시가 잘 이용하면 가족간 거래도 문제없다.

시가 잘 이용하면 가족간 거래도 문제없다.              

소득세법에서는 양도소득세 과세대상물건을 양도함에 있어서 양도자와 특수관계에 해당하는 자간에 거래를 하는 경우로서 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 부당행위계산이라고 하여 당해 양도소득자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법에서 정하는 소득금액으로 계산할 수 있다. (소득세법 제101조 제1항) 또 경우에 따라서는 증여세를 과세하는 경우도 있다. 그런데 아무리 특수관계인 사이의 거래라 할지라도 부당행위의 판단기준은 ‘시가’이므로 시가를 잘 이용하면 부당행위로 인정되지 않고 절세를 할 수가 있다. 부당행위의 판단과 시가 부당행위계산에 있어서 시가의 적용방법은 상속세 및 증여세법 제60조를 준용하여 “부당행위계산 판단기준일(매매계약일) 전후 각3월의 기간“ 이내의 실지거래가액을 최우선으로 적용한다. 동 기간 내에 적용할 실지거래가액이 없을 경우에는 상증법 제61조에서부터 제66조를 순차적으로 준용한다. 얼마에 양도해야 부당행위로 보지 않을까? 아버지로부터 장남이 상속을 받아 20년간을 보유한 토지 중 100평(개별공시지가 8억원)을 무주택자인 동생의 신축주택용지로 양도한다고 할 때 동생이 아닌 일반인에게 양도한다면 평당 1,000만원을 받을 수 있다고 가정 해보면 기준가격의 5%와 3억원 중 작은 가격 미만의 차액이 나야하기 때문에, ① (10억원 - 양도가액) < MIN (10억원 ×5%, 3억원) ⇒ ∴ 양도가액 > 9억 5천만원 ② (8억원 - 양도가액) < MIN (8억원 ×5%, 3억원) ⇒ ∴ 양도가액 > 7억 6천만원 판단기준일 현재로부터 전후 각 3월 이내에 양도하고자 하는 토지에 대해 감정평가액 등 개별공시지가 보다 우선하여 적용할 수 있는 평가금액이 없다면 상증세법에 의한 평가금액은 개별공시지가를 적용토록 규정하고 있다. 이 경우에는 개별공시지가인 8억원이 소득세법상의 시가로 인정되므로 7억 6천만원을 초과하여 양도하면 부당행위로 보지 않는다. 따라서 동생에게 7억 7천만원에 양도한다고 가정하고 절세효과를 살펴 보자 (단, 한계세율인 38%를 가정한다) 소득절감효과 10억원 - 7억 7천만원 = 2억 3천만원 절세효과 양도소득세 230,000,000 × 38% = 87,400,000원 증여세 (230,000,000-5,000,000) × 20% -10,000,000 =35,000,000원 계 122,400,000원 모든 경우에 적용되는 절세법 아니야 특수관계인과의 거래에 있어서 무조건 시세가와 기준시가상의 차이를 이용하여 절세를 할 수 있는 것은 아니다. 시가와 기준시가의 차액을 이용한 절세효과를 보려면 반드시 상증법 제60조 내지 제66조 와 동법시행령 제49조 내지 제63조의 규정에 의한 평가방법을 숙지해야 한다. 그래서 관련규정에 의한 평가액이 여러 개가 있다면 그 중에 제일 높은 금액이 당해 양도자산의 평가액이 된다는 것을 유념해야 한다. 과세관청으로부터 다른 방법으로 시가 결정 받을 수도 있어 과세관청도 납세자가 시세가격 즉 시가와 기준시가상의 차액을 이용하여 절세를 하려 한다는 것을 알고 있다. 때문에 시세가와 기준시가상의 괴리가 비정상적이라고 판단되면, 국세청훈령으로 설치한 과세사실판단자문위원회에 자문을 거쳐 부당행위판단 기준일(매매계약일)로부터 소급하여 1년 전후의 거래가격 또는 2이상의 감정평가법인을 통한 감정평가방법 등에 의하여 기준시가가 아닌 다른 평가방법의 평가액으로 시가를 결정할 수도 있다.