용도지구와 용도지역의 차이점

용도지역와 용도지구의 차이점

용도지역, 지구

  국토를 어떻게 사용할 것인가는 매우 중요한 일이다. 일상의 생활을 영위하기 위해서는 농지도 필요하고, 주택, 학교, 백화점, 문화시설 등이 필요하지만 이 시설들이 어느 곳에서든 허용될 경우 큰 혼란이 야기될 수 있다. 더구나 환경오염을 야기할 수 있는 공장이나 대규모로 교통을 유발할 수 있는 위락시설을 어느 곳에든 지을 수 있도록 허용된다면 그 파장은 사회적으로 많은 혼란을 가져다 주게 된다. 이에 따라 국토를 종합적이고, 체계적인 관리를 할 수 있도록 용도지역, 용도지구, 용도구역 제도를 운영하고 있다.

 

  이 제도를 통해 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련하여 제한을 가하고 있다. 1845년에 독일에서 공해 발생원이 되는 공장을 시가지 내 주택지로부터 분리시킬 목적으로 프러시아 공법이 제정되었는데 이것이 지역지구제의 기원이 되었다. 미국의 경우는 1885년 세탁소 건립에 따른 환경악화 대책의 일환으로 캘리포니아주에서 조례로 지역지구제가 채택 되었다. 이 두 경우에서 보듯이 지역지구제는 오염유발시설에 대한 체계적인 관리차원에서 출발하였다. 일본의 경우 1919년 독일의 영향을 받아 도시계획법과 시가지건축물법 내에 지역지구제를 도입하였으며, 우리나라는 1939년 도시계획구역 내에  주거지역 및 사업지역과 공업지역이 지정되었는데, 이것이 최초의 지역지구제였다.

 

1 용도지역

  용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 대지면적 최소한도 등을 제한 함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하도록 도시관리계획으로 결정되는 지역을 말한다. 여기서 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다. 이는 용도지역별로 지역지정 목적에 적합하도록 각 건축물의 대지에 최소한도의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하고자 설립되었다. 이에 따라 적절한 건폐율은 일조, 채광, 통풍 등위생환경을 조성하고, 화재를 비롯해 재해가 발생하였을 때 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 도움을 줄 수 있다.

 

  용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 의미한다.  또한 대지면적의 최소 한도란 대지면적이 일정규모 이상이어야 한다는 최소 기준을 의미한다.  우리나라 국토는 대별하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개의 용도지역 중 어느 하나에 반드시 속한다. 실제로 우리나라의 국토면적은 육지부와 해면부를 합하여 총 106.192제곱키미터이며, 이 중 94.7%를 차지하는 육지부는 도시지역 15.1%, 관리지역 24.4%, 농림지역 48.1%, 자연환경보전지역7.1%로 구성 되어 있다.

용도지역은 다시 세분화 된다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분되어 관리된다. 또한 관리지역도 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분되어 관리 된다.  이 용도지역에 관한 계획수립의 주체는 국토해양부장관, 시,도지사, 시장 또는 군수이며, 지역의 지정 결정권자는 국토해양부 장관, 시, 도지사이다. 

 

2 용도지구

용도지구는 전술한 용도지역을 보완하는 성격이 강하다. 즉, 토지의 이용 및 건물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요성이 있을 때 용도지구를 지정한다. 대체로 용도지구는 용도지역의 기능을 증진시키고 용도지역의 미관, 안전 등을 강화할 필요성이 있을 때 추가로 지정될 수 있다. 예를 들면 어느 준주거지역에 양호한 환경 조성과 시가지 도시경관을 보호하기 위해 경관지구가 지정될 수 있고, 이곳에 건축물 높이의 최고한도도 동시에 제한될 필요성이 있는 경우 고도지구도 함께 지정될 수 있다. 용도지구는 전체 국토면적의 2%인 2.11제곱키로미터 면적에 12.812개소가 지정되어 있다.  용도지구가 서로 중첩되어 지정될 수 있는 점을 고려하면 실제로 지정된 전체 면적의 규모는 이보다 작을 수 있다. 용도지구별로 면적의 기준으로 세부 구성비를 보면 개발진흥지구 44.4%, 고도지구 21.7%, 취락지구 8.8%, 시설보호지구 6.8% 순으로 높게 분포해 있다.  그 밖에는 경관지구, 미관지구, 보존지구, 특정용도제한지구, 방재지구 순으로 분포해 있다.

 

3 용도구역

용도구역은 이용규제에 초점을 맞추어 전술한 용도지역과 용도지구를 보완하는 역할을 하고 있다.  즉, 무질서한 시가지의 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하고, 토지이용을 종합적으로 조정하고 관리하고자 할 때 용도구역을 지정하게 된다.  이 용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역으로 구분된다.