저금리 시대에 재테크를 잘하는 것은 모든 사람들의 희망이다. 재테크를 잘하기 위해서는 우선 세금을 고려해야 한다. 특히 양도소득세는 상당히 계산이 어려운 세금이다. 막연히 규모가 클 것 같아 걱정하는 사람들이 많지만 예외적인 경우도 많다. 어떤 선택을 하는지에 따라 부담해야 하는 세액을 확 줄일 수 있다는 의미다.부동산을 상속받고 이를 매각하는 경우도 매각 순서에 따라 세금부담을 줄일 수 있는 방법이 있다. '홍길동 씨'의 사례를 통해 어떻게 절세할 수 있는지 알아보자.
홍씨는 지방에 소형 아파트 2채(A, B)를 보유하고 있다. A는 20년 전에 취득해 양도차익이 많은 주택이고, B는 5년 전에 취득해 양도차익이 거의 없는 주택이다. 1년 전 홍씨는 아버지가 돌아가신 뒤 상속으로 단독주택 1채(C)를 받아 현재 3채의 주택을 가지고 있다. 홍씨가 보유하고 있는 주택 A, B, C를 전부 매각해 금융자산으로 재산을 운용하려고 한다. 이때 어느 주택을 먼저 양도하는지에 따라 세금 차이가 크다. 상속재산이 아니고 양도차익도 적은 B 주택을 먼저 양도할 때 세금부담이 가장 작다.
상속으로 취득한 주택C를 먼저 양도하면 세금을 많이 납부해야 한다. 양도차익이 크기 때문이다. 홍씨는 1가구 다주택자이므로 세액은 현재 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액을 기준으로 계산한다. 일반적으로 단독주택은 기준시가로 가치를 평가한다. 따라서 C의 취득가액은 홍씨의 상속 시 기준시가가 된다.
기준시가는 일반적으로 시세에 비해서 낮다. 지역에 따라 다르지만 시세의 2분의 1 정도로 낮은 경우도 있다. 만약 상속 당시 C의 기준시가가 실제 시세의 2분의 1 정도로 낮다고 하자. 상속세 신고를 기준시가 기준으로 했다면 양도차익이 크기 때문에 양도소득세가 많이 나올 것이다.
한편 20년 전 취득한 주택 A를 먼저 양도하더라도 세금이 많이 나온다. 양도 당시 홍씨는 1가구 다주택자이므로 역시 양도가액과 취득가액의 차액에 대한 세금을 신고 납부해야 한다. A 주택은 보유기간이 오래 되었으므로 양도차익이 클 것이고 세금이 많이 나올 것이다.
주택 B를 먼저 양도하면 세 가지 경우 중에서 세금부담을 가장 크게 줄일 수 있다. 위 두 사례와 동일하게 양도 당시 홍씨는 1가구 다주택자로 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액에 대한 양도세액을 납부한다. 다만 비교적 최근에 취득한 주택B는 가격변동이 크지 않아 양도가액과 취득가액의 차액이 A, C와 비교해 크지 않다. 양도소득세를 신고한다 하더라도 세금이 거의 없는 것이다.
B 주택 양도 후 주택 A 와 주택 C(상속주택)를 보유하게 된 홍씨가 계속해서 주택을 팔아 금융자산으로 재테크를 하고 싶다면 어느 주택을 먼저 양도해야 할까? A 주택부터 양도해야 한다. 상속주택 C를 양도하면 양도차익이 클 것이고 양도소득세가 많이 나온다.
반면 A를 먼저 양도하면 양도소득세를 면제받을 수 있다. 아버지로부터 상속받은 주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 주택 A를 먼저 양도하면 양도가액이 9억원 이하인 한 1가구 1주택자로서 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그 다음에 상속 주택 C를 양도하면 1가구 1주택자로서 양도가액이 9억원 이하라면 역시 세금이 없다. 요약하면 양도 순서는 주택 B를 가장 먼저 양도하고 그 다음으로 주택 A를 양도하고 마지막으로 주택 C(상속주택)를 양도하면 거의 양도소득세를 내지 않고 주택 전부를 양도할 수 있다.
강조해야 할 점은 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 적용하는 시점은 취득 시가 아니라 양도 시라는 점이다. 따라서 홍씨와 같이 여러 주택을 매각하는 경우라면 상속받은 주택C를 가장 나중에 처분해야 직전에 처분할 주택인 A를 팔 때에도 1가구 1주택자로 인정을 받아 양도소득세를 내지 않아도 된다.
따라서 만약 어쩔 수 없이 가장 오래된 주택 A를 먼저 양도해야 하더라도 A주택 다음으로 주택 B를 먼저 팔고 그 다음 마지막으로 주택 C를 팔아야 한다. 양도 당시 2주택이더라도 그 중 상속주택이 있다면 이는 주택 수에서 제외되기 때문이다. 즉, 양도순서를 A, B, C 순서로 해야 한다. 양도소득세는 양도 순서에 따라 세금이 다양하게 나올 수 있다. 경우의 수를 모두 비교하길 원하면 지면을 통해 제시한 표를 참고하면 된다.
[박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사]
