주택의 개념 및 주택시장의 환경

1 주택의 개념

  인간이 살아가기 위해서는 먹고 자는 행위 등의 생리적으로 필요한 조건을 채우기 위한 장소가 필요하다. 특히 환경적으로 더위나 추위로 부터 몸을 지켜줄 주거공간이 필요한 것이다. 이에 따라 주거공간으로써 주택이 졌으며, 주택은 사람이 들어가 살 수 있게 지은 건물을 의미하며, 여러 가지 유형으로 구분할 수 있다.

 

1) 형태에 따른 구분

  크게 단독 주택과 공동주택으로 나누어진다.  공동주택은 다시 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙자로 구분되며, 외국의 경우에는 많이 찾아 볼 수 있는 타운하우스도 공동주택의 유형에 속한다고 볼 수 있다. 

단독주택은 하나의 단위주택이며 독립되어 있는 형태로 다른 단위주택과 벽이나 지붕이 공유되어 있지않고 물리적으로 독립된 모습을 띄고 있다. 공동주택은 벽, 지붕, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등이 전부 혹은 부분적으로 공동으로 사용되고 있고 각 세대가 하나의 건축물 내에서 각기 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 되어 있는 주택을 의미한다.

아파트는 19세기 말에 프랑스에서 처음으로 건설되었다. 곧이어 미국에도, 프랑스의 영향을 뉴욕에 중앙난방과 엘리베이터 등의 편의시설을 구비한 아파트가 등장하였다. 외국의 경우 아파트의 규모는 다양하며, 국내의 경우는 건축법에서 5개층 이상인 주택으로 규정하고 있다. 연립주택은 국내의 경우 건축법에서 1개 동으로 사용되는 연면적(지하주차장 면적을 제외함)660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택을 의미한다. 구미 선진국에서는 이 연립주택이 토지이용율을 높히는 목적으로 주로 노동자 및 빈민계층의 주택으로 혹은 공동임대주택으로 많이 건설되어 왔다.  다세대주택은 연립주택에 비해 상대적으로 작은 규모이며, 건축 시에 다세대주택으로 허가를 받은 주택을 의마한다.

 

주택의 형태에 따른 구분

단독주택 : 원칙적으로 하나의 단위주택이 독립되어 있는 형태이며, 다중주택, 다가구주택도 단독주택에 해당한다.

다중주택 : (1) 학생 또는 직장인 등 다수의 사람이 장기간 거주할 수있는 구조로 되어 있으며, 독립된 주거의 형태가 아니다.

               (2) 연면적 330제곱미터 이하이고, 층수는 3층 이하이다.

다가구주택 : (1) 하나의 주택에 다수의 가구가 거주하도록 건축된 주택으로 가구별로 방, 화장실, 부엌 등이 독립되어 있는 구조 주택.

                  (2) 구분 소유나 분양이 불가능하고 연면적이 660제곱미터 이하이고, 층수는 3층 이하이다.

공동주택 :  (1) 벽, 지붕, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등이 전부 혹은 부분적으로, 공동으로 사용되고 있고 각 세대가 하나의 건축물 내에

                     서 각기 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 되어 있는 주택을 의미한다.

                (2) 아파트, 연립주택, 다세대주택, 타운하우스 기숙사 등이 해당된다.

 

아파트 : 5개층 이상으로 구성된 주택을 의미한다.

연립주택 : 1개동으로 사용되는 연면적(지하주차장 연면적 제외)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택을 의마한다.

다세대주택 : 하나의 주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있도록 건축된 주택으로 건물의 연면적(지하주차장 제외)이 660제곱미터 이하이

                  고, 층수가 4개층 이하로 건축 당시 다세대주택으로 허가를 받은 주택을 말한다.

타운하우스 : (1) 이는 구미 선진국에서 발달된 건축물로써 2~3층 규모의 개뱔 출입구를 갖는 단독주택들이 벽을 공유하도록 이어서 건

                       축된 주택을 의미 한다.

                  (2) 미국의 경우 대체로 1층에는 부엌, 거실, 화장실이 배치되고 2층에는 침실, 욕실, 화장실이 배치되며, 지하층에는 운동

                       기구를 두거나 기타의 용도로 사용되고 있고 단지 내 편의시설로는 수영장, 테니스장, 휘트니스센타 등이 있다.

기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해 사용되며,독립된 주거의 형태를 갖추지않고 공동취사 등이 가능한 구조의 주

            택을 의미한다.

 

  타운하우스는 르네상스시대 이후 영구과 프랑스를 중심으로 대체로 2~3층 규모의 단독주택을 병렬로 연결한 형ㅌ의 주택을 의미한다.

미국에선 요즘 타운하우스 내 커뮤니티 시설을 홛개하는 곳이 많아지면서 편의성이 강화되는 추세이다. 우리나라에서는 일부 주택단지에 타운하우스라는 용어를 사용하고 있지만 실제로는 사생할 보호를 강조한 연립주택의 범주를 벗어나지 못하는 경우가 대부분이다.

 

지역에 따른 주택의 구분

도시주택 : 도시생활에 부합한 주택구조로 농촌주택에 비해 공간의 효율성, 융통성이 상대적으로 간조되어 있다.

농촌주택 : 농촌생활에 알맞는 구조의 주택을 의마하며, 농업, 어업, 임업의 생산공간으로써 넓은 마당, 창고, 헛간 등이 딸려 있는 경우가 많으며, 별장주택과 농어거주택(전원주택이라고도 한다)이 이 범주에 속한다.

 

주택의 수요 및 공급의 결정요인

주택수요는 대체로 주택부문에 대한 가구지출, 정부지출, 기관투자를 총칭하여 표현된다. 주택수요는 인구, 소득, 주택가격, 대체제의 가격, 주택융자금의 유용성, 금리, 세금 등 여러 요인에 의해 결정한다.

주택수요의 주요 결정요인을 세부적으로 나열을 해 본다.

1 인구

인구는 주택수요의 결정요인에 있어서 가장 핵심 사항 중의 하나이다.  특정 지역에 있어서 인구는 자연적 증가 혹은 감소뿐만 아니라 인구의 지역간 이동이 주택수요에 변화를 유발한다. 더구나 근래에 가구의 분화현상이 가속화되고 있다. 특히 1인 가구의 증가추세는 소형 주택에 대한 수요를 급격히 증가시키고 있다.

 

2 소득

경제가 성장함에 따라 주택에 대한 수요도 증가하고 있으며, 경제의 성장이 개인 소득의 증가로 이어져 임차인은 새롭게 주택을 마련하고자 하며, 기존의 주택 소유자는 보다 쾌적하고 넓은 주택에 대한 수요를 창출하게 된다.

 

3 부(富)

일반적으로 사람들은 주택을 구입하고자 할 경우 주택 구입 자금의 일부 혹은 전부를 자신들이  그동안 축적해 놓은 부에서 충당한다. 특히 다른 조건이 동일하다면 부의 규모가 클수록 그만큼 주택수요가 증가할 가능성이 높다.

 

4 주택의 가격

주택에 대한 수요는 주택가격과 밀접한 관계성을 가진다. 즉, 주택가격이 상승하면 일반적으로 수요는 감소하고, 반대로 주택가격이 하락하면 수요는 증가한다,

 

5 대체제의 가격

가령 실수요자의 측면에서 보면 정상적인 시장상황의 경우 아파트 가격이 오르면 이에 대한 수요는 감소하고 그 대체제라고 볼 수 있는 단독주택에 대한 수요가 증가한다. 물론 투기적 시장상황이라면 아파트의 가격이 더욱 오를 것을 대비하여 아파트에 대한 수요가 더욱 증가할 수 있다.

 

6주택융자금의 유용성

가령 총부채상환비율(DTI : debt to income ratio)아니 주택담보대출비용(LTV : loan to value ratio)은 주택 구입을 위해 주택융자금이 필요한 소득계층에게는 직접적으로 영향을 미친다. 예를 들어, 연소득5.000만 원인 A씨가 7억원의 아파트를 구입한다고 가정해 보자. LTV%가 적용될 경우 7억원 대비 60%인 4억2.000만원 까지 A씨는 빌릴 수 있다.  하지만 여기에 DTI 최고 40%까지 적용된다면 연간 원리금 상환액이 2.000만원의 범위 내에서 대출이 가능하므로 실제 대출 가능액은 더욱 줄어 들게 된다.

 

7 금리

일반적으로 금융기관의 글미가 인하될 경우 은행으로부터 대출을 받아 주택을 구입하고자 하는 개인의 입장에서 보면 이자비용에 대한 부담을 줄일 수 있다.  이에 따라 대출을 활용한 분양 또는 기존의 아파트를 구입하려는 실수요자의 소비심리는 증가할 것이다.

 

8 세금

주택 관련 세금은 크게 보유세와 가래세로 구분된다.  보유세에는 종합부동산세, 재산세, 도시계획세 등이 있고, 거래세에는 양도소득세, 취득세, 등록세 등 있다. 최근에는 부동산을 소유 개념보다는 이용 개념으로 보는 구미 선진국처럼 거래세보다 보유세에 대해 상대적으로 비중을 과세해야 한다는 논리가 점점 설득력을 얻어가고 있다. 이 경우 부택 거래에 따른 부담이 줄게 되어 주택수요가 증가할 수 있다.

 

주택공금의 결정요인

주택공금은 기존의 주택스톡(stoek), 현재 건축 중인 주택, 장래 건축예정인 주택으로 구성된다.  신규 주택은 개인 혹은 사기업 뿐만아니라 중앙정부, 지방자치단체, 공공단체 등에 의해서도 공급된다.  이에 다라 주택시장은 공공기관에 의한 시장개입의 정도가 매우 높은 시장이라고 할 수 있다. 도한 주택공급은 매우 비탄력적인 특성을 지니고 있으므로 신규 주택공급 계획시에 주택수요의 변화에 맞추어 시차를 고려한 도태적 분석이 필요하다. 주택공급은 여러 가지 요인에 의해 결정된다. 그 주요 요인에는 주택가격, 비주거용 건물가격, 주택융자금의 유용성, 비용, 주택관련 규제 등이 있다.