전대차

요약 임차인이 임차물에 많은 자본을 투자해 임대차기간 만료 전에 회수하기 위한 방법이다. 민법상 원칙적으로는 전대차를 금지하고 있는데, 임대인의 동의가 필요하다는 조건을 달고 있다. 임차인이 무단으로 전대차를 할 경우 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 건물을 임차했을 경우 건물의 일부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외이다. 적법한 전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에는 종전의 관계가 유지되고 임차인과 전차인 간에는 새로운 임대차관계가 성립된다. 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 무단 전대된 경우에도 당사자간의 전대차계약은 유효하므로 전대인은 전차인에게 대하여 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하는 반면 차임청구권을 가지며, 전차인은 전대인에 대한 관계에서 유효한 임차권을 취득한다. 그러나 그 임차권으로 임대인에게 대항할 수 없다.

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전대차는 임차인이 임차물에 투하한 많은 자본을 임대차기간 만료 전에 회수하는 한 방법으로 이용되고 있다. 민법은 적법한 전대차가 되기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정함으로써(제629조) 원칙적으로 전대차를 금지하며, 다만 건물임차인이 그 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외로 하고 있다(제632조). 이와 같이 원칙적으로 전대차를 금지하는 이유는 임차권 행사는 사람에 따라 차이가 있으므로 임차인의 교체에 임대인의 동의를 얻도록 하여 임대인을 보호하려는 취지이다. 따라서 전대차는 당사자간의 대차계약만으로 유효하게 성립하나 제3자에 대한 관계에서 임차권을 유효하게 취득하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다.

적법한 전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에는 종전의 관계가 유지되고 임차인과 전차인 간에는 새로운 임대차관계가 성립된다. 이때 전차인은 임대인에 대하여 직접 차임지급 등 전대차상의 의무를 부담하나 권리는 없으며, 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 다만 건물임차인이 그 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외이다. 또한 임대차계약이 해지통고로 인하여 종료한 경우, 임대인은 그 사유를 전차인에게 통지해야 그에게 대항할 수 있고, 전차인은 일정한 요건하에 임대인에 대하여 임대청구권과 매수청구권을 가진다.

이에 반해 무단 전대된 경우에도 당사자간의 전대차계약은 유효하므로 전대인은 전차인에게 대하여 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하는 반면 차임청구권을 가지며, 전차인은 전대인에 대한 관계에서 유효한 임차권을 취득한다. 그러나 그 임차권으로 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차지 위에 부속시킨 물건의 소유권을 보유할 수 없다. 이에 반해 임대인은 임대차계약의 해지 없이도 전차인에 대해 소유권에 의한 물권적 청구권을 행사하여 방해배제를 청구할 수 있고, 임차인에 대하여 차임청구권을 가지며 한편으로 임대차를 해지할 수도 있다.