재건축 신탁 등기

아파트 재건축 신탁방식...토지등소유자 신탁등기는 뭔가요? 

 

 

아파트재건축신탁방식

먼저 신탁법에 적힌 용어 좀 알고 갈게요

신탁 : (법률) 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 일.

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신탁법 제2조(신탁의 정의) : 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한

　　　다)간의 신임 관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작 재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의

　　　설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관

　　　리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률 관계를 말한다.

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금전 신탁 : 돈이나 증권을 맡겨서 금전을 불리는게 목적, 은행에서 돈을 불리거나 증권사에서 주식과 채권을 맡아 돈을 불리는 펀드가

　　　　　이에 해당. 신탁을 받는 수탁자가 돈을 유지할 의무가 없어서 수수료를 뺀 모든 손익은 위탁자(투자자) 몫이다.

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재산 신탁 : 재산을 받아 관리하는 제도. 특별한 요구아 없으면 신탁이 끝나면 맡긴대로 돌려줘야 하는 제도.

　　　　　금전채권 / 유가증권 / 부동산 / 동산 신탁으로 나뉜다. 가장 흔한 신탁은 부동산을 대신 관리해주는 부동산 신탁으로

　　　　　신탁회사가 취급하는 신탁이 모두 부동산 신탁이다.

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관리 신탁 : (경제) 재산의 성질을 바꾸지 않는 범위에서 이용 · 개량 · 보존하여 수익을 내 달라고

　　　　　유가 증권이나 부동산 따위를 맡기는 신탁.

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운용 신탁 : (경제) 신탁 재산을 이용하여 이익을 얻게 하는 신탁.

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처분 신탁 : (경제) 신탁 재산의 매각 처분을 맡기는 신탁.

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담보 신탁 중 부동산 담보 신탁 : 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁 회사에 신탁한 후 수익 증권을 발급하여 이를 담보로 금융 기관에서

　　　　　　자금을 빌리는 제도. 즉 부동산 신탁 회사는 신탁 수수료를 받고 신탁 재산을 담보력이 유지 · 보존되도록 관리하다가 금융 기

　　　　　　관에서 대출 받은 사람이 대출금을 갚으면 신탁 계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분하여 그 대금으로 금

　　　　　　융 기관에 채무를 대신 갚아 주게 된다. 따라서 부동산 담보 신탁에는 부동산 신탁 회사와 금융 기관간의 협약 체결이 선행되

　　　　　　어 있다.

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개발 신탁 : 부동산 신탁 가운데 하나. 부동산 신탁 회사에서 취급하는 가장 핵심적인 상품으로, 토지를 갖고

　　　　　있으나 개발에 관한 전문 지식이나 건축 자금이 없는 경우 유용하게 이용할 수 있다. 땅 주인이 신

　　　　　탁 회사에 토지 소유권을 맡기면 신탁 회사는 토지등소유자 의견과 주변 여건을 감안해 신탁 회사

　　　　　자금과 전문 지식을 결합, 가장 적절한 개발 방안으로 그것을 개발한다.

재건축신탁

신탁 등기시 단점

신탁 등기 완료 후 부동산이 수탁자(신탁 회사)에게 이전되면, 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속된다고 본다. 즉 위탁자(토지등소유자)는 수탁자에 대하여 자신이 부동산의 소유자라고 주장하거나 그에 따른 권리 행사 불가.

즉, 수탁자의 동의 및 위임없이 타인에게 부동산을 양도하는 행위 불가.

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*전월세 등의 임대차 계약시 반드시 신탁사 동의 필수*

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신탁법 제10조(위탁자 지위의 이전) : ① 위탁자의 지위는 신탁 행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.

　　　② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게

　　　이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.

　　　③ 제3조제1항제2호에 따라 신탁이 설정된 경우 위탁자의 상속인은 위탁자의 지위를 승계하지 아니한다. 다만,

　　　　신탁 행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

신탁 등기시 장점

신탁법 제22조(강제 집행 등의 금지) : ① 신탁 재산에 대하여는 강제 집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전, 처분(이하 "강제 집행

　　　등"이라 한다) 또는 국세 등 체납 처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁 사무의 처리상

　　발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

　　　② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제 집행 등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 『민사집행법』 제48조를 준용

　　　　한다.

　　　③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납 처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납 처분에 대

　　　　한 불복 절차를 준용한다.

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신탁법 제23조(수탁자의 사망 등과 신탁 재산) : 신탁 재산은 수탁자의 상속 재산에 속하지 아니하며, 수탁자의 이혼에 따른 재산

　　분할의 대상이 되지 아니한다.

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신탁법 제24조(수탁자의 파산 등과 신탁 재산) : 신탁 재산은 수탁자의 파산 재단, 회생 절차의 관리인이 관리 및 처분 권한을 갖고 있는 채

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　무자의 재산이나 개인 회생 재단을 구성하지 아니한다.

신탁 등기시 수탁자(신탁 회사) 의무 등

신탁법 제34조(이익에 반하는 행위의 금지) : ① 수탁자는 누구의 명의(名義)로도 다음 각 호의 행위를 하지 못한다.

　　　1. 신탁 재산을 고유 재산으로 하거나 신탁 재산에 관한 권리를 고유 재산에 귀속시키는 행위

　　　2. 고유 재산을 신탁 재산으로 하거나 고유 재산에 관한 권리를 신탁 재산에 귀속시키는 행위

　　　3. 여러 개의 신탁을 인수한 경우 하나의 신탁 재산 또는 그에 관한 권리를 다른 신탁의 신탁 재산에 귀속시키는 행위

　　　4. 제3자의 신탁 재산에 대한 행위에서 제3자를 대리하는 행위

　　　5. 그 밖에 수익자의 이익에 반하는 행위

　　　　② 제1항에도 불구하고 수탁자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 제1항 각 호의 행위를 할 수 있다. 다만, 제3호의 경우

　　　　　수탁자는 법원에 허가를 신청함과 동시에 수익자에게 그 사실을 통지하여야 한다.

　　　　　1. 신탁 행위로 허용한 경우

　　　　　2. 수익자에게 그 행위에 관련된 사실을 고지하고 수익자의 승인을 받은 경우

　　　　　3. 법원의 허가를 받은 경우

　　　　③ 제1항에도 불구하고 수탁자는 상속 등 수탁자의 의사에 기하지 아니한 경우에는 신탁 재산에 관한 권리를 포괄적으로 승계할

　　　　　 수 있다. 이 경우 해당 재산의 혼동에 관하여는 제26조를 준용한다.

만약 내가 신탁 등기를 거부한다면?

토지등소유자이긴 하나 흔히 말하는 조합원이 아니므로 조합원 분양시 분양 배제.

또한 조합원임에도 불구하고 분양 신청을 하지 않는다면 역시나 자동으로 현금 청산(현재 시세와 감정 평가 금액 기준).

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마지막으로 신탁 등기의 필요성

1. 사업 부지와 인근 학교, 종교 시설, 공공 시설 등과 종종 교환으로 지적 정리해야하므로 토지등소유자를 신탁 및 소유권 이전 등기를 받아 놓아야 교환 등기를 용이하게 하여 재건축 사업을 원활하게 추진하거나 토지 대금 등을 정산할 수 있다.
2. 전매 불가능 지역(투기 과열 지구 등 BUT 강남 3구+용산 외에는 투기 과열 지구가 현재 대한민국에는 없음)에서 불법 전매 근절.
3. 토지등소유자 개인 사정으로 제3자로부터 재산권을 제한하는 일을 미연에 방지.
4. 악성 토지등소유자, 비대위의 악의적 압류, 가압류, 근저당권 설정 등으로 재건축 사업을 방해 차단. 차단 불가시 공사비 등으로 많은 피해 발생.
5. 신탁 등기일로 법인세 절감.
6. 체비지, 즉 일반 분양을 매도하려면 모든 사업 부지의 소유권을 확보하거나 토지등소유자의 토지를 모두 신탁 등기해야 주택 도시 보증 공사(HUG)로부터 분양 보증서를 받을 수 있음