권리금회수 기회 요청거절과 손해배상

상임법(상가건물임대차보호법) 제10조의 4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.”고 규정하여 상가임차인에게 권리금회수기회 요청권을 부여하고 있다.

상가임차인의 권리금회수기회 요청권은 환산보증금의 다소를 불문하여 적용되므로(상임법 제2조 제3항), 결론적으로 모든 상가임차인에게 인정된다고 보면 된다(즉 환산보증금 4억원을 넘는 경우도 적용).

다만, ①상임법 제10조 제1항 각호 사유가 있는 경우(상임법 제14조의 4 제1항 단서) 및 ②정당한 사유(상임법 제10조의 4 제2항)가 있는 경우에 임대인은 임차인의 권리금회수기회 요청권을 받아들이지 않아도 된다.

임차인의 권리금회수기회 요청권을 임대인이 받아들이지 않아도 되는 사유는 주로 어떠한 경우일까?

즉, 임차인이 임대인에게 권리금회수기회 요청권을 행사할 때, 임대인이 새 임차인이 될 사람과의 임대차계약 체결을 거절하면서, 제시하는 정당한 이유는 주로 어떠한 것들일까?

실무적으로 주로 문제되는 것들로는 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 있었다는 것(상임법 제10조 제1항 제1호), 임대차건물을 재건축할 예정이라는 것 내지 건물 노후로 안전사고 우려가 있다는 것(상임법 제10조 제1항 제7호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있다는 것(상임법 제10조의 4 제2항 제2호) 등이다.

거절의 정당한 사유가 없음에도 불구하고, 임대인이 임차인의 권리금회수기회 요청권을 거절하는 경우에는 어떠한가?

대표적인 예로는 임대인 본인이 임차건물을 사용하겠다는 주장을 하는 경우가 이에 해당한다.

이와 같이, 거절의 정당성이 없는 경우에 상임법 제10조의 4는 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있음을 규정하고 있다.

즉 상임법 제10조의 4는 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있다.

따라서, 임차인은 소송상 권리금 감정을 통하여 감정된 권리금과 새임차인과 체결한 권리금 액수 중 적은 금액을 손해배상액으로 인정받을 가능성이 있게 된다.