입주 대란 올 수 있다.

몇 연후의 주택시장이 불안하고 입주대란으로 이어질 수 있다. 부동산거품경제가 빠지면서 건설리스크에 따른 추가적인 PF대출 동결은 주거공급에 적신호를 켜고 있으며, 금융감독원은 금융업계에서 브리지론 추정손실 100% 만큼 충당금을 적립하도록 하고 있다. 브리지론을 2회 이상 연장한 사업장은 대출금을 회수하도록 관리하고 있는 실정이다. 지난해 주택건설 인허가 실적은 38만 8891 가구로 2022년 52만 1791 가구보다 25,47% 감소하였고, 올 2월도 2만 2912 가구에 그쳐 작년동기에 비해 30,5% 급감했다.

 

HUG(주택도시보증공사)의 보증이 있어도 대출은 불가하고 HF(한국주택금융공사)의 PF보증규모를 5조를 늘려 30조로 늘리겠다는 대책도 발표를 했지만 실효성에 의구심을 가진다. 자기 자본 비율을 추가로 요구함으로 인하여 높은 금리와 함께 여전히 건설업계에는 부담으로 돌아오기 때문이다. 공적보증을 바탕으로 대출을 진행하여도 연 8%의 고금리로 책정된다. 재건축과 재개발의 경우 고금리와 자재비, 노무비 인상 등으로 시공사도 조합도 수익을 창출하기 어려워 자연히 재건축과 재개발시장이 축소되고 있는 실정이다.

 

그리고 고금리와 원부자재 가격 상승으로 공사비가 폭등하면서 조합원이 감당해야 하는 추가분담금은 막대하기 때문이다. 이제는 부동산시장도 상황에 따라 실용적으로 접근하는 것이 맞다.  2020년 대비 공사비는 53.1% 이상으로 상승하였고 조합원의 부담을 줄이려면 일반분양가를 높여야 하지만, 제한된 용적률로 인하여 일반분양은 많지 않다. 무엇이 가장 실효성이 있는지 현명한 판단을 할 때다. 이러한 여러 가지 복합된 주거시장은 당장 도심아파트 공급이 줄어들 뿐만 아니라 집값폭등, 도시슬럼화, 나아가 내수경기 침체로 이어질 우려가 크다. 

 

필자는 부동산학 학자로서 언제나 부동산 주거시장을 보면서 너무도 안타까운 경우를 많이도 보고 경험한다. 부동산가격 앙등이 모든 물가상승을 주도해 가면서 국내외 경쟁력을 잃어가는 것은 물론이고, 주거빈곤자들은 주거불안에서 벗어날 수 없으며, 국민 주거 행복권은 정부의 정책 잘못으로 인하여 박탈당하는 이방인 같은 국민들이 됐다. 김대중정부 때는 내수경기활성화를 위해 분양가상한제를 폐지하였고, 이명박정부 때는 유지하였다. 이제라도 부동산법률을 주택법과 일반부동산 법으로 이원화하여 주택은 투기나 투자의 대상에서 벗어나 불로소득이 창출되지 않는 순수 주거개념으로 정착되어야 한다.

 

대한민국 부동산가격은 대한민국 98배인 캐나다를 사고 남는다. 주거공급도 102%를 넘었고 자가비율도 62%에 도달되었다. 미국도 일본도 68%를 넘어가는 국가는 사회주의국가를 제외하고는 없다. 이제는 무조건 재건축이나 재개발보다 조합을 구성하여 실효성 있고, 경제적이고 경쟁력 있는 리모델링을 선호하는 주택개량의 시대가 왔다. 무거운 분담금으로부터 벗어날 수 있고 주거환경개선으로 신축아파트와 다름없는 환경이 될 수 있다는 장점을 가지고 있다.