이종희와 부동산 공부하기

해지는 가능하다. 아주 까다롭고, 실제로는 **조합·신탁사·구청·법원까지 얽히는 ‘전면전’**이 된다.재건축·재개발에서 말하는 신탁은 보통 **관리처분신탁 / 사업시행신탁(도시정비형 신탁)**인데,이 신탁은 일반 민사신탁이 아니라 **도시정비법과 결합된 ‘행정형 신탁’**이라서단순 계약 해지가 아니다.✅ 결론부터신탁해지는 가능하지만, 조건은 딱 2가지 뿐이다.① 토지등소유자(조합원) 전원의 동의가장 확실하고 유일하게 깔끔한 방법→ 신탁계약은 ‘토지등소유자 전체의 위임’ 구조이기 때문→ 1명이라도 반대하면 사실상 불가능② 신탁사의 ‘중대한 의무위반’을 법원에서 인정받는 경우즉, 소송으로 해지다음이 입증되어야 한다.사업을 고의로 지연특정 시공사와 결탁분양수입금 유용관리처분 왜곡조합원 이익 침해신탁계약 목적 ..

전세권자의 우선매수청구권은👉 전세권이 설정된 부동산이 경매로 넘어갔을 때👉 전세권자가 낙찰가와 동일한 가격으로 먼저 살 수 있는 권리많이 헷갈리는 부분인데,임차인의 우선매수권과는 완전히 다른 제도이고,전세권자에게만 인정되는 강력한 물권적 권리다.✅ 법적 근거민사집행법 제91조 제3항전세권이 등기되어 있고, 그 전세권이 말소되지 않는 경우전세권자는 매각기일에서 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 매수할 수 있다.✅ 성립 요건 (3가지 모두 충족해야 함)1️⃣ 전세권 등기가 되어 있을 것 (확정일자, 전입신고 아님 ❌ / 반드시 등기된 전세권)2️⃣ 그 전세권이 말소되지 않는 전세권일 것→ 즉, 말소기준권리보다 선순위 전세권3️⃣ 경매일 것 (일반 매매에서는 행사 불가)✅ 핵심 포인트 (시험, 실무, 경..

♣♥♠부동산 거래나 경매 절차를 진행하다 보면 가끔 마주하게 되는 **'대위등기'**는 쉽게 말해 **"채권자가 채무자를 대신해서 신청하는 등기"**를 의미합니다.▶ 원래 등기는 집주인(소유자)이 직접 신청하는 것이 원칙이지만, 집주인이 어떤 이유로든 등기를 하지 않아 채권자가 자신의 권리를 행사하지 못할 때 법적 권한을 빌려 대신 처리하는 것이죠.1. 왜 대위등기를 하나요?▶ 채권자가 채무자의 재산에 대해 압류, 가압류, 경매 등을 신청하려면 일단 그 부동산이 채무자의 이름으로 등기부상에 등록되어 있어야 합니다.▶ 하지만 채무자가 고의로 보존등기나 이전등기를 하지 않고 방치한다면, 채권자는 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 이때 채권자가 "이건 채무자의 재산이 맞으니, 내가 대신 등기를 올리겠다"라고 신..

토지별도등기(土地別途登記)란?아파트나 빌라와 같은 집합건물 등기부등본 표제부에 **"토지에 관하여 별도 등기 있음"**이라는 경고 문구가 적혀 있는 경우를 말합니다.1. 기본 개념 이해하기정상적인 집합건물보통 아파트나 오피스텔은 건물과 그 건물이 깔고 앉은 **토지(대지권)**가 하나로 묶여서 거래됩니다. 따라서 건물 등기부등본만 떼어보면 토지의 권리 관계까지 모두 깨끗하게 정리되어 있어야 합니다.토지별도등기건물과 토지가 하나로 합쳐지기 전에, 토지에 대해 정리되지 않은 별도의 권리 관계(빚, 가압류 등)가 남아있다는 뜻입니다. 즉, "건물 주인과 별개로 땅 주인에게 빚이 있거나 문제가 있으니 땅 등기부를 꼭 따로 확인하라"는 경고입니다.2. 왜 생기는 걸까요?가장 흔한 원인은 다음과 같습니다.건설사의 ..

재개발·재건축 구역에서 **신탁등기(관리형 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등)**가 되어 있는 부동산은일반 부동산처럼 “해지”가 되지 않습니다.왜냐하면,신탁은 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 완전히 이전된 상태이기 때문입니다.즉, 등기부상 소유자가 이미 신탁회사입니다.그래서 해지의 개념이 아니라 법적으로는 정확히「신탁재산의 귀속(환원)」 또는 「신탁등기 말소」 절차라고 합니다.1️⃣ 전제 이해 (매우 중요)재개발·재건축 구역의 신탁은 대부분 아래 3가지 중 하나입니다.종류 목적해지 난이도관리형 토지신탁사업시행자 역할❗매우 어려움분양관리신탁분양대금 관리보통담보신탁대출 담보비교적 쉬움👉 관리형 토지신탁이면 사실상 개인이 해지하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.👉 담보신탁이면 원칙만 알면 충분히 가능합니..