지역 주택 조합

1. 개요

동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후, 직접 사업 시행의 주체가 되어 진행하는 사업 시행 방식이다. 조합은 법인의 일종으로, 토지 매입, 건설사와의 도급계약 체결, 금융약정 등을 자기 책임 하에 행하게 된다.

사업의 구도 자체는 조합이 발주처 역할을 할 뿐, 일반적인 아파트 사업과 크게 다를 건 없다. 일반적인 아파트 사업은 시행사의 대표가 의사결정을 하고 사업의 이익을 시행사가 가져가지만, 지역주택조합은 조합원들이 조합 총회를 통해 의사결정을 하고 사업의 이익만큼 조합원들이 아파트를 싸게 가져가게 된다는 차이가 있는 것이다. 주택이 성공적으로 준공되고 입주가 가능해지면, 조합원들은 각각의 주택을 분배받고 목적을 달성한 조합은 해산한다. 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있다.

아래에 위험성 항목이 따로 달려 있듯 '저렴하게 아파트를 취득할 수 있다'고 말은 하는데 잘 알아보고 조합에 가입을 하는 것이 좋다. 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 2004-2021년 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 17% 정도이다. 즉 달리 말하자면 83%는 실패해서 수억 원의 돈만 날린 셈이다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역주택조합이 제대로 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 있다. 이미 개발이 어느 정도 진행된 도시지역일 경우 성공 가능성은 한자리 수로 떨어지기까지 한다.[2]

이후로는 2017.6.3 법령등 정부의 법제정비로 안정성이 강화되고 있다고는 하나[3] 대부분의 지역주택조합이 해당 법령 이전에 설치된 곳이 많기 때문에 아예 대놓고 ‘원수에게 추천하라’는 얘기가 있을 정도로 좋은 소리를 듣지 못하고 있다.

2. 지역주택조합의 절차 및 조합 가입 조건

지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출 동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다. 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한자를 포함)세대주 및 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다. 또 조합설립인가신청일 현재 당해지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다.

2. 1.지역주택조합에서의 관련 정보

• 평당 단가 : 주변 시세에 비해 상당히 파격적인 가격을 홍보하는 경우가 많다. 해당 금액은 현재 추정 기준 금액에 불과하며, 홍보 과정에서는 당연히 가입을 유도하기 위해 적은 평당가를 제시한다. 물론 대놓고 사기를 치려는 게 아니라면 중요한 사업비를 아예 빼먹을 수는 없지만, 이후 사업이 진행됨에 따라 각 사업비는 계속 늘어날 수 있으며 그 재원은 고스란히 조합원들의 추가 분담금[4]으로 충당할 수밖에 없다. 보통 추가분담금은 여러 차례[5]에 걸쳐 부과된다. 일부 비양심적인 업무 대행사의 경우 조합원 모집 단계에서 일부러 단가를 낮춰 홍보하는 경우도 있는데, 심한 경우 추가 분담금이 억 단위로 나오는 참사가 발생하기도 한다시공예정사, 브랜드 : 시공사 결정과 도급 계약 체결은 지역주택조합 사업 승인 절차가 완료된 후 이뤄진다. 그렇기에 그 전에는 ‘시공예정사’라는 애매한 표현을 사용하게 된다. 이 '시공예정사'의 정확한 지위를 반드시 확인해야 한다. 만일 MOU가 체결되어 있다면 조합과 시공사는 최소한의 교감이 이뤄지고 있는 것으로 볼 수 있다. 다만 MOU를 체결했다고 하더라도, 이후 공사비를 협의하는 과정에서 협약이 엎어질 수 있으므로 이것만 맹신해서는 안 된다. 다만 그 시공예정사의 홈페이지에서 지역주택조합 사업을 소개하고 있는 경우, 높은 확률로 시공사 선정 및 도급계약 단계까지 나아갈 것이다. 하지만 MOU 체결조차 안 되어 있는 경우에는 말 그대로 '예정'에 불과하다. 참고로, MOU 체결이 이뤄져 있는 경우, 따로 알아보려고 하지 않아도 조합 측에서 MOU 문서를 자랑하듯 꺼내 놓는 경우가 많다. 회사 이름만 언급하고 아무 서류도 보여주지 않는다면 십중팔구는 참여의향서 정도만 받은 상황으로 보면 되며, 이 서류는 아무 법적 구속력이 없다.
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• 토지 확보율 : 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 부분은 당연 토지 확보이며, 그것도 95% 이상을 확보해야만 한다. 사업 대상 부지의 토지를 95% 이상 확보하면 각종 인허가절차를 예비로라도 개시할 수 있게 되고, 나머지 토지에 대한 매도 청구 절차 개시를 통한 강제 수용도 가능해진다. 때문에, 80%, 90% 확보가 겉으로 보기에는 토지를 많이 확보한 것 같아도 95% 확보와는 천지차이인 셈이다. 그리고 토지 확보가 95% 이상 이뤄지면 관할 지자체에서도 사실상 사업이 순항할 것으로 간주하고, 부동산 부서에 아예 전담 주무관을 배치하는 경우가 많다. 전담 주무관까지 배치되어 있는 조합이라면, 지자체에서도 어느 정도 신경 쓰고 있는 것이기에 사업 성공 가능성이 꽤 높다고 볼 수 있다. 참고로 토지 확보가 95% 이상 확실히 확보된 경우, 홍보관을 방문했을 시 먼저 문의하지 않아도 조합 명의의 토지 매수 계약서나 소유권이 조합으로 넘어온 등기부 등본 사본을 자랑하듯 꺼내 놓을 것이다. 다만 주의해야 할 점은 토지사용승낙서로 마치 이 땅을 완전히 산 것처럼 꾸미는 곳이 많다는 것이다. 토지사용승낙은 말 그대로 땅주인으로부터 그 땅을 사용하기로 허락을 받은 것이지 그 땅을 샀다는게 절대 아니다.[6] '토지 확보율'과 '동의율'은 전혀 다른 개념이므로 이를 혼용하면서 홍보하는 경우 반드시 경계해야 하며, "땅 등기를 했다는 거죠?" "등기 안 했으면 땅 주인한테 계약금이라도 줬다는 거죠?" 처럼 빠져나갈 수 없는 질문을 하는 게 좋다.
• 조합원 모집 차수 : 대부분의 지역주택조합은 여러 차수에 걸쳐 조합원을 모집한다. 1차의 경우에는 사업 대상 부지의 원주민인 경우가 많고, 2차는 조합의 사업을 일으키기 위해 지역 주민을 대상으로 모집하는 경우가 많다. 일부 조합원들이 탈퇴하는 등 모종의 이유로 사업 기간이 길어지는 경우 3차, 4차까지 모집하는 경우도 많다. 그렇기 때문에, '조합원 마감'이라는 홍보 문구에서 차수를 확인하는 것이 중요하다. 3차 조합원 모집이 예정되어 있는 상태에서 '2차 조합원 모집 마감'이라는 문구는 큰 의미가 없기 때문이다.
  그런데 조합원 차수가 많다고 해서 사업 기간이 늘어진 정체된 사업이라고 단정하기는 어렵고, 이 역시 조합의 사정을 면밀히 살펴야 한다. 사업이 진행되면서 분탕이 나서, 문제를 일으킨 조합원을 제명하는 과정에서 차수 변경이 이뤄지는 경우가 적지 않기 때문이다. 이 경우 제명된 조합원이 납입한 금원은 그 조합원에게 반환하지 않고 조합에 귀속되기 때문에 오히려 조합에 이익[7]이 되는 경우도 있다.
  또한, 일반적으로 볼 때 차수가 뒤로 갈수록 계약 단가가 올라간다. 왜냐하면 조합을 운영하는 비용이 증가하면서 그 증가분을 나중에 가입한 이들이 분담하는 방식이기 때문이다. 특히, 토지 확보가 완료되면 조합원 가입 신청이 몰려들면서 같은 차수 내라도 비용이 상승[8]하는 경우가 있다. 이 메커니즘을 잘 이해하면 리스크와 비용 사이에서 최적의 지점을 찾을 수 있을 것이다. 참고로, 사업승인신청 절차가 개시되면 조합원 모집은 당연 종료되고, 잔여 주택은 일반 분양으로 돌리게 된다.
• 착공 예정 시기 : 대부분의 지역주택조합은 완공이나 입주 시기를 홍보하지 않고, 착공 예정 시기를 홍보한다. 그만큼 지역주택조합 사업엔 변수가 많기 때문이다. 예를 들면, 토지 확보가 99% 이뤄졌다하더라도, 단 하나의 필지의 토지주가 매도 청구 소송을 대법원까지 상고하는 경우 사업 기간이 계속 지연된다. 또다른 예로, 사업 승인 신청 시점부터 중도금 대출시까지의 자금 확보를 위한 브릿지 대출 기간이 연장되지 않는 경우 비용 압박으로 인해 사업 진행이 더뎌지게 될 수 있다[9]. 이처럼 많은 변수가 있기 때문에 착공 예정 시기가 그대로 지켜지는 경우는 거의 없으며, 보통 홍보한 시기보다 1-3년이 늦어질 수도 있다는 것을 반드시 고려해야 한다. 다만, 모든 난관을 뚫고 착공이 이뤄지기만 하면 추가 분담금 등 시공사와의 협의에 문제가 없는 이상 사업이 지연되는 경우는 거의 없다.

3. 장점

아파트를 공동구매 하는 방식이다 보니, 상대적으로 저렴한 분양가에 서민들이 내집 마련을 할 수 있다. 대부분 상업용지나 단독 주택이나 저층건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 지하철역이 매우 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리하고 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많다. 사업 절차가 간소하기 때문에 재개발&재건축보다 더 빠르게 진행될 수 있다.

4. 문제점

4.1. 높은 위험성

전체 토지 중에 무려 95%를 매입해야 한다. 95%의 동의를 얻어서 자기 집을 팔게 하는 게 쉬워보이는가? 특히, 노후주택단지의 경우 자기 집에서 나가는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있다. 사업이 매우 잘 추진되어 80% 이상을 매입에 성공해도 항상 원주민들과 한탕하러 온 알박기 세력으로 인해 목표 도달이 쉽지 않다.[11] 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종 변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다. 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫓아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다.

보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보한다. 당연히 개발 허가의 경우는 그 수십 평 땅으로 허가를 냈다는 건데 말할 필요도 없다. 이런 과정도 생략하고 조합 설립 이전에 조합원을 모으는 과정에서 업무추진비, 홍보비로 수백억이나 되는 돈을 모조리 소비하고 조합 설립 자체가 무산되는 경우도 부지기수이다.

사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다. 같은 집안 사람들도 땅 문제 가지고 다툼이 있는데 생판 모르는 수십 명의 사람들이 서로 신뢰를 가지고 이런 일을 한다는 거 쉽지않다.

이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이나 입지가 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.[12]

이렇게 험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 이상 지난게 현실이다. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들이 보통 6~7년 이상 걸렸으며, 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 천지에 깔렸다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정을 인내하는 것부터가 쉬울 수가 없다. 실제로 시간이 지나면 지날수록 지역주택조합의 성공률은 낮아지게 된다. 심지어 사업성이 악화되면 조합원 분양가가 일반분양가보다 더 높아지는 경우도 있는데, 돈이 오랫동안 묶이고도 그냥 사는 사람들보다 더 비싸게 산다는 것에 천불이 나겠지만 분담금으로 사업에 묶여 있기 때문에 방법이 없다.

그래서 착공을 할 때쯤에 프리미엄이 붙는 곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 굉장히 불안정한 성격 때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다.

 

위 영상은 업무 대행사가 조합을 상대로 제기한 보수지급청구소송에서 승소의 확정판결을 받은 상황에서도 조합이 이를 변제하지 않자, 업무대행사가 해당 판결을 집행권원으로 하여 조합(채무자)의 일반 수분양자(제3채무자)에 대한 분양대금채권의 압류 및 추심명령을 받아 업무 대행사가 일반 수분양자들에 대해 이를 추심한 사례이다(해당 방송 영상의 소장에서도 사건명이 "추심금 청구의 소"임을 확인할 수 있다.). 쉽게 말해, 결론적으로 일반 수분양자의 입장에 있어서는 분양대금지급의무라는 의무의 상대방이 단지 조합에서 업무 대행사로 변경된 것이라 할 수 있다. 방송영상에서는 조합과 일반 수분양자가 업무 대행사에 대하여 연대하여 채무를 부담하는 것처럼 묘사하고 있지만[13], 실상은 단지 일반 수분양자들은 조합에 대해 부담하는 채무를 조합이 아닌 압류채권자인 업무 대행사에 이행만 하면 되는 것이다. 즉, 원칙적으로 일반 수분양자가 추가적으로 별도의 채무를 부담하게 되는 것은 아니다.

다만 구체적인 사실관계에 따라 채권이 압류되어 그 압류명령이 제3채무자에게 송달된 이후에는 압류의 처분금지적 효력[14]에 따라 채무자는 제3채무자에 대한 채권의 추심 및 변제수령이 금지되므로, 압류 및 추심명령이 일반 수분양자에게 송달된 이후에 일반 수분양자가 분양대금을 조합측에 지급한 경우, 이는 압류채권자인 업무 대행사와의 관계에 있어서는 유효한 변제가 아니므로 일반 수분양자로서는 분양대금의 변제로 대항할 수 없어, 결국 업무 대행사에 대한 이중변제의 위험이 있는 것은 사실이다. 이렇게 된 경우 수분양자는 조합에 대해 기지급한 분양대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있음은 물론이지만[15], 조합과의 새로운 법률분쟁을 피할 수 없게 되어 수분양자에게 부담을 안겨준다.

결국 수분양자 등으로서는 대금채권압류 통지를 송달받은 즉시 대금의 변제를 중단 및 유보하고 지체없이 압류채권자와 연락을 취하여 그 전후사정을 파악하고, 필요한 경우 변호사와 같은 법률전문가의 조력을 얻어 위와 같은 이중변제의 위험을 방지하여야 하겠다.[16]


아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며,# 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다. #

그나마 지방의 택지 주변에 진행되는 지역주택조합은 원래 땅이 논밭 또는 허허벌판인 경우가 많고, 땅 주인의 숫자가 얼마 되지 않아서 매입에 큰 어려움이 발생하지 않아 성공 가능성이 높다. 하지만 도심의 경우에는 수많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입 협의단계에서 수년 이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행 수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 있다.[17]

알박기 등으로 사업이 장기간 진행되지 않거나 조합원들이 모은 돈이 모두 소진되어서 조합 유지가 어려워져 해산하게 되면 그동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 있으며, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다.

지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리 위주이며 결과에는 책임을 크게 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해준다. 돈 주면 건물은 지어드릴게 보통 시공 관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는 건 흔한 일이다. 대기업 1군 업체가 시공한다는 말에 현혹돼서 가입했는데 나중에 2~3군 업체로 바뀌거나 심지어는 영세한 업체가 맡는 경우도 있다.

KBS의 소비자 리포트에서도 지역주택조합의 문제점과 실태에 대해 다룬 적이 있다. #

완공이 되어 입주를 하더라도 토지매입 실패나 건축 허가를 이유로 구조나 동배치가 변경되어 조합원을 모집할 당시의 아파트와 구조가 다른 경우도 꽤 있으며, 자재나 조경의 수준도 일반적인 분양 단지에 비해 썩 좋지 못하다는 평이 많다. 게다가 이렇게 온갖 난관을 겪고 완공을 해도 입주 직전에 추가분담금을 요구받게 되면 홍보했던 분양가와는 아예 다른 가격이 나오는 경우가 흔하다.

해당 조합마다 여건이 다른만큼 꼼꼼히 살펴보고 판단하고 철저하게 감독과 관리, 그리고 감시를 하는 지혜가 필요할거라 보면 된다.

2023년 11월에는 새로운 유형이 등장했는데, 점차 지역주택조합이라는 이름이 성공사례가 적고 위와 같은 문제가 있다는 사실이 어느정도 알려져서 지역주택조합으로는 사업을 벌이기 어려워 '협동조합형 민간 임대아파트'라는 방식을 들고 나왔는데, 장기임대주택을 분양받고 이후 분양전환을 해준다는 내용만 빼고는 사실상 지역주택조합의 사업방식 그대로인지라 동일 유형의 피해가 속속 보고되고 있다.#

4.2. 조합원 자금 횡령

건설사들이나 투기꾼들이 차린 업무대행사가 제도가 허술한 지역주택조합을 이용해서 부당한 이득을 보는 사례도 있다. 처음부터 제대로 공사를 할 맘도 없었지만 조합원들의 눈 멀은 돈을 노리고 업무대행사, 조합장이 서로 짜고 횡령을 저지르는 것. 처음 조합 설립때부터 건설사와 관련이 갚은 업무대행사나 업무대행사로 위장한 투기세력들이 조합과 업무협약(MOU)을 맺고 그 관계자가 조합장이나 조합 임원을 맡게 하여 매우 밀접한 관계로 시작하게 만든다. 이를 통해 조합원들이 걷은 계약금을 사적으로 사용하는 건 흔한 일이고 알박기를 해결해야 할 업무대행사가 오히려 사업지 내 토지를 매입하고 조합이 비싼 값에 다시 사들이도록 하는 알박기를 저지르거나, 토지 매입이 잘 안되거나 자금 조달이 힘들어지면 사업 포기를 선언해버린다. 어차피 업무협약은 단순히 업무 추진을 돕고 시공만 한다는 조건이라 시공사가 책임을 지거나 손해보는 조건은 없기 때문에 해보고 안되면 포기해버리는 것이다.

한 지역에서 두 개의 지역주택조합 사업이 진행되기도 했던 부산광역시 해운대구는 대놓고 지역주택조합에 가입할 때 조심하라고 경고를 하기도 했다. 

심할경우 100억원이 넘는 돈을 공사 제대로 시작하지도 못하고 날려먹기도 한다. 결국 한 조합원이 빚을 돌려 막다가 견디지 못하고 자살했으며, 일부 조합원들은 상황이 잘못 돌아간다는 것을 깨닫고 계약금과 분담금을 돌려달라고 법적 소송에 들어가기도 했다. SBS 취재 결과, 이 조합은 전체 아파트 건축에 필요한 대지 가운데 두 필지를 사는데 그쳤다. 그런데도 업무 대행사에는 수수료 명목으로 81억 원이나 지급됐고, 광고 선전비로 24억 원을 썼다고 결산 보고서에 나와 있다. 조합원들은 조합비가 신탁 회사에 맡겨져 있어 잘 관리될 것으로 믿었지만 조합 통장은 불과 4년 새 깡통이 돼 있었다. 결국 법적 소송에서 승리, 1억 2백만원을 연간 12% 비율로 계산해 돌려주라고 판결했다. 그런데 조합장은 조합에 돈이 없는 말만 하는 중. 이후 SBS에서 제대로 된 대행사를 인터뷰 했는데[18] 대행사 대표는 자신들의 성공 이유로 토지에 대해 100% 매매 계약을 체결하고 진행하기 때문이라고 밝히면서 성공이 100이라면 토지가 80이라고 밝혔다.[19]

4.3. 추가분담금으로 인한 갈등

조합은 단순히 입주예정자의 모임이 아니라 사업 주체이다. 실질적으로 업무를 수행하는 대행사도, 아파트를 짓는 건설사도 조합이 돈을 주고 고용하는 것에 불과하며, 사업에 대한 모든 책임은 조합이 지는 것이다. 분담금을 전액 내고 조합에 가입했더라도 부담이 끝나는 것이 아니다. 조합에 가입한다는 것은 단순히 돈을 주고 아파트를 사는 게 아니라, 미래 조합이 획득할 권리(아파트 단지 소유권)의 일부를 취득하기 위해 조합의 일부가 된다는 것이다. 때문에 조합이 돈이 부족하게 되면 당연히 조합원들이 메꿔야 하는 것이며, 그 때마다 추가분담을 통해 부족분을 충당해야 한다.

인허가부터 입주까지 사업비가 당초 예상에 비해 늘어날 일은 매우 많으며 조합은 스스로 돈을 벌 능력이 전혀 없다. 일단 조합이 설립되고, 가만히 있기만 해도 비용이 소모된다. 조합장 월급, 조합사무실 임대비, 일반분양 홍보비, 인허가 용역비는 공짜가 아니다. 물론 최초 사업비를 책정할 때 어느 정도 감안을 하고 조합원 분담금을 설정하지만, 예상보다 사업 기간이 길어진다면 당초 책정한 사업비로는 사업을 더 진행할 수가 없게 된다.

또한 조합원들의 분담금만으로는 토지를 매입하기에 돈이 부족하기 때문에, 대부분 브릿지론[20]을 받아 토지비를 충당하게 된다. 그런데 땅을 사 놓고 착공을 하지 못하면, 빈 땅을 쳐다보면서 매달 이자나 내는 신세가 된다. 이 브릿지론의 규모는 결코 작지 않기 때문에 이자 부담도 매우 크며, 시간이 지연될수록 조합원들이 내야 하는 추가분담금은 점점 커진다.

또한 시간이 지날수록 물가가 상승한다는 것을 반드시 고려해야 한다. 시간이 지날수록 공사비에도, 다른 용역비에도 물가상승률을 반영해 줘야 하기 때문에 필요한 비용이 점점 늘어난다. 물론 최초 사업비 책정 시 물가상승도 고려하지만, 계획한 시간 내에 일이 착착 되는 경우는 드물다. 대부분의 도급계약에는 물가상승을 반영해 변경 도급계약을 체결한다는 조항이 들어간다. 이 때마다 공사비는 늘어나고, 이 부담은 조합원들의 몫이다. 이걸 지켜주지 않으면 건설사는 공사를 중단하거나 도급계약을 해지해 버릴 것이고, 조합은 공사를 승계할 새 건설사를 찾던가 사업을 포기하던가 해야 한다. 공사가 다 끝난 상황이라 해도, 준공정산 시 조합이 증액 공사비을 반영해 주지 않으면 건설사는 아파트 인도를 거절한다. 이럴 경우 기껏 지은 아파트는 텅 빈 상태로, 지루한 소송전을 하게 된다. 물론 다 지어 놓고 채권이 묶여 버리는 건설사에게도 매우 고통스러운 일이지만, 아파트 입주가 생계와 직결된 조합원들에게 훨씬 타격이 크며 십중팔구는 추가분담금을 토해내야 한다.

추가분담금은 최소 몇 천 단위이며 집값이 비싼 서울 같은 경우는 억 단위까지 올라간다. 또 분담금을 통보받는 시기는 대부분 공사를 거의 끝마치고 입주를 앞둔 시점이라서 조합원들은 그 돈을 마련하는데에 큰 어려움과 리스크를 안을 수 밖에 없다. 조합 총회에서 추가분담이 의결되면, 반대했던 조합원이라도 무조건 추가분담금을 낼 수밖에 없으며 아니면 조합원 자격을 박탈당한다. 때문에 추가분담금이 상당히 큰 현장은 대부분 소송전에 휘말린다.

더 버틸 수가 없어서 조합을 탈퇴하려 한다면, 기본적으로 업무추진비와 기납부 분담금의 일부(보통 10%)를 공제당하게 되며 사업 상황에 따라 이것조차 돌려받는다는 보장이 없다.

4.4. 실패하는 지역주택조합의 특징

지역주택조합에 참여하려 할 때, 조합이 아래에 해당된다면 반드시 주의해야 한다. 조합이 분담금을 먹고 튀는 건 그냥 사기니 논외로 한다 해도, 지역주택조합 사업이 추진되는 과정에서 난관이 산재해 있다.

• 조합설립인가를 받지 못함 : 조합설립인가를 받지 못한 조합은 조합이 아니라 추진위원회다. 추진위원회는 조합설립인가 기준을 충족하지 못한 상태이며, 법인의 자격조차 없다. 물론 추진위원회가 사기라는 게 아니다. 조합설립인가를 받으려면 사업지의 80%에 대해 사용권[21]을 확보하고, 15% 이상의 소유권을 확보해야 하기 때문에 처음부터 조합일 수는 없고 추진위원회 과정을 반드시 거쳐야 한다. 하지만 조합설립인가를 받지 못했다면 아직 사업 초기라는 뜻이다. 추진위원회 중 상당수는 최종적으로 설립인가를 받지 못하고 해산되며, 위원회 참가자들은 지출한 사업비만큼 손실을 보게 된다. 물론 이 과정에서부터 사업에 합류한 1차 조합원들은 가장 싼 값에 아파트를 불하받게 되지만, 사업이 끝까지 갈 거라는 확신이 없는 상태에서 조합 설립 전에 가입하는 건 도박이다.

• 토지확보율이 낮음 : 토지 확보는 착공 전 가장 길고 고된 절차이다. 토지 매입률이 낮은 상태에서 조합에 가입하려면, 앞으로 상당한 고생을 할 것을 각오해야 한다. 한 80~90%까지 토지 매입률이 쭉쭉 올라가더라도, 사업계획승인을 받을 수 있는 95%에 근접하게 되면 사업이 누구나 알 수 있을 만큼 가시화가 된 상태이다. 남은 토지주들은 사업의 성패가 자기들한테 달려 있다는 사실을 잘 알기 때문에, 최대한 버티며 땅을 비싸게 팔아먹으려 하게 된다.
  
  물론 이들이라고 해도 무한하게 버틸 수 있는 건 아니다. 그러다 진짜 사업이 엎어지기라도 하는 날에는 땅을 팔 기회를 통째로 날려버리게 된다. 또한, 다른 지주들이 땅을 팔아서 토지 매입률이 95%를 넘으면 조합은 나머지 5%에 대해 매도청구를 할 권리가 생기기 때문에, 강제로 시가에 땅을 넘겨줘야 한다. 극단적인 경우, 해당 지역만 사업구역에서 빼 버릴 수도 있기 때문에 알박기 하는 입장에서도 적당히 하지 않으면 여러 형태로 참교육을 당할 수 있다.

• 주요 건설사의 MOU 미확보 : 건설사들은 안 되는 사업에 엮이고 싶어하지 않으며, 고급 브랜드를 갖춘 도급순위 상위 건설사일수록 더욱 그렇다. 건설사가 조합에 주는 서류들 중 주요한 것으로 '의향서', '협약서(MOU)', '도급계약서'가 있다. 이 중 의향서는 큰 의미가 없다. 조합이 여러 건설사들과 컨택하는 과정에서, 대충 검토해 보고 아예 쓰레기 사업이 아니라면 건설사는 조합에 '이런 조건을 충족해 주면 우리가 참여할 수도 있다' 정도의 서류를 쉽게 던져줄 수 있다. 하지만 이건 말 그대로 의향서에 불과하며, 법적으로 아무 효력이 없다. 건설사는 이유도 밝히지 않고 사업에 참여하지 않을 수도 있기 때문에 이걸로 조합 가입을 결정하는 것은 위험하다. 원칙적으로 이런 의향서는 홍보에 활용할 수도 없다.
  
  다음 '협약서(MOU)'는 의향서와 달리 상당한 무게감이 있는 서류이다. 건설사가 사업성,분양성,설계 적정성 등을 면밀히 검토한 것으로, '우리는 이걸 지을 수 있고 이 사업에 적극적으로 참여하고 싶다. 도급계약을 체결할 때에는 우리와 우선적으로 협상을 하자'라는 의미를 담고 있다. 이 서류가 있다면 될 가능성이 꽤 높은 사업이라 봐도 되지만, 그럼에도 불구하고 건설사가 합리적인 이유를 제시하면 아무 배상 없이 손을 뗄 수가 있는 상태이다.
  
  마지막으로 '도급계약서'가 있다면 이 사업은 죽이 되던 밥이 되던 일단 간다고 보면 된다. 도급계약서는 법적 구속력이 명확한 서류기 때문에, 도급계약이 체결되었다면 그 건설사는 사업에서 손을 뗄 수 없다. 물론 건설사가 파산하거나 사업 추진에 치명적인 문제가 발생한다면 도급계약이 해지될 수 있으므로 100% 안심할 수는 없다. 물론 계약을 체결했다고 해도, 잔여 토지작업과 인허가절차 진행을 해야 하므로 착공까지 실제로 얼마나 걸릴지는 아무도 모른다. 또한 공사비 증가에 따르는 분쟁은 별도의 문제이다.

• 지구단위계획 및 교통영향평가 작업 전무 : 지구단위계획과 건축계획, 교통영향평가 등의 작업을 진행하지 않는 지역주택조합은 일할 의지가 없는 것으로 보면 된다. 조합원 돈 들고 튈 지역주택조합은 보통 이런 작업까지 하기 전에 튄다.

• 브릿지대출은 꿈도 못 꿈 : 보통 지구단위계획과 교통영향평가 진행 중인 단계에서 브릿지대출을 받아 남은 부지를 매입하는데 브릿지대출단계까지 온 지역주택조합은 거의 착공,완공까지 큰 문제없이 가는 경우가 대부분이다. 실패하는 지역주택조합은 보통 브릿지 단계까지 생각도 안한다. 2022년 후반기 이후로, 분양 자체가 잘 안될 것으로 보이는 신규주택건설사업에는 금융사가 브릿지대출이나 PF대출을 잘 안해주고 오히려 이미 분양이 어느 정도 완료된(조합원이 있는) 지역주택조합 사업에 브릿지나 PF대출을 해주려는 추세로 분위기가 바뀌고 있다.