딸의 명의에 거주하는 부모 명도는 불가

 

 

 

 

회원님 질문

 

 

안녕하십니까? 경기도에서 거주하는 회원입니다.

 

최근에 난처한 일이 생겼습니다.

 

단독주택을 구매했고 매도자는 40대 후반의 여자분이었습니다.

시세보다 1억 원이상 저렴한 주택이었습니다.

 

가격이 시세보다 저렴한 이유가 있었습니다.

 

잔금 이후 6개월 후에야 집을 인도해 주겠다는 것이었습니다.

 

저도 빨리 인도 받아야 할 이유가 없어서 그렇게 하자고 했습니다.

 

계약 후 잔금까지 지급하고 등기 이전까지 받았습니다.

 

 

6개월 후, 주택 인도 받는 날이 되어 매도자에게 연락을 하니 전화를 받지 않는겁니다.

이상한 느낌이 들어 급히 집에 가 보았습니다.

 

 

집에는 매도자의 어머니라고 하시는 분이 계셨습니다.

매도자가 그 분의 딸이었는데 현재는 혼자 살고 있다는 겁니다.

 

 

처음 집을 보러 갔을 때 집안 살림살이가

 

나이든 분 살림이었다는 생각이 그때서야 들었습니다.

 

매도자는 지금까지 연락이 되지 않고 있습니다.

이럴 경우 명도소송을 하면 인도를 받을 수 있는지요?

 

인도를 받지 못할 경우에 계약을 해제할 수 있고

 

손해배상을 청구할 수 있는지요?

 

 

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지바다 상담소 의견

 

 

 

문제해결을 위해 먼저 판례를 보겠습니다.

 

사건	딸이 어머니와 동생에게 살고 있는 집에서 나가달라고    명도소송을 제기한 사건
원고	딸
피고1	남동생
피고2	아버지

 

 

 

 

 

 

 

[사건내용]

피고1인 남동생은 간염 등의 지병을 앓고 있으면서도 그 처자와 더불어 이 사건 주택에 거주하면서  80세가 넘은 고령으로 고혈압, 당뇨, 심장질환 등을 앓고 있는 아버지 피고2와 70세가 넘은 고령의  모친을 모시고 있었습니다.  다른 형제들의 도움과 자신의 처가 벌어오는 돈으로 부모님을 부양했습니다.  딸인 원고는 이 사건 주택을 소유하는 등 비교적 여유 있는 생활을 하고 있었습니다.  원고를 제외한 다른 형제들은 별다른 자력이나 경제적 여유가 없었습니다.  또한 부모인 피고들은 원고가 이 주택을 구입할 때 그 비용의 일부를 부담했고 계속하여  이 사건 주택에서 거주했습니다.  이 사건 주택을 명도해 줄 경우에는 피고들의 가족 6명이 거주할 만한 별다른 거처도 없는 반면,  원고는 외국 이민을 가 있어 스스로 이 사건 주택에 입주하지 않으면 안 되는 급박한 사정이   있는 것도 아니었습니다. 이 상태에서 딸은 소유자라는 이유만으로 주택에 살고 있는 가족들을   상대로 명도 소송을 제기했습니다.

 

 

원심에선 이럴 경우 권리 남용에 해당하지 않기 때문에 주택에서 나가야 한다고 판단을 했습니다.

 

그러나 대법원 판단은 달랐습니다.

 

 

 

 

 

96 다52670 판결

아버지의 경우에는 고령과 지병으로 인하여 자기의 자력 또는 근로에 의하여 생활을 유지할 수   없으므로 원고 딸로서는 아버지를 부양할 의무와 책임이 있다 할 것이다.  이처럼 부양의무 있는 자가 특별한 사정도 없이 또한 부의 주거에 관하여 별다른 조치를 취하지  아니한 채, 단지 이 사건 주택의 소유권자임을 내세워 고령과 지병으로 고통을 겪고 있는   상태에서 달리 마땅한 거처도 없는 피고2인 아버지에 대하여 이 사건 주택에서의 퇴거를   청구하는 것은  부자간의 인륜을 파괴하는 행위로서 권리남용에 해당된다라고 할 것이다.  달리 마땅한 거처도 없는 피고1 아버지와 남동생 그 가족에 대하여  이 사건 주택의 명도를 청구하는 행위 또한 인륜에 반하는 행위로서 권리남용에 해당된다.

 

 

 

원래 재산권은 헌법상 보장된 권리입니다.

 

 

[우리 헌법 제23조 제1항]

"모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다."

 

 

[민법 제211조 “소유권의 내용”]

“소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.”

 

 

[소유권을 제한하는 규정]

1. 민법의 대원칙인 제2조 ‘신의성실’   2. 조문 제1항에서는 “권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 해야 한다.”   3. 제 2항에서는, “권리는 남용하지 못한다.”

 

 

 

 

 

 

 

다음은 계약 해제 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

6개월 지나서 명도를 해 주기로 한 약속을 매도자가 지체하고 있습니다.

 

 

계약을 해제하기 위해서는 매도자에게 일정한 기간을 다시 준 후,

그 기간 내에 명도가 이루어지지 않으면 계약을 해제하겠다는 내용 증명을 보내면 될 것 같습니다.

 

 

그리고 손해배상에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

계약의 해제와 손해 배상과는 별개의 문제입니다.

본건 매매 계약으로 발생한 손해를 입증하여 손해 배상을 청구하시면

별 특별한 사정이 없는 한 승소하실 겁니다.

 

 

부동산거래에서 우리가 매매를 하는 것은 소유권 뿐입니다.

그래서 소유권을 매매하면 따라오는 점유에 대해서는 상당한 주의를 해야 합니다.

 

 

 

 

점유에는 직접 점유가 있고 간접 점유가 있습니다.

 

[직접 점유란?]

소유자가 거주하면서 살고 있는 경우는 소유자가 직접 점유를 가지고 있지만,   임차인이 거주하고 있는 경우는 임차인이 직접 점유를 가지고 있는 것입니다.

 

 

우리가 부동산 거래에서 주의하고 확인해야 할 점유는 직접 점유입니다.

 

 

소유자라 하여 반드시 직접점유를 가지고 있다고는 할 수 없습니다. 

이번 사례처럼 어머니가 직접점유를 갖고 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다.