경매에서 동시이행항변권

주택의 인도를 거부할 수 있는 것은 동시이행항변권~

임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입)을 마치면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생하고, 대항력 요건을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자를 받은 때에는 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시, 임차주택(대지 포함)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 권리가 있다. 주임법상 위와 같은 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다. 또한 매수인(낙찰자)이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용 수익은 적법한 임차권에 기인한 것이어서 부당이득이 성립되지 않는다(대법원판례 2003다23885). 즉, 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받을 때까지 임차주택의 인도를 거부할 수 있는데, 이 권리의 근원은 동시이행항변권이다(민법 제536조).