지주 공동 개발이란

♥ **지주공동개발(토지주 공동개발)**은 재개발처럼 조합을 만들지 않고도 개발할 수 있는 민간 개발 방식입니다. 중형 부지 개발에서 자주 사용되는 방식입니다.

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1️⃣ 지주공동개발이란

◑ 토지주들이 **토지를 출자(지분 제공)**하고
**시행사(디벨로퍼)**가 사업을 진행하는 개발 방식입니다.

◑ 법적 근거는 특정 한 법이 아니라 주로

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 건축법

에 따라 일반 건축사업 형태로 진행됩니다.

즉
재개발·재건축처럼 정비사업이 아니라 일반 개발사업입니다.

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2️⃣ 사업 구조

◑ 개발 구조는 보통 다음과 같습니다.

토지주 → 토지 출자
↓
시행사(디벨로퍼)
↓
금융(PF 대출)
↓
시공사(건설회사)
↓
분양

◑ 구조를 간단히 정리하면

토지주 + 시행사 + 시공사 + 금융

입니다.

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3️⃣ 사업 진행 절차

① 토지주 협의

토지주들이 모여 개발 동의

보통

• 70~90% 토지 확보

가 필요합니다.

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② 시행사 선정

개발을 진행할 디벨로퍼 선정

역할

• 사업계획
• 금융 조달
• 인허가 진행

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③ 토지 출자 또는 매매

두 가지 방식이 있습니다.

① 토지 출자 방식
→ 토지주가 토지를 사업에 출자
→ 대신 아파트 또는 분양권 받음

② 토지 매각 방식
→ 시행사가 토지 매입

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④ PF 금융

금융기관에서 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출

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⑤ 건축 인허가

건축허가 진행
(지구단위계획이 필요할 수도 있음)

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⑥ 착공 및 분양

건설회사 시공 → 일반분양

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4️⃣ 토지주 이익 구조

◑ 토지주 이익 방식

① 아파트 분양권 받기
② 현금 정산
③ 지분 참여

예

토지 100평 보유
→ 아파트 1~2세대 배정

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5️⃣ 지주공동개발 장점

◑ 장점 설명

조합 없음	재개발보다 절차 간단
사업속도 빠름	약 4~6년
규제 적음	정비사업 규제 없음
수익 높음	토지 지분 참여

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6️⃣ 단점

◑ 단점 설명

수용권 없음	미동의자 정리 어려움
사업 실패 위험	시행사 역량 중요
금융 리스크	PF 영향

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7️⃣ 1100평 개발 예시

◑ 조건

• 2종 일반주거지역
• 1100평

◑ 가능 개발

용적률 약 200~250%

연면적

약 8,000㎡

건축 예

• 15층 아파트
• 약 90세대

◑ 토지주

• 약 28세대

→ 일반분양 60세대 정도

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8️⃣ 개발 핵심 성공 조건

◑ 개발에서 가장 중요한 것은

1️⃣ 토지 확보율 90% 이상
2️⃣ 좋은 시행사
3️⃣ 금융 가능성

입니다.

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💡 중요한 말씀 하나 드리겠습니다.

1100평 규모 개발에서는 실제로 많이 사용하는 특별한 방식이 하나 더 있습니다.

이 방식은

• 조합 없음
• 미동의자 문제 일부 해결
• 사업속도 빠름

입니다.

개발업자들이 **"블록개발 방식"**이라고 부르는 방법입니다.