경매의 이해관계자

매우 중요한 경매에 이해관계자,

  집행법원의 공익적 경매절차규정에 따라 자신의 권리를 행사하여 자신의 권리를 보호 받을 수 있기 때문이다.  경매에서 이해관계인은 민사집행법에 의거, 규정돼 있기때문에 이에 해당되지 않는 다면 설렁 매각절차에서 실제적인 이해관계를 가진 사람이라 해도 이해관계인의 지위를 가질 수 없다.

 

민사집행법(90조)에서는 경매절차의 이해관계인을 네 가지로 명시하고 있다.

 

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당 요구한 채권자.

  압류채권자는 근저당권 등에 기한 임의경매신청 채권자를 말하며 경매개시결정등기 이후 배당요구종기까지 경매신청을 한 후행 압류채권자도 이해관계인에 속한다.  또한 국세체납에 의한 경매개시결정등기 한 압류채권자도 경매신청자와 동일하게 취급하므로 이해관계인에 포함 한다.

 

2. 채무자 및 소유자

  여기서 말하는 채무자는 경매신청채권자에 대한 채무자를 말하며, 경매신청채권자가 아닌 다른 채권자의 채무자는 해당되지 않는다.  그리고 소유자는 경매개시결정 당시의 소유자이고, 경매개시결정 후에 소유권을 취득한 사람은 그 권리를 증명하는 서면을 법원에 제출할 경우엔 이해관계인으로 인정한다.

 

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

  경매개시결정등기 전에 부동산등기부등본에 기입된 권리자를 말한다.  대표적으로 권리자로는 용익권자(전세권자, 지상권자, 등기된 임차권자) 등, 담보권자(저당권자, 담보가등기권자 등), 공유지분경매에서 다른 공유자, 소유권이전에 관한  순위보전의 가등기권자 등이다.

4. 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

  부동산 위의 권리자라함은 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생 시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제 3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진자를 말한다.  대표적인 권리로는 유치권자, 점유권자, 법정지상권자, 대항력 있는 선순위임차인 등이 이에 속한다.  다만 경매신청기입등기  이후 경매부동산을 취득한 자나 용익물권, 담보물권 등의 자는 법원에 등기부등본이나 주민등록등본 등을 제출해 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정 받을 수 있다. 이러한 증명은 매각허가 결정이 있을 때 까지 할 수 있고, 다른 방법으로는 이런 사실을 알게 된 경우에는 이해관계인이 될 수 없다.  또한 매각허가 결정 후 항고를 제기하면서 권리를 주장하는 경우에도 이해관계인에 속하지 않는다.

 

* 이해하기 쉽게, 이해관계인이 될 수 없는 대표적인 사례로는 다음과 같다.

1) 가압류채권자(배당만 받을 수 있을 뿐이고 이해관계인은 아니다)

2) 가처분채권자

3) 임차등기를 하지않은 후순위임차인

4) 아파트, 다세대, 구분소유 상가 등과 같이 구분소유관계에 있어 대지권의 목적인 토지의 공유자

5) 예고등기권리자

6) 재 매각을 실시하는 경우 이전 낙찰자

 

* 경매절차에 있어 이해관계인이 되면 다음과 같은 권리를 갖게 된다.

1) 집행절차 및 집행처분 등에 관한 이의신청권

2) 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청권

3) 배당요구신청 또는 이중경매신청시 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

4) 매각기일에 매각결정기일 등의 지정(변경)에 합의 할 수 있는 권리

5) 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견 진술할 수 있는 권리

6) 낙찰허가 및 불허가의 결정에 따라 손해를 볼 경우에 즉시 항고를 할 수 있는 권리

7) 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

8) 입찰을 신청할 수 있는 권리

9) 낙찰 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리

 

한편 이해관계인이 아닌 제 3자가 이 같은 권리를 얻기 위한 방편으로 NPL 투자가 있다.  NPL을 매입한 투자자는 통상  '최우선 순위 채권자'가 되므로 이해관계인의 지위를 득할 수 있고 상대적으로 수익을 내기도 용의해지는 것이다.