전세권둥기와 임차권등기

경매청구권, 전세권은 있고 임차권은 없다

전세권과 임차권(주임법상 임차권등기명령에 의한 임차권등기. 이하 임차권이라고 함)은 전세금(보증금과 월차임)을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용 수익할 수 있는 권리라는 점에서는 유사한 권리이다. 또한 해당 부동산이 매각(낙찰)되었을 경우에 전세권과 임차권(부동산의 인도 + 전입신고 + 확정일자) 모두 우선변제권이 있다는 점에서도 동일한 효력이 있다. 다만, 전세권은 대세적인 권리(모든 사람에게 권리주장 가능)인 물권이고 임차권은 채권(특정인에게만 권리 주장 가능)이라는 점에서 궁극적인 차이가 있고, 전세권은 건물의 소유자(전세권설정자)와 합의(계약서작성)에 의해서만 등기할 수 있으나, 임차권은 임차인이 단독으로 신청할 수 있다. 즉, 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인은 계약서(사본)와 주민등록등본을 첨부하여 관할 법원에 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있다. 임차권이 등기된 이후에 다른 곳으로 주소를 이전하거나 점유를 상실하더라도 기존의 대항력과 우선변제권은 유지된다. 그 외에 전세권 존속기간이 만료되었으나 전세금을 반환받지 못했을 경우에 전세권자는 직접 임의경매를 신청(부분 전세권은 제외)할 수 있다. 그러나 임차권자는 경매청구권이 없고 보증금반환청구소송이나 지급명령 등을 신청하여 확정된 판결문 등 집행권원(채무명의)에 기하여 강제경매를 신청할 수 있을 뿐이다. 또한 전세권은 전세권설정자(소유자)의 동의없이 양도나 전전세가 가능하지만, 임차권은 임대인의 동의없이 양도나 전대차가 불가능하다는 점에서도 차이가 있다. 참고로 전세권은 전세금을 반환받지 못했을 때에는 즉시 경매를 신청하여 전세금을 신속하게 회수할 수 있는 장점이 있으나, 등록세 등 설정금액이 필요하다는 단점이 있다. 반면에 임차권은 설정비용(등기명령신청비용은 소액)은 불필요하지만, 경매청구권이 없어서 보증금 회수기간이 다소 장기화 될 수 있다는 단점이 있기 때문에 유불리를 따지기는 쉽지 않다.