부동산 가격 안정화 방안은 없는가

부동산 가격이 일시적으로가 아니라 구조적으로 안정되려면, 규제 몇 개 바꾸는 것으로는 절대 안 됩니다.
지금 부동산 가격을 만드는 구조 자체가 잘못되어 있기 때문입니다.

핵심 원인은 하나입니다:

돈(유동성)은 계속 늘어나는데, 그 돈이 갈 곳이 ‘부동산’밖에 없다

그래서 정책을 아무리 바꿔도, 세금을 올려도, 대출을 조여도
결국 돈은 다시 부동산으로 돌아옵니다. 돈의 흐름 자체가 구조적으로 잘못되어 있다는 것입니다.

왜 부동산은 계속 오르는가 (구조적 원인)

1. 가계 자산의 75~80%가 부동산
2. 주식·채권·연금 시장이 매우 약함
3. 기업이 돈 벌 기회보다 땅 사는 게 더 수익
4. 정부조차 세수의 상당 부분을 부동산에 의존
5. 통화량 증가 → 생산으로 안 가고 토지로 감
6. 공급은 ‘주택’이 아니라 ‘토지’가 막혀 있음 (그린벨트, 용도, 밀도)

즉,

부동산이 투자처가 아니라 ‘화폐 저장소’ 역할을 하고 있음

이 상태에서는 절대 가격이 안 잡힙니다.

 

가격이 안정되는 나라들의 공통점 (미국, 독일, 일본)

이 나라들은 공통점이 하나 있습니다:

돈이 부동산으로 안감

왜?

 

• 주식시장이 강함
• 연금·ETF·채권시장 발달
• 기업 투자가 훨씬 수익
• 토지 공급이 열려 있음
• 보유세는 강하고, 거래세는 약함

그래서 굳이 집으로 돈을 묶을 이유가 없음.

한국이 해야 할 ‘최소한의’ 현실적 해법

① 부동산 말고 돈 갈 곳을 만들어야 함 (가장 중요)

이게 1번입니다. 공급보다 이게 먼저입니다.

• 코스피를 5,000~7,000까지 키우는 정책
• 국민연금을 국내 주식에 대규모 투자
• 배당소득 비과세 확대
• ETF/연금 세제 혜택 강화

👉 “집 사서 돈 벌어야지”가 아니라
👉 “주식/연금이 더 낫네”로 바뀌어야 함

② 토지를 풀어야 함 (주택 말고 ‘땅’)

지금은 아파트는 짓고 싶은데 땅이 없음

• 그린벨트 해제
• 용적률/고도제한 완화
• 1기 신도시 재건축 전면 허용
• 역세권 고밀도 무제한 허용

서울에 ‘토지 부족’ 프리미엄이 사라져야 함

③ 보유세 ↑, 거래세 ↓ (방향을 완전히 반대로)

지금 한국은

• 거래세(취득세, 양도세) 매우 높음
• 보유세 낮음

그래서 사람들이 안 팔고 버팀

→ 매물이 안 나옴 → 가격 상승

해법:

• 보유세는 올리고
• 양도세/취득세는 거의 없애야 함

그래야 매물이 시장에 나옴

④ 정부가 부동산으로 세수 걷는 구조를 끊어야 함

지금 정부도 집값 오르길 바람 (속으로)

왜냐면

• 취득세
• 양도세
• 종부세
• 재산세

집값 떨어지면 세수 붕괴

이 구조를 바꾸지 않으면 정권이 바뀌어도 절대 해결 안 됨

⑤ 대출 규제가 아니라 ‘자금 흐름’을 바꿔야 함

대출 막으면?

→ 현금 부자들만 더 유리해짐
→ 더 왜곡됨

대출은 완화하되,
그 돈이 생산·주식·기업으로 가게 만들어야 함

핵심 정리 (아주 중요)

부동산 가격을 잡는 방법은

❌ 집을 못 사게 만드는 것
❌ 세금으로 겁주는 것
❌ 대출을 막는 것

이게 아니라

✅ 집을 ‘살 이유가 없어지게’ 만드는 것

입니다.

한 문장 결론

한국에서 부동산이 돈을 저장하는 ‘금고’ 역할을 하는 한, 집값은 절대 안정되지 않는다.
금고의 역할을 주식·연금·기업으로 옮겨야 한다. 그리고 다주택보유를 규제법을 제정하여 주거는 투자재가 아닌 주거의역할만 할 수 있는 문화와 제도가 필요하다.