부동산보험

1 부동산보험이란

  보험이란 위험을 보증하는 일이다.  미래에 우발적인 사고가 발생했을 때, 이애 대비하여 경제적인 부담 등을 해결할 수 있게 하는 보장책이다. 부동산도 늘 위험에 노출되어 있다. 물리적인 멸실, 법률적 사고에 의한 권리의 상실, 급격한 경제적 가치감소 따위 등이다. 부동산의 가치는 다른재화보다 높은 편이며, 따라서 위험한 일이 발생하면 부동산권리자의 경제적 손실이 클 경우가 많다. 부동산보험은 이와 같은 위험에 대비하여 위험분산의 원리를 역으로 활용하는 강구수단이다.

 

2 부동산보험의 필요성

1) 부동산활동에 있어 권리관계의 불안전성

(1) 권리관계의 문제

  부동산사기로 부터 피해를 입은 사람, 부동산이 사기로 전매한 것임을 모르고 매수한 사람 등의 피해자가 발생하게 된다. 특히 사기로 인한 부동산거래에는 제3자가 선의의 피해를 입게 되는 경우가 많으므로 사회적으로 미치는 영향이 실로 크다. 이러한 경우에 토지소유자와 선의의 피해자는 소송을 통하여 구제를 받을 수 있는 민사소송이 방법이 있기는하다. 그러나 토지소유자의 경우, 토지가 최종 취득자가 취득하기까지 여러차례 전매되었으면 중간에 있었던 취득자의 등기가 모두 취소되기 때문에 소유관계가 북잡기 그지없다. 선의의 피해자인 경우에는 손해보상청구를 함에 있어 누구를 상대로 해야 하느냐를 확정하기 곤란한 경우가 많다. 뿐만아니라 소송의 방법으로 완전히 구제가 된다고 하더라도 소송한다는 것 자체부터가 그에 소요되는 비용, 시간, 정신적 고통 등을 볼 때 여러 측면에서 피해가 발생하는 것이다.

 

(2) 등기부상의 권리관계의 문제

  부동산사기의 대부분은 권리의 공시에 관한 등기라고 하는 공정서원본을 매게로 발생하고 있다, 예를 들면, 타인의 부동산이 그 소유자도 모르는 사이에 은행에 담보로 저당하고 있거나 타인 명의로 이전된 부동산이 제3자에 전매되어 이를 모르고 거래해서 취득한 사람이 막대한 피해를 입는 사례 등이다.  주지하는 바와 같이 우리나라 부동산등기제도는 독일 등의 입법례와는 달리, 등기에 공신력이 인정되고 있지 않기 때문에 위와 같은 거래사고에서 피해자는 아무런 보호를 받지 못하고 있다.

 

(3) 부동산공시제도

  우리나라 부동산의 물적인 묘사 및 권리관계 공시제도는 부동산등기와 지적으로 이원화 되어 있다.  그래서 부동산등기제도의 중요성이 더욱 강조되지 않을 수 없다.  또한 토지의 인문적 특성에 의한 용도의 다양성이나 가변성으로 인한 지표상의 실질적인 관리제도인 지적은 등기와는 별개로 다루어지고 있다. 그런데 이러한 등기제도와 지적제도가 이원화되어 각각 관리기관이 다르기 때문에 이에 따른 공시의 명확성이 떨어지고 있다.

 

(4) 등기관의전문성 문제

  부동산활동의 공시사무에 있어 등기관은 법원 일반직공무원인 법원중에서 지방법원장이 지정한다.  이와 같이 지정된 등기관은 주로 민, 형사 등 재판사무에 종사하는 법원직 공무원이다. 부동산활동은 매우 다양하여 그 권리관계도 복잡하다. 전문지식이 결여되어 담당공무원의 형식적 업무처리는 등기부의 부실을 초래할 수 있다. 또한 지적사무애 종사하는 인적 구성을 살펴보면, 일반적으로 측량사의 자격이 있는 기술자로 충당되어 있다.  지적사무는 지적법상 토지대장을 비롯한 지적공부를 중심으로 이를 일반에게 공시하고, 부동산등기의 자료를 제공하는 등의 일이다. 도한 토지대장등본을 발행함으로써 그 기능은 과세의 표준, 소유권의한계, 기타 국토이용의 전반적인 관리에 있어 기초가 괴는 사무인 것이다.  그럼에도 이들은 부동산권리변동에 관한 법이론과 부동산공법상의 해박한 법률지식 및 부동산학의 학문적 소양이 없이 단지 측량기술만으로 부동산공시업무에 대처하고 있는 실정이어서 부동산관리의 전문성이 시급히 요청되는 상황이라고 할 수 있다.

 

(5) 민사소송구제의 문제

  우리나라의 민사소송제도는 당사자주의로 소송의 개시 및 종결은 당사자의 의사에 맡기고 있어 변호사 강제주의를 취하지 않고 있다. 따라서 많은 경우 법률의 식견이 부족하고 경제력이 부족한 당사자의 경우 실질적으로 보호받지 못하는 경우가 많다. 더구나 부동산범죄집단은 지능적으로 각종의 변칙적인 수법을 사용하고 있는 실정이다.  특히 소송절차를 악용하는 사례가 많다. 우리의 민사소송제도는 사법적 가치의 원칙이라는 민, 사법의 기본원리에는 논리적으로 합당하다고 하겠으나, 부동산권리관계의 부실등기가 법원의 재판에서 악용돠어 합법을 위장하는 사례가 많게 때문이다. 더욱이 기존 부실등기의 말소 소송에 있어서도 많은 경우 제대로 권리구제가 되지 못하고 있는 것은 현실적으로 큰 문제라고 할 수 있다.

 

우리나라의 보험제도

사람을 피보험 목적물로하는 생명보험을 제외한 모든 보험을 손해보험 혹은 물보험이라고 한는데, 화재, 해상, 배상보험, 자동차, 보증보험 등이 여기에 속한다. 생명보험이 사람의 생사를 보험대상으로 하고 있는 데 대하여, 손해보험은 주로 주택, 가재, 공장, 선박, 항공기 기차 등 우리들 재산이 뜻밖의 사고로 피해를 입을 경우 보상한다.이런 재산을 발생할 수 있는 손해를 담보하는 데서 '손해보험'이라는 이름이 붙혀졌고, 실제로 피보험 목적물이 부동산이거나 의제부동산(준부동산)이 대분분이다.