부재중 강제집행

 

강제집행 현장에는 성인 2명을 동행하는 것이 필수

경매를 통해서 부동산을 구입하고자 할 때, 민사집행법이나 주택임대차보호법 등 여러 가지 법 규정에 근거한 권리분석이 중요함은 아무리 강조해도 지나치지 않지만, 경매의 절반이라는 ‘명도(인도라고도 하며, 대금을 납부한 후 점유자로부터 매각대상 부동산을 넘겨받는 절차)’도 권리분석 못지 않게 중요하다. 일부 입찰자들은 낙찰을 받고 대금을 납부하면, 집행법원에서 매각대상 부동산을 넘겨주는 절차를 대신해 주는 것으로 오해를 하는 경우도 있는데 이는 사실과 다르다. 대금을 납부한 매수인(낙찰자)이 직접 점유자와 협의를 거쳐 이사비용을 지급하는 등 합의점을 찾아 넘겨받거나, 만약 합의가 이루어지지 않을 때에는 부득이 인도명령결정문 등 집행권원을 근거로 집행관사무소에 강제집행을 신청하여 넘겨받아야 한다. 실무에서 전자를 ‘합의명도’라고 하고 후자를 ‘집행명도’라고도 한다. 적당한 방법으로 합의명도가 이루어지면 웃으면서 매각대상 부동산을 넘겨받을 수 있고, 십중팔구는 합의명도로 해결되는 것이 실무이기도 하다. 하지만 과다한 비용을 요구하거나, 점유자의 행방을 파악할 수 없는 등으로 합의점을 찾을 수 없을 때에는 부득이 강제집행(집행명도)을 신청하여 대응할 수밖에 없다. 강제집행이 예상되는 경우에는 점유자가 변경될 경우를 대비하여 사전조치로써 ‘점유이전금지가처분’을 해두는 것이 유익하며, 점유자에게 심리적인 압박을 가하기 위하여 가재도구 등 유체동산을 가압류하는 경우도 있다. 강제집행 현장에서 점유자가 문을 열어주지 않는 등으로 저항할 경우에는 집행관은 집행을 하기 위하여 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다. 또한 채무자(점유자)의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족이나 고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 동이나 읍·면 직원 또는 경찰공무원중 한 사람을 증인으로 참여하게 해야 한다(민사집행법 제5조, 제6조고). 다만, 실무에서는 공무원이나 경찰이 강제집행에 참여하는 경우는 거의 없고, 성인 2명을 증인으로 입회시켜 집행하는 경우가 대부분이다. 그러므로 강제집행을 하는 현장에는 채권자(낙찰자)나 그 대리인 외에 성년 2명을 동행하는 것이 필수이다.