주택 임대차보호법

주택 임대차보호법

1 주택임대차 보호법

(1) 주택임대차

당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 주거용 건물의 전부 또는 일부를 사용, 수익케 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 유상, 쌍무, 낙성, 불요식의 계약을 말한다.

 

(2) 주택임대차보호법

1) 경제적 약자인 주택임대차인의 보호를 위해 1981년에 제정된'주택임대차보호법'은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대 

    한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

2) 이 법의 특정은 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 수정하면서 국가가 개인간의 계약관계에 관여하여, 경제적 약자인 임차인

    의 보호를 괴하고 있다는데 있다.

3) 이 법은 민법 중 임대차에 관한 특별법으로, 편면적 강행법규의 성질을 갖는다. 따라서 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임

    차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

 

(3) 적용범위

1) 주거용건물의 전부 또는 일부를 목적으로 하는 임대차에 적용된다.

- 주택임대차보호법은 주거용건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대에 관하여 적용된다. 따라서 주거용 이외의 건물(예 : 사무용,

   공장용, 창고용, 점포용)에 대해서는 적용되지 않는다.

- 주거용건물'에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라  그 임대차의 목적, 전체건

   물 과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인의 그곳에서 일상생활을 영위하는지

   여부 등을 아울러 종합적으로 고려하여 실질적으로 판단하여야 한다.

- 주거용 건물이라면 관청의 허가나 등기의 유무는 문제되지 않는다. 즉, 무허가건물. 준공검사를 받지 못한 건물, 미등기건물 등

   의 경우에도 법이 적용된다.

- 주택의 임대차는 건물 외에 당연히 그 대지 부분의 이용을 포함하는 것이다.

 

판례

- 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니 

   라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체

   적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차

   인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적으로 결정하여야 한다.(대판 1988.12.27.87다카2024)

- 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용건물' 의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용

  도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 입대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만

   한정하는 취지는 아니다.(대판.1996.6.14.96다7595)

- 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로

   임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의

   소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 우선변제권이 있다.(대판.2007.6.21.2004다26133 전합).

- 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액 임대차인

   도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가

   있다.(대판2009.8.20.2009다26879)

2) 주택의 일부를 점포 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우(겸용주택)에도 주택입대차보호법에 적용된다.(제2조 후단)

 

  판례

   비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 본조에서 말하는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라

   할 수 없고, 이러한 건물은 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.(대판.1987.4.28.86다카2407)

 

3) 이법은 등가하지않은 주택은 전세계약에 대해서도 준용된다.  이러한 미등기전세의 경우 '전세금'은 임대차의 보증금으로

    본다(제12조).

4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.(제11조), 예컨데 여름철에 민가를 1개월 정도 빌려서 휴가를

    보내는 경우 또는 수험준비를 위해 조용한 곳에 몇 달간 방을 얻는 경우 등에는 주택임대차보호법에 적용되지 않는다.

5) 법인인 임차인는 원칙적으로 이 법의 보호대상은 아니지만 (대판1997.7.11.96다7236), 2007년 법개정으로 국민주택기금을 재

    원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치

    단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때는 이 법에 의한 대항력 및 우선변제권을

    인정하였다.(제3조 제2항) 이러한 보호를 받는 법인은 대통령령으로 정한다(시행령제1조의 2)

- "지방공기업법" 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사.

- "대한주택공사법"에 따른 대한주택공사.

 

판례

  법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없으므로, 법인의 임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장 할 수는 없다(대판1997.7.11.96다7236)

 

1-2, 주택임차권의 존속기간

(1) 최단기간의 제한

1) 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.  다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의

    유효를 주장할 수 있다. (제4조 제1항)  즉 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에 임대인은 2년 미만의 약정기간을 주장할

    수 없지만, 임차인은 이를 주장할 수 있다.(평면적 강행규정)

2) 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는존속한 것으로 본다(제4조 제2항)

 

판례

  임차인이 임대차종료 이후에도 동시이행항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차 계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻는 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(대판 2003.4.11. 2002다59481)

 

(2) 묵시적 갱신

1) 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 토지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아

    니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다

   (제6조 제1한). 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

2) 이 경우에 임대차의 존속기간으 2년으로 본다. 다만 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서

    의 의무를 현저히 위반한 경우에는 제6조 제1항의 규정을 적용하지 않는다(제6조 제3항)

3) 묵시적갱신이 있는 경우에도 임차인은 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 해지통지는 임대인이 그 통지를 받은

    날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다(제6조의 2).

 

1-3. 차임

(1) 차임증감청구권

  약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 언제든지 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(제7조). 증액의 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율(약정차임의 1/20)을 초과하지 못하며, 증액이 있은 후 1 이내에는 다시 증액하지 못한다.  이 때 차임의 인상요인을 임대인이 구체적으로 입증하지 않으면 임대료를 올려 받을 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

 

판례

주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대판 1993.12.7.93다30532)

 

(2) 월차임차정시 제한

  보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 은행에서 적용되는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(제7조의2)  현재 그 기준은 연 14%이므로 보증금에서 월차임으로 전환되는 금액의 년간 합산액이 종전 보증금의14%를 초과할 수 없다.

 

1-4. 주택임차권의 대항력

대항력이란 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말하며, 채권인 임차권에 물권성이 부여되었다고 할 수 있다.

(1) 대항력의 요건

1) 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 (전입신고를 한 때)에는 그 다음부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 민법강의 임대차는 채권관계로서 등기된 경우에만 대항력이 부여되는 것인데 대해, 주택임대차보호법은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록에 의해 대항력을 부여하고 있는 것이 특징이다.

2) '주택의 인도'란 임차주택에 대한 사실상의 지배인 점유의 이전을 의미한다. 현실적으로 가장 일반적인 인도의 형태는 임차인이 임대인으로부터 임차주택의 열쇠를 건네받고 현실적으로 입주하는 것이다.

3) '주민등록을 마친다'는 의미는 신 전입지에 전입신고를 필하고, 주민등록부에 전입처리가 종료됨을 의미한다.  이러한 주민등록은 주택입대차보호법상 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이라는 것이 판례의 확고한 입장이다.

 

판례

주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.(대판1989.1.17.88다카143)

4) 전입신고시 임차인의 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록부에 다른지번이 기재된 경우에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다. 그러나 임차인이 올바르게 전입신고를 하였으나 담당공무원의 착오로 주민등록부 지번이 틀리게 된 경우에는 보호를 받을 수 있다. 예컨데, 신축중인 연립주택 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록이전시 잘못된 현관문의 표시대로 '1층 201호'라고 전입신고를마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 '1층 101호'로 등재된 경우에는 주택임대차보호법상 대항력이 없다.

 

판례

부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개동의 연립주택 외에는 다른건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세데수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동' '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동' '나동' '에이동' '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다.(대판 2003.6.10 2002다59351)

5) 임차인이 외국인인 경우에는 출입국관리법상의 체류지변경신고가 주민등록을 대신한다.

 

1-5. 보증금의 회수

(1) 우선변제권

1) 임차인이 주택에 대하여 보증금 반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(제3조의 2 제1항)고 규정하고 있으므로, 임차인이 주택을 비우지 않고서도 경매를 신청할 수 있다.

2) 임대인의 채권자에 의한 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 국세채납으로 임대주택이 경매 또는 공매되는 경우에 있어서 임대차계약을 확정일자가 있는 증서로 작성하고 또 대항력을 갖추고 있는 임차인은 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의2 제3항) 이 경우에 임차인는 임차주택을 양수인에게 인도하여야 보증금을 수령할 수 있다.

 

3) 여기서 확정일자란 그 날짜 현재 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다. 주민자치센타. 등기소 등에서 확정일자인을 받을 수 있다.

4 )임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법을 준용하여 소송절차가 신속히 진행된다.

5) 한편 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이애관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이이신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 보류하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

 

판례

확정일자는 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 사실을 제3자에게 공시하고자하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약성에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동. 호수의 기재르 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대판1999.6.1199다7992)

 

(2) 소액보증금에 대한 최우선변제권

1) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 순위를 고려하지 않고 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주택의 인도와 주민등록이 되어 있어야 한다.

 

판례

- 우선변재권이 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 않아서 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금워까지 배당받는 경우, 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환청구권을 가진다(대판1990.3.27.90다카315.322.339). 

- 저덩권설정 후에 건물이 신축된 경우에는 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 대지에 대한 우선변재권을 인정한다면 자당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(대판1999.7.23.99다25532)

- 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 구익을 얻으려는 것인 이상, 처음 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무호라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대판 2008.5.15. 2007다23203)

2) 임차인은 보증금에서 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있지만, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 1/2의 범위 내에서 '주택임대차위원회'의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 되어 있다.

3) 현재 최우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 최우선적으로 보호되는 일정액은 지역에 따라 금액의 차이가 있다.  서울특별시, 수도권중 과밀억제권역(서울제외), 광역시(군지역과 과밀억제권역 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 그 외의 지역으로 분류된다.

 

1-6 주택임대권의 승계

1) 주택임차권은 민법의 일반적인 상속규정에 의하여, 임차인의 상속인에게 상속된다.

2) 임차인의 사망시 상속권자가 없는 경우 공동생활을 하던 사살상의 혼인관계에 있는자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 임차인의 사망시 상속권자가 공동생활을 하지않고 있는 때에는 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있던 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조). 위의 경우에 임차인 사망후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의 의사표시한 때에는 그러하지 아니한다.

 

1-7 경매에 의한 임차권 소멸

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법상 경매가 행하여진 경우에 경락에 의하여 소멸하는데, 예외적으로 보증금 전액이 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다(제3조의 5). 이는 선순위의 저당권이나 가압류 등기가 없이 대항력을 가진 임차권이 보증금 전액을 변제 받지 못하고 있는 경우에 보증금회수의 권리를 강하게 보호하는 규정이다.

판례

민사집행법상 최우선수위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인구되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것이 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지아니한 전세권에 관하여 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대판2010.6.24.2009다40790)