아파트 공급 변화 예상

지난 몇 년 동안 부동산 호경기를 맞아 과도할 정도의 개발자금대출이 건설사들의 부실문제와 맞물려 앞으로 주택공급에 심각한 적신호를 예견하고 있다. 현재 일부를 제외하고 건설사들의 PF대출금 상환에 따른 기업들의 재정 문제가 심각한 상태다. 부동산경기 하향추세로 인한 건설사들의 부실문제가 대두되고 있는 시점에, 정부에서 프로젝트파이낸싱(PF) 개발금융 대출에 대한 기준을 제시하고 나섰다. 지금까지 자기 자본 비율은 5%~10%의 기준으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 가능하였지만, 앞으로는 자기 자본 비율이 20%를 충족시켜야  PF대출이 가능하도록 기준을 본격화하고 있다. 자기 자본 비율이 적용되면 머지않아 중소 건설사들의 지배구조와 경영체제에도 변화에 초점을 두어야 하며, 투자자들의 경영참여도 활발해질 것으로 전망한다.

 

정부에서 자기 자본비율을 선진국 수준에 준하는 비율을 제시하고 있다. 선진국의 경우 20%~30%가 자기 자본비율이다. 자기 자본비율이 높아지게 되면 중소 건설사들의 주택공급은 어려운 환경에 처해질 수밖에 없다. 부동산 개발자금 규정 규제는 미래 부동산시장에 크게 몇 가지 변화를 가져오게 될 것으로 예측한다. 첫째. 공급부족으로 인하여 아파트가격은 상승될 수 있다. 둘째. 건설사들의 시공 감소로 인하여 건설현장 노동자와 건설사와 직결된 원부자재 생산기업들의 부실우려 등은 사회적 문제로 가시화될 수 있다. 셋째. 무주택자와 출발하는 신세대들에 대한 주택공급 부족은 주거안정에 악영향을 미칠 뿐만 아니라 행복 지수 또한 낮아지게 된다. 넷째. 표준건축비가 엄연히 존재하지만, 건축비 상승에 직면해야 하는 과정을 거치게 되며, 결국은 주택가격 상승으로 이어져 수요자만 부담을 안게 되는 부당한 주거경제시스템을 국민의 몫으로 돌아가는 불합리한 경우가 발생하고, 금융은 우선해야 하는 공공성보다 리스크는 감소하고 대출이자는 제대로 챙기는 결과를 제공하게 된다.

 

이러한 정부의 금융규제는 부실을 미연에 방지하는 대책도 좋지만, 주택시장은 일시적으로 불안정한 시장으로의 변화와 주거안정에 큰 우려가 제기될 것이다. 필자가 항상 제시하는 주택시장 형성 기준은, 수요와 공급에 의해 자생적 시장이 형성될 수 있도록 정부에서 유도하여 보편적 시장을 형성시키고, 주거공급에 필요한 자본시장 흐름은 안정적인 금융대출 정책이 필요하다는 것이다. 부동산펀드나 투자자에 대한 보장제도도 마련되어야 한다. 주택공급은 장기적인 과정의 기간을 요구하는 특징이 있음에도 불구하고, 상황에 따라 예측할 수 없는 대출규제에서 발생되는 사업진행 차질은 더 많은 부실을 발생시킬 수 있다는 점을 명심해야 된다.