부동산개발사업

부지확보 단계의 리스크 관리

  해당부지가 예비적 타당성검토에서 물리적, 법적, 경제적으로 타당하다고 할지라도 실질적으로 타당성분석을 하지 않았기 때문에 바로 부지를 매입하는 것은 위험하다. 부지를 확보만 해놓은 상태에서 검토를 해야 한다.  부지확보 방법에는 직접매입하는 방법(개인 혹은 기업으로부터 매입, 토지 개발공사 등으로부터 매입, 경매, 공매), 지주공동 사업방법 등이 있다.  부지는 개발사업의 재료로서 부지 확보의 성공여부는 개발사업의 성패와 직결되기 때문에 아주 중요한 단계이며, 또한 시간적 여유도 없으므로 부동산 옵션을 사거나 약정을해서 부지를 확보한다면 리스크를 줄일 수 있다. 이 단계의 리스크 관리전략을 두 가지 경우로 나누어 볼 수 있다.

 

1. 부지를 확보하거나 직접매입하는 경우

- 토지이용계획 확인서를 통해서 용도지역, 지구, 구역을 검토한 다음 실제 인,허가 가능여부를 지방자치단체에서 직접 확인을 해 본다.

- 지적도(임야도)를 통해 실제부지 모양과 인접지역토지와의 관계를 확인하여 토지형상에 따른 교환여부 등과 지형도와 합치하여 실제

   부지 형상(등고선 표시)을 체크하고 현장을 조사하여 실용가능 면적을 확인한다.  

- 토질을 체크하여 암반 노출 시 토지매입가격을 조절할 필요가 있다.

- 진입로 설치여부 및 설치필요 시 가능여부를 체크한다.

- 계약시 등기부 등 공부상 면적과 실측 면적과의 차이 발생 시 정산내용을 계약서에 기입을 해야 한다.

- 등기부등본을 통해서 진정한 권리의 소유자인지의 여부를 확인한다.

 

* 법인, 종중, 학교, 종교단체 등의 토지인 경우

- 법인소유 부동산매매의 경우는 주주총회나 이사회의 방침에 의해 결정된기관에 의한 매매결정 여부를 확인해야하며, 대리권이 있는

   대리인과 계약할 수 있으나 실제로 대리권이 없으나 대리권이 있는 것 같이 보이는 표현대리를 조심해야 한다.

- 종중과의 계약은 종중규약에 의하여 선출된 종중회장과 매매계약을 체결하여야 함은 물론이고, 부동산매매시 규약에서 인정하는 이사

   회나 총회에서 결정된 매도결의서 와 회의록을 확인해야 한다.

- 학교 등과의 계약은 재단이사회의 재산처분승인서 등을 확인하고 학교 재단이사장과 계약을 체결해야 한다.

- 종교단체의 경우 당회소속인 경우에는 당회등록 증면서, 종교단체 드옥번호 증면원 등을 확인하고 종교단체의 정관이나 회의록 등을

   통하여 매매가능 여부를 확인한 후 에 정당한 대표자와 계약을 체결해야 한다. 

- 대상부지안에 문화재 매장여부를 체크하여 사업 불가능 및 사업지연을 미연에 방지를 해야 한다.

- 도시, 군 계획시설 부지는 다른용도로 전환하기위해서는 도시계획시설을 해제해야만 한다. 해제가능 여부와 해제에 걸리는 시간을 체

   크해야  리스크를 줄일 수 있다.

- 토지거래 허가구역에서는 토지거래허가를 조건부로 하는 약정을 체결하야야 한다.  단, 부동산 매매계약을 체결하더라도 토지거래허

   가를 받기 전까지는 유동적 무효가 됨으로 인해 이중매매 등의 피해가 발생할 가능성이 있기 때문에 주의를 해야 한다.

 

2. 지주공동사업을 추진하는 경우

  예비적 타당성검토 자료를 근거로 하여 최유효이용 방안과 공동사업 조건을 제시함과 아울러 개발업자와 토지소유자 간 각각 투자비에 대한 사업수익의 배분액(면적)을 결정하여 토지소유자에게 제시함으로써 판단하게 한다.

이 단계에서는 약정체결 정도로 하고 다음 단계인 사업타당성을 완전히 분석한 후 체결하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법이다.