♣유치권 있는 물건 싸게 낙찰받는 방법
♣유치권 합의금 70% 이상 깎는 전략
👉 실전 순서대로 정리해 드리겠습니다.
① 유치권 있는 물건 싸게 낙찰받는 법 (경매 실무 핵심)
🔹 원리부터 이해
유치권 물건은 대부분 사람들이 피합니다.
→ 입찰자 감소
→ 낙찰가 급락
👉 “진짜 유치권인지”만 판단할 수 있으면
가장 큰 수익 구간입니다.
1️⃣ 입찰 전 반드시 할 체크 5가지
✔ ① 점유 확인 (가장 중요)
- 실제 사람이 거주·상주하는지
- 출입 통제 흔적
- 전기·수도 사용 여부
📌 현수막만 있으면 90% 가짜
✔ ② 점유 시작 시점
- 점유가 경매개시결정 이전인가?
- 이후면 → 유치권 자동 탈락
✔ ③ 공사비 실체
- 공사계약서 존재?
- 세금계산서?
- 실제 시공 흔적?
📌 “공사비 5억” 주장해도
증빙 없으면 법원에서 안 봐줍니다.
✔ ④ 소유자와 특수관계 여부
- 친인척
- 페이퍼 시공사
👉 가장 흔한 가짜 유치권 패턴
✔ ⑤ 말소기준권리 이후 발생 여부
- 말소기준권리 이후 공사 → 유치권 불인정 가능성 ↑
2️⃣ 입찰 전략 (가격 결정법)
기준 공식
시세 – (유치권 주장액 × 30%) – 명도비용
📌 예시
- 시세 10억
- 유치권 주장 3억
→ 실제 반영액은 1억 이하
👉 그래서 시세 대비 60~70% 낙찰이 가능
3️⃣ 입찰 포인트 요약
✔ 가짜 유치권 많음
✔ 점유 없으면 끝
✔ 서류 없는 공사비 = 종이쪼가리
✔ 겁먹은 경쟁자 덕에 가격 하락
② 유치권 합의금 70% 이상 깎는 전략
🔹 핵심 원칙
유치권자는 ‘돈을 빨리 받고 싶다’는 약점이 있다
👉 이걸 이용합니다.
1️⃣ 합의 전에 절대 하지 말 것
❌ “얼마면 나가실 건가요?”
→ 바로 약점 노출
❌ 인정 발언
→ “공사하신 건 알겠는데…” ❌
📌 항상 ‘유치권 부정’ 스탠스로 시작
2️⃣ 실전 협상 4단계
🔸 ① 법적 압박
- “점유 입증 안 됩니다”
- “경매개시 후 점유죠”
- “공사계약서 없네요”
👉 소송 가면 진다는 인식 심기
🔸 ② 시간 압박
- “유치권 부존재 소송 들어갑니다”
- “판결 나오면 한 푼도 못 받습니다”
👉 유치권자는 시간에 약함
🔸 ③ 금액 제시 전략
- 절대 먼저 금액 제시 안 함
- 상대가 부르면 → 30% 이하로 역제안
📌 주장 1억 →
“3000만 원 아니면 소송”
🔸 ④ 퇴로 차단
- “지금 아니면 0원”
- “명도단행 + 손해배상”
👉 여기서 대부분 무너짐
3️⃣ 실제 협상 결과 평균
주장금액실제 합의
| 2억 | 4천~6천 |
| 1억 | 2천~3천 |
| 5천 | 1천~1천5백 |
📌 70~80% 감액이 현실적 수치
🎯 최종 정리 (이 문장만 기억하세요)
유치권은 ‘법’보다 ‘심리’가 더 중요하고,
점유·서류·시기 중 하나라도 없으면
합의금은 30% 이하로 떨어진다.