부동산 신탁 등기

신탁등기란?

신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리,처분, 개발하게 하는 것을 말한다.

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신탁등기를 하는 이유는

이 경우 재산권을 신탁하였다는 사실을 해당 등기에 기록하지 않으면 제3자가 이를 알 수 없기에 반드시 신탁등기를 하는 것이며 등기를 마친 신타간이 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 가질 수 있다.

 

부동산 신탁의 종류는

담보신탁, 관리신탁,개발신탁, 처분신탁으로 구분하고 있습니다.

▶담보신탁​

부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고 금융기관은 신탁회사로 부터 수익권증서를 교부 받는 방법으로 부동산 소유자에게 대출을 실행하는 것을 말한다.

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담보신탁은 대출관련 비용 절감과 추가대출시 비용절감이 되고, 압류 경매 등 권리설정을 배제해 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있다.

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재건축 재개발 시장에도 전문성부족, 조합 문제로 늦어지는 문제를 완화해보자는 취지로 관련 법령인 도시 및 주거환경정비법을 개정해 신탁업자도 참여할 수 있도록 하는 등 이렇게 해도 동의율 확보, 신탁등기, 수수료 등의 문제로 쉽지는 않은 상황이다.

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▶관리신탁

부동산은 노후화되기 때문에 관리방법에 따라 가치가 달라지고, 수익이 달라진다 하여 전문지식과 경험이 부족해 직접 관리하는 데 어려움이 있을때 이용하는 신탁방식

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소유자가 맡긴 부동산을 소유권뿐만 아니라 유지,보수,임대차관리, 세금/법무관리 등 모든 사항을 관리해 수익을 되돌려 주는 갑종관리신탁

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관리가 필요치 않은 임야 등의 인근에서 관리하기 힘들거나 국내에 장기간 살지 않거나 외국으로 이민할 때 부동산 사기 등 소유권만을 관리하는 을종관리신탁이 있다.

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▶처분신탁

보통 부동산을 처분시 공인중개사무소에 의뢰하여 처분하거나 직접거래하는 등 처분하게 되는데 처분신탁은 부동산 소유자가 물건의 처분 시에 발생할 수 있는 각종 상거래나 법률적인 문제, 적정한 가격산정 등의 어려움을 대신 맡아서 처리해 주는 서비스를 말한다.

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특이사항으로 소유권을 신탁회사로 이전한다.

부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 팔아주는 유형으로 부동산이 쉽게 팔리지 않는 경우나 고가의 부동산, 권리 관계가 까다로운 부동산 등 일반중개행위로 팔기 어려운 부동산 처분 시 활용할 수 있다.

 

부동산 담보신탁을 하는 이유

부동산실무이야기필수체크41

"담보대출을 더 많이 받기 위해서 신탁을 이용 합니다"

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• 신탁등기 후에는 제3채권자의 압류, 가압류, 근저당권 등의 설정이 불가능합니다.
• 부동산 소유자는 신탁사와 금융사의 동의 없이 임대차계약을 할 수 없습니다.
• 강제집행은 신탁회사의 공개매각(매각)을 통해 진행되고 강제처분 소요기간이 임의경매에 비해 짧습니다.
• 물상대위권 행사와 관련한 압류가 필요치 않습니다.(근저당권은 사전압류가 필요)
• 부동산 소유자의 회사정리절차 및 파산재단 구성 시 신탁등기 된 부동산은 회사정리 등의 대상재산에 속하지 않습니다.
• 세금체납시에도 당해세 외의 세금은 신탁담보불을 대상으로 압류가 불가능 합니다.
• 근저당권의 담보 부동산에 대한 사후관리는 대출을 실행한 금융사에서 직접 수행하나, 신탁등기 부동산의 사후관리는 신탁회사에서 수행합니다.

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위와 같이 담보물에 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 사전에 차단함으로써 부동산의 담보가치를 보존할 수 있기 때문에 공매 진행시 부동산 처분액은 임의경매에 비해 상대적으로 높습니다.

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금융기관은 다양한 안전장치를 믿고 대출을 실행할 수 있기 때문에 부동산 소유자는 더 많은 대출을 받을 수 있다는 점이 특징입니다.

 

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담보신탁과 근저당의 차이점

구분	담보신탁	근저당
담보권설정 방식	신탁등기 등기부상 ‘갑’구에 표시	근저당권 설정 등기부상 ‘을’구에 표시
담보가치 보전	신탁회사에서 관리 보전	채권기관에서 관리 보전
채권실행 방법	신탁회사 공매	법원 경매
채권 신행 절차	절차 간편하고 단기간 소요 일반공개시장에서 공매 담보부동산의 고가 매각 가능	절차 복잡하고 장기간 소요 폐쇄시장에서 경매 담보부동산의 고가매각 불가
신규임대차 후순위 권리설정	배제 가능, 담보가치 유지에 유리	배제불가.담보가치 유지에 불리

신탁등기 확인하는 방법

등기부등본 갑구에서 신탁등기를 여부를 확인 할 수 있다.

등기부등본만으로 신탁 자세한 내용을 알수없고 신탁회사정보와 신탁원부를 확인할 수 있다.

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