부동산 매수청구권

 

♥ ♣ 부동산 매수청구권은 공공의 필요에 의해 재산권 행사가 제한될 때, 토지 소유자가 지자체나 국가에 "내 땅을 사달라"고 요청할 수 있는 권리입니다. 크게 세 가지 주요 유형이 있습니다.

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1. 장기미집행 도시계획시설 부지 매수청구

◑ 가장 대표적인 경우로, 도로·공원 등으로 지정되었으나 오랫동안 사업이 진행되지 않은 땅이 대상입니다.

• 대상: 도시계획시설 결정 고시일로부터 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 토지.
• 조건: 지목이 **'대(垈)'**인 토지여야 하며, 해당 토지에 있는 건축물과 정착물도 포함됩니다.
• 절차: 지자체장에 매수 청구 → 6개월 이내 매수 여부 결정 → 매수 결정 시 2년 이내 매수.
• 특이사항: 만약 매수가 거절되거나 2년 내에 사지 않으면 3층 이하의 단독주택이나 근린생활시설 등을 설치할 수 있는 허가를 받을 수 있습니다. 

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2. 개발제한구역(그린벨트) 내 토지 매수청구

◑ 그린벨트 지정으로 인해 토지를 원래 용도로 사용할 수 없어 경제적 가치가 현저히 떨어진 경우입니다.

• 대상: 개발제한구역 지정으로 토지 효용이 현저히 감소하거나 사용·수익이 사실상 불가능한 토지.
• 기준: * 매수 청구 당시 토지 가격이 인근 유사 토지 지가의 50% 미만인 경우.
  • 지정 이전부터 소유하고 있었거나 상속받은 경우 등 엄격한 요건이 적용됩니다.
• 청구처: 관할 지자체 또는 국토교통부(실무는 LH 등에서 대행하기도 함). 

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3. 공익사업 시행에 따른 '잔여지' 매수청구

◑ 도로 건설 등 공익사업에 내 땅의 일부가 수용되고 남은 자투리 땅이 쓸모없게 된 경우입니다.

• 대상: 동일한 소유자의 토지 중 일부가 수용된 후 남은 잔여지.
• 조건: 남은 땅이 너무 작거나(대개 100~200㎡ 이하), 부정형이어서 종래의 목적(농사, 건축 등)대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때.
• 청구 시기: 해당 공익사업의 사업 완료일까지 사업시행자(지자체 등)에게 청구해야 합니다.

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종류	주요 대상	핵심 조건
장기미집행 시설	도로·공원 예정지	10년 미집행 + 지목 '대'
개발제한구역	그린벨트 내 토지	지가 하락(50% 미만) 등 효용 상실
잔여지	수용 후 남은 땅	종래 목적 사용 현저히 곤란

참고: 매수가격은 일반적으로 **「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」**에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액의 산술평균으로 결정됩니다.