저당과 근저당의 차이점

♣ 저당권과 근저당권은 모두 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 사용하는 권리이지만, **'채권액이 확정되어 있느냐'**의 여부에서 큰 차이가 납니다.

쉽게 이해하실 수 있도록 핵심 내용을 비교해 드리겠습니다.

♥ 특히 공 경매를 분석하거나 참여할 때 세심한 검토가 필요합니다.

---

1. 저당권 (Mortgage)

이미 빌린 특정한 금액을 담보하는 권리입니다.

 

◑ 특징: 빌린 돈을 갚으면 그 즉시 저당권의 효력도 사라집니다(부종성).

◑ 단점: 돈을 일부 갚았다가 다시 빌리려면 기존 등기를 말소하고 새로 설정해야 하므로 비용과 번거로움이 발생합니다.

◑ 활용: 보통 개인 간의 금전 거래에서 일회성으로 주로 쓰입니다. 

---

2. 근저당권 (Floating Charge / Root Mortgage)

앞으로 생길 채무까지 고려해 **채권최고액(담보 한도)**을 미리 정해두는 권리입니다.

 

◐ 특징: 채권최고액 범위 내에서 빌린 돈이 늘었다 줄었다 해도 등기를 새로 할 필요가 없습니다.

◐ 장점: 돈을 다 갚아도 등기를 말소하지 않는 한 권리가 계속 유지되므로, 나중에 다시 대출받기가 편리합니다.

◐ 활용: 은행 대출의 90% 이상이 이 방식입니다. 은행은 보통 원금의 **120% ~ 130%**를 채권최고액으로 설정하여 이자 연체 등에 대비합니다.

---

주요 차이점 요약

구분 저당권 근저당권

담보 대상	현재 확정된 특정 채권	앞으로 발생할 불확정 채권
등기 금액	실제 빌린 금액 (차용액)	채권최고액 (한도 금액)
채무 변제 시	갚는 즉시 권리 소멸	다 갚아도 계약 종료 전까지 유지 가능
유연성	낮음 (매번 설정/말소 필요)	높음 (한도 내 재대출 용이)

---

☞ 핵심 팁

 

▶ 공경매로 부동산을 사실 때: 등기부등본에 '근저당권설정'이 되어 있다면, 실제 남은 빚이 얼마인지 반드시 금융거래 확인서나 상환 영수증을 통해 확인해야 합니다. 등기상의 채권최고액이 실제 빚은 아닐 수 있기 때문입니다.
▶ 말소 등기: 대출을 모두 상환했더라도 등기소에 말소 등기를 직접 신청해야 등기부등본에서 기록이 지워집니다. 은행이 자동으로 지워주지 않으니 주의하세요!

▶ 강제 경매나 임의경매로 진행되는 부동산의 경우 "유차권 있음"이라는 문구를 접할 수 있습니다. 유치권의 경우 가장유치권이 존재할 수 있습니다. 
▶ 유치권은 그 건물을 건축한 채권에만 성립하며, 건물주와 금전거래로 인한 채권은 유치권이 성립되지 않습니다.
▶ 건축 준공이 5~6년 이상이 지났는데도 "유치권 있음" 유치권 신청을 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 건축업자와 채무자 간에 가장 유치권을 성립시키는 경우가 발생될 수도 있으니 세밀한 조사와 분석이 필요합니다.