미등기 또는 무허가건물의 주택임대차보호법

1. 주택임대차 성립당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제

    권을 행사할 수 있는지의 여부.

* 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우 뿐만아니라 임차주택과 별도로 그 대지

  만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변재권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변재권은 이른바 법정담보물권의 성

  격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대

  차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

 

2. 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 대상이 되는지의 여부.

* 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활을 보장함을 목적으로 하고 있다. 주

   택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건

   물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거 생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에

   관하여 아직 등기를  마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한규정이 없는 한 같은 법의 적

   용대상이 된다.

 

3. 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변재권을 행사할 수 있는지 여부.

* 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제 3조의 2 및 제8조가 미등기 주택을

   달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선

   변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용 한다. 이와 달리 임차주택의 등기여부에 따라 그 우선변제권의 인정

   여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의

   등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만 소액임차인의 우선변제권에 관한 같

   은법 제8조 제1항이 그 후문에서 ' 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다 라고  규정하고 있

   으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인

   의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야

   한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.  대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대

   항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제

   권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 았다.