건폐율 기준표

🧱 건폐율 기준표 (대한민국 용도지역별 최대 한도)

용도지역건폐율 최대 (%)비고

주거지역
제1종 전용주거지역	50% 이하	주로 단독주택 중심지
제2종 전용주거지역	50% 이하
제1종 일반주거지역	60% 이하
제2종 일반주거지역	60% 이하
제3종 일반주거지역	50% 이하
준주거지역	70% 이하	상업·주거 혼합
상업지역
중심상업지역	90% 이하	중심지 고밀 개발 가능
일반상업지역	80% 이하
근린상업지역	70% 이하	주거·상업 혼합
유통상업지역	80% 이하	물류·판매 밀집지역
공업지역
전용공업지역	70% 이하	제조 중심
일반공업지역	70% 이하
준공업지역	70% 이하	주거 인접 공업
녹지지역
보전녹지지역 / 생산녹지지역 / 자연녹지지역	20% 이하	녹지 보전 목적
관리지역
보전관리지역 / 생산관리지역	20% 이하	개발 최소
계획관리지역	40% 이하	조건부 개발 가능
농림지역 / 자연환경보전지역	20% 이하	농림 / 자연 보전
※ 위 기준은 국토계획법 시행령 기본 범위이며, 지자체 도시·군계획조례로 같은 범위 내에서 더 세부적으로 정할 수 있습니다.

📌 참고 – 건폐율 개념 정리

• 건폐율(BCR) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 (%)
  → 대지 대비 건물이 차지하는 면적 비율입니다.
• 건폐율이 높을수록 건물이 땅을 많이 덮는 구조이고, 낮을수록 여유 공간(마당·녹지 등)이 많아집니다.
• 용도지역에 따라 건폐율 제한이 다르며, 각 지방자치단체 조례로 세부 수치가 보완될 수 있습니다.

원하는 용도지역별 용적률 기준표나 지자체별 상세 조례 수치가 필요하면 추가로 제공해 드릴 수 있어요!

알려주세요

좋아요! 아래에 대한민국에서 흔히 쓰이는 용도지역별 건폐율(BCR) 기준표와 용적률(FAR) 기준 예시를 정리표 형태로 알려드릴게요.
※ 실제 적용 기준은 **법정 상한선(국토계획법·건축법)**이며, 지자체 도시계획조례로 세부 규정이 추가될 수 있습니다.

🧱 1) 용도지역별 건폐율(BCR) 기준 표 — 대한민국

용도지역건폐율 상한(최대 %)설명

주거지역
제1종 전용주거지역	50	주택 밀도 낮음 (일조·쾌적 우선)
제2종 전용주거지역	50
제1종 일반주거지역	60
제2종 일반주거지역	60
제3종 일반주거지역	50
준주거지역	70	상업·주거 혼합 ↑ 밀도 허용
상업지역
중심상업지역	90	중심 도시지역 높은 건축 밀도
일반상업지역	80
근린상업지역	70
유통상업지역	80
공업지역
전용·일반·준공업지역	70	공장·산업시설 중심
녹지지역
보전·생산·자연녹지지역	20	환경·녹지 보전 목적
관리지역
보전관리·생산관리지역	20	개발 제한 강화
계획관리지역	40	조건부 개발 허용
농림지역	20	농림 보전 목적

📌 요약은 국토계획법·시행령(법정 상한) 기준입니다. 실제 값은 각 지자체 도시계획 조례가 구체화합니다.

📊 2) 용적률(FAR) — 일반적인 기준 예시

※ 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율이며, 지역/도시계획에 따라 훨씬 다양합니다. 아래는 전형적인 상한선 예시입니다 (법정 상한 기준 + 도시 계획 사례)

용도지역대표적인 용적률 상한(%)비고

제1종 전용주거지역	약 100	저밀도 주거 중심
제2종 전용주거지역	약 150–200
일반주거지역	약 200–250
준주거지역	약 최대 400
상업지역	약 600–800 이상	중심상업은 높게 설계 가능
공업지역	약 최대 400	산업시설 중심
녹지·관리지역	상대적으로 낮음	보전 목적 비중 ↑

📌 특수계획구역, 재개발·재건축, 공공기여 인센티브에 따라 용적률 상향 요건, 특별계획구역 등으로 값이 달라질 수 있습니다.

📌 핵심 개념 정리

✔ 건폐율(BCR)
👉 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 (%)
→ 1층 건물이 땅을 얼마나 덮느냐를 규제합니다.

✔ 용적률(FAR)
👉 건물 연면적 ÷ 대지면적 × 100 (%)
→ 땅 대비 건물 전체 (층수 포함) 면적의 크기를 규제합니다.

✔ 둘 다 도시 계획 밀도, 일조권·조망·녹지 확보에 영향을 주며, 법정 상한선을 넘으면 허가 불가입니다.

🏙️ 실전 적용 팁

📍 같은 용도지역이라도 지방자치단체 조례에 따라 수치가 더 낮아질 수 있어요.
📍 건폐율은 주로 일조권·공간 확보,
📍 용적률은 빌딩 규모·층수 결정에 큰 영향을 줍니다.

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원하면 서울시ㆍ부산시 등 주요 도시별 조례 기준으로 더 구체적인 표도 만들어 드릴까요? (예: 서울시 각 지구의 건폐율·용적률 허용 기준)

부산 경남

좋습니다! 아래는 부산광역시와 **경상남도(예시: 창원시 중심)**의 용도지역별 건폐율(BCR) 및 용적률(FAR) 기준을 정리한 표입니다.
※ 이 기준은 부산광역시 도시계획 조례와 **경상남도/창원시 도시계획 조례(예시)**를 기준으로 한 것으로, 실제 적용 시에는 해당 구역의 지구단위계획, 지형, 특수조항 여부를 함께 확인해야 합니다. 또한 **법정기준(국토계획법 시행령)**과 조례 기준이 다를 수 있고, 조례가 없는 경우 법정 기준을 따릅니다.

🏙️ 부산광역시 – 도시계획 조례 기준

용도지역건폐율 최대 (%)용적률 최대 (%)

주거지역
제1종 전용주거지역	50	100
제2종 전용주거지역	40	120
제1종 일반주거지역	60	180
제2종 일반주거지역	60	220
제3종 일반주거지역	50	300
준주거지역	60	400
상업지역
중심상업지역	80	1,300
일반상업지역	60	1,000
근린상업지역	60	700
유통상업지역	60	800
공업지역
전용공업지역	70	300
일반공업지역	70	350
준공업지역	70	400
녹지지역
보전녹지지역	20	60
생산녹지지역	20	80
자연녹지지역	20	80
관리지역
보전관리지역	20	80
생산관리지역	20	80
계획관리지역	40	100
📌 조례 미정 사항은 **법정 기준(국토계획법 시행령)**을 따릅니다.

🏞️ 경상남도 – 창원시(예시) 도시계획 조례 기준

※ 경남은 광역단위 조례보다는 시·군별 도시계획 조례로 규정하는 경우가 많습니다. 아래는 창원시 조례 예시입니다.

용도지역건폐율 최대 (%)용적률 최대 (%)

주거지역
제1종 전용주거지역	50	100
제2종 전용주거지역	50	150
제1종 일반주거지역	60	200
제2종 일반주거지역	60	220
제3종 일반주거지역	50	250
준주거지역	70	400
상업지역
중심상업지역	80	1,000
일반상업지역	80	1,000
근린상업지역	70	700
유통상업지역	80	700
공업지역
전용공업지역	70	300
일반공업지역	70	350
준공업지역	70	400
녹지지역
보전녹지지역	20	80
생산녹지지역	20	100
자연녹지지역	20	100
관리지역
보전관리지역	20	80
생산관리지역	20	80
계획관리지역	40	100
📌 이 기준은 창원시 조례에 따른 대표 사례이며, **다른 경남 시·군(진주·김해·통영 등)**은 도시계획 조례에 따라 약간씩 다르게 적용될 수 있습니다.

📌 참고 – 법정(국토계획법 시행령) 기본 기준

법령상 기본 최대 기준(지자체 조례로 정하지 않은 경우 적용)은 다음과 같습니다:

용도지역건폐율 상한(%)

제1·2종 전용주거지역	50
제1·2종 일반주거지역	60
제3종 일반주거지역	50
준주거지역	70
중심상업지역	90
일반상업지역	80
근린상업지역	70
유통상업지역	80
공업지역 전체	70
녹지·관리지역	20~40
(계획관리지역 40│그 외 20)

🛠️ 팁 & 주의사항

✔ 조례 기준 우선: 부산시·경남 지역 도시계획 조례가 법정 기준보다 낮거나 다르게 정할 수 있으며, 실제 적용은 조례 기준을 우선합니다.
✔ 지역 차이: 경남은 도시·군별 조례가 다르기 때문에, 특정 시·군(예: 진주시) 조례를 확인해야 정확한 수치가 나옵니다.
✔ 특수계획구역: 지구단위계획, 지형, 경관지구 등 특수지역에서는 건폐율/용적률이 추가로 조정될 수 있습니다.