매도인의 담보책임

1. 매도인의 담보책임

1-1 의의 및 성질

(1) 의의

  매도인의 담보책임이란 매매에 의하여 매수인이 취득하는 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우에 물건을 인도한 매도인이 매수인에게 부담하는 책임을 말한다.  이는 채무불이행책임과 달리, 계약 당시부터 매매목적물(또는 권리)에 결함이 있는 경우에 매도인의 과실을 요건으로 하지 않고 그 책임을 물을 수 있다.

 

(2) 법적 성질

1) 전형적인 유상계약인 매매계약서에 매수인을 보호하고, 거래의 안전을 보장하려는 취지에서 매도인에게 부과된 법적책임으

    로 보는 것이 다수설이다. 매도인의 담보책임을 채무불이행책임으로 보는 견해도 있다.

2) 매도인의 고의, 과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않는 일종의 무과실책임으로, 특정물매매에 있어서 뿐만아니라 불특 

    정물매매에서도 인정된다(제581조)

3) 계약이 무효가 되는 원시적 전부불능의 경우에는 계약체결상의 과실책임이 문제될 뿐이지만, 원시적 일부불능의 경우에는 계

    약이 무효가 되지 않고 매도인의 담보책임이 인정된다.

 

1-2 담보책임의 내용

(1) 매수인의 권리

1) 계약해제권 : 하자가 중대하여 계약목적을 달성하지 못하는 경우에 해제권이 인정되는데, 채무불이행에 의한 해제권과 달리

    최고(催告)를 요하지 않는다.

2) 대금감액청구권 : 이는 계약의 일부해제에 해당한다.

3) 손해배상청구권 : 대금감액 또는 해제권과 별도로 인정되는데, 매수인이 선의어야 한다.

4) 완전물급부청구권 : 불특정물매매의 경우에만 인정되는데, 매수인이 선의, 무과실인 경우에 계약해제와 손해배상에 갈음하여

    행사하는 것이 인정될 뿐이다.

 

(2) 손해배상의 범위

  법정책임으로 보는 다수설은 신뢰이익의 배상을 인정한다. 그러나 판례는 이행이익을 배상하여야 한다고 한다(전매

 이익, 매매후 가격상승분 등)

판례

타인의 권리를 매매한 자가 권리이전을 할 수 없게 된 때에는 매도인은 선의의 매수인에 대하여 당시의 시가를 표준으로 그 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의가 있다(대판 1967.5.18.66다2618).

 

1-3 담보책임의 발생

(1) 권리의 하자에 대한 담보책임

1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우(제570조)

- 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에 인정된다. 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수는 있지만, 매도

   인이 타인의 권리를 취득해서 이전할 수  없는 경우에 그 담보책임이 인정 된다는 것이다.

- 계약당시 매수인의 선의, 악이를 묻지 않고 해제권이 발생하며, 선의인 경우에는 손해배상도 청구할 수 있다.  매도인의 선의,

   악의는 묻지 않는다.

- 매수인의 해제권과 손해배상청구권은 제척기간의 제한이 없다.

- 이 경우 선의의 매도인이라면 매수인에게 손해를 배상하고 계약을 해재할 수 있다(제571조). 그러나 이 해제권은 매도인의 담

   보책임으로 인정되는 것은 아니고, 편의상 이곳에서 규정하고 있는 것이다.

 

판례

특정한 매매의 목적물이 타인의 소유에 속하는 경우라 하더라도 그 매매계약이 원시적 이행불능에 속하는 목적으로 하는 당연무효의 계약이라고 볼 수 없다(대판 1993.9.10. 93다20283)

 

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우(제572조)

- 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 이를 이전할 수 없는 경우인데, 매수인은 선의, 악의를 묻지않고 대금감액을 청구할 수

   있다.(형성권) 이는 결국 계약의 일부해제라 할 수 있다.

- 선의의 매수인은 이전된 부분만이면 이를 매수하지 않았으리라는 객관적 사정이 있는 경우에 계약전부를 해제할 수 있다.

- 타인에게 귀책사유가 있는 경우에 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 있다.

- 위 매수인의 권리들은 매수인이 선의의 경우에만 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다(제573조)

판례

  매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 매도인의 담보책임에 관한 민법제572조의 규정은 단일한 권리의 일부가 타인에 속하는 경우에만 한정하여 적용되는 것이 아니라 수개의 권리를 일괄하여 매매의 목적으로 정한 경우에도 그 가운데 이전할 수 없게 된 권리부분이 차지하는 비율에 따른 대금산출이 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없는한 역시 적용된다(대판 1989.11.14. 88다카3547)

 

(3) 수량을 지정한 매매에서 목족물의 수량부족 또는 일부멸실의 경우(제574조)

- 수량을 지정한 특정물의 매매에서 그 수량이 부족하거나, 일부멸실(원시적 일부불능)인 경우이어야 한다.  예컨데 ' 195번지 토

   지1필지를1억에 매매한다'고 할 때는 수량부족의 문제가 생기지 않는다. 특정물이 아닌 종류물 매매에서 급부된 물건이 부족

   한 경우에는 채무불이행책임이 문제될 뿐이다.

- 매수인이 선의의 대금감액, 계약해제, 손해배상의 청구가 인정된다. 악의의 매수인은 담보책임을 물을 수 없다.

- 매수인의 악의인 경우에 대금감액을 청구할 없다는 점 외에는 제572조의 경우와 그 효과가 동일하다.

- 의 매수인의 권리는 수량부족 또는 일부멸실의 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

 

(4) 용익적 권리의 제한이 있는경우(제575조)

- 매매목적물이 지상권, 지역권, 전세건, 질권, 유치권 등의 목적이 된 경우이거나, 목적부동산을 위해 존재해야 할 지역권이 없

   는 경우이어야 한다. 대항력을 갖춘 임차권이 설정되어 있는 경우도 본조가 적용된다고 해석된다.

- 선의의 매수인은 언제나 손해배상을 청구할 수 있고, 또 그것으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제할 수 있

   다. 악의의 본조에 의해 보호되지 않는다.

- 위 매수인의 권리는 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

 

5) 저당권, 전세권의 행사로 권리를 취득하지 못한 경우(제576조)

- 자당권, 전세권이 존재한다는 것만으로는 매수인의 부동산 취득을 방해받지 않지만, 저당권, 전세권의 행사로 매수인이 소유권

   을 취득하지 못한다면 계약을 해제하고 손해배상도 청구할 수 있다. 이 경우 매수인의 선의, 악의는 묻지 않는다.

- 매수인의 출재로 소유권을 보존한 경우에도 매도인에게 그 상황을 청구할 수 있다.(제576조2항). 매수인의 출재란 매수인이 이

   해관계있는 제3자로서 피담보채권 또는 전세금반환채권을 변제함으로써 저당권, 전세권을 소멸시킨 경우를 말한다.

- 저당권이나 전세권이 존재한다고 해서 담보책임이 발생하는 것이 아니기 때문에 제척기간의 제한은 없다.

- 다만 저당권 또는 전세권이 존재하는 부동산을 취득하는 경우에 보통은 매수인이 피담보채무 또는 전세금반환채무를 인수할

   것이므로, 제576조의 담보책임이 인정되는 경우는 많지 않을 것이다.

 

판례

  가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경로됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 민법 제576조의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하다.(대판1992.10.27.92다21784)

 

6) 물건의 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)

- 예컨데 병든닭, 법률상 건축할 수 없는 택지, 불량식품, 고장난 기계 긍과 같이 매매목적물에 하자가 있어야 한다. 하자는 그 특

   정물이 보통 가져야할 물품, 성능을 표준으로 판단한다(견본매매는 다름) 제580조의 하자담보책임은 불특정물이 이행기에 특

   정된 경우에도 준용된다.

- 매수인이 선의. 무과실인 경우에만 인정되는데 매수인의 악의는 매도인이 입증하여야 한다.

- 예컨데 택지로 매수한 토지에 법적 제한으로 건물을 지을 수 없는 경우와 같은 법률적 장애의 경우에 판례는 이를 물건의 하자

   로 보는데, 다수설이 이를 권리의 하자라고 한다.

 

이 외 경매에 있어서 담보책임, 담보책임의 내용, 채권 매도인의 담보책임, 담보책임면제에 관한 특약, 환매의조건,환매특약의 식, 공유지분의 환매 등등