점유취득시효

점유취득시효 기간은 20년입니다.

요건은 [소유의 의사]입니다.

그리고 평온, 공연하게 점유해야 합니다.

상기 요건을 가지고 옆집이 점유취득시효를 주장할 수 있는지 볼까요?

먼저 옆집에서 [소유의 의사]로 21년 전 점유한 사실을 입증해야 할 겁니다.

[소유의 의사]란

자신의 물건으로 알고 점유하는 것을 말합니다.

옆집에서 주택을 신축할 때,

회원님 부모님이 그 토지를 팔았고 등기를 하지 않았다면

[소유의 의사]에 해당한다고 볼 수 있습니다.

이런 관계를 상호 확인하는 것은 매우 어려운 일이 될 것입니다.

아마 옆집에서 내용증명이 왔다는 것은 증빙자료가 있다는 뜻일 테니 말이죠.

시골에서는 종종 이런 일이 일어나고 있습니다.

이럴 경우 자주점유를 깨는 경우가 있습니다.

옆집에서 1 년에 쌀 한 가마라도 주면서 토지를 사용하고 있었다면

자주점유가 아닌 타주 점유로 보기 때문에

점유취득시효를 주장할 수 없을 겁니다.

다음으로 평온, 공연하게 점유하였어야 합니다.

말 그대로 회원님이 한 번이라도 주택을 철거하라는 뜻을 통지한 적 없고

옆집도 자신들의 토지라고 인지했으며 이웃들도 그렇게 알고 지냈다면

평온, 공연하게 점유한 것으로 인정이 될 것입니다.

이상과 같이

옆집에서 이런 자료를 증거로 소유권 이전등기를 청구해 오면 어쩔 수 없이 소유권을 이전해 주어야 합니다.

달리 방법은 없을 것입니다.

방법이 있다면 앞에서 말한 점유로 인한 부동산 취득시효 요건을

옆집이 갖추고 있지 않음을 증거로 제시하는 방법뿐입니다.

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다음으로 저당권 말소에 관한 사항입니다.

결론부터 말하면 저당권은 말소하실 필요가 없어 보입니다.

1. 옆집에서 점유취득시효 주장전에 등기상 소유자로서 권리 행사를 할 수 있을까?

대법원 2006. 5. 12. 선고 2005 다75910 판결

“타인의 토지를 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 등기를 함으로써 비로소 그 소유권을 취득하게 되므로 점유자가 원소유자에 대하여 점유로 인한 취득시효기간이 만료되었음을 원인으로 소유권 이전등기 청구를 하는 등 그 권리행사를 하거나 원소유자가 취득시효완성 사실을 알고 점유자의 권리취득을 방해하려고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 원 소유자는 점유자 명의로 소유권 이전등기가 마쳐지기까지는 소유자로서 그 토지에 관한 적법한 권리를 행사할 수 있다.”

옆집이 등기 이전해 달라고 하기 전까지 점유취득시효 사실을 몰랐다면

등기상 소유자의 권리를 행사할 수 있다는 겁니다.

2. 소유자 권리행사에 저당권 설정행위도 들어가는 걸까?

“점유취득시효 완성자는,   원소유자가, 취득시효의 완성 이후 그 등기가 있기 전에, 그 토지를 저당권의 설정하는 등   소유자로서의 권리를 행사하였다 하여 시효 취득자에 대한 관계에서 불법행위가 성립하는 것이   아님은 물론 위 처분행위를 통하여 그 토지의 소유권이나 제한물권 등을 취득한 제3자에 대하여   취득시효의 완성 및 그 권리취득의 소급효를 들어 대항할 수도 없다 할 것이고   이 경우 시효 취득자로서는 원소유자의 적법한 권리행사로 인한 현상의 변경이나   제한물권의 설정 등이 이루어진 그 토지의 사실상 혹은 법률상 현상 그대로의 상태에서   등기에 의하여 그 소유권을 취득하게 된다.”

회원님의 토지에 설정된 은행 저당권은 유효하고

옆집이 저당권을 말소하라고 할 수 없으며

저당권을 그대로 인수하여 소유권을 이전받아야 할 것으로 보입니다.

3. 옆집이 은행 저당권을 변제하고 회원님에게 구상권을 행사할 수 있을까?

“시효 취득자가 원 소유자에 의하여 그 토지에 설정된 근저당권의 피담보 채무를 변제하는 것은    시효 취득자가 용인하여야 할 그 토지 상의 부담을 제거하여 완전한 소유권을 확보하기 위한 것으로서    그 자신의 이익을 위한 행위라 할 것이니, 위 변제액 상당에 대하여 원 소유자에게 대위 변제를    이유로 구상권을 행사하거나 부당 이득을 이유로 그 반환 청구권을 행사할 수는 없다.”