일시적 2주택 양도소득세

일시적 2주택자에게 일정 기간 양도소득세를 과세하지 않는 이유는 본래 양도소득세가 과세되지 않게 되어 있는 자가 그의 의사나 선택과는 관계없는 사유에 의해 비과세 혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하기 위해서다. 그런데 상속이나 혼인으로 인해 2주택자가 되었음에도 불구하고 비과세 혜택을 못 받는 경우가 있어 주의해야 한다.


▶동일세대원에게 상속받은 주택은 비과세 안 돼

상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다. 이 때 상속받은 주택이란 일반주택 보유상태에서 상속받은 주택을 말한다. 그러나 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세 특례규정이 적용되지 않는다.

대신 동거봉양을 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 본다. 또한 공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도하는 때에는 공동 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니하므로 비과세적용이 가능하며, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 2주택으로 보아 과세하는 것이다.


▶상속주택으로적용받지 못해 양도세 과세되는 경우

① 법적 상속인이 아닌 자가 유증으로 인해 취득한 주택은 상속받은 주택에 해당되지 않는다.
② 거주자가 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하다가 상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 배우자에게 증여한 주택은 상속주택 적용을 받지 못한다.
③ 상속개시 전에 증여 받은 주택은 상속주택에 포함되지 않는다.
④ 무주택자인 상태에서 별도세대인 아버지와 어머니로부터 각각 상속받아 1세대 2주택자가 된 경우
⑤ 동일 세대원으로부터 상속받은 주택을 보유한 상태에서 다른 1주택을 취득하고 양도한 경우


▶혼인 후 5년 내 먼저 양도하는 주택

비과세 각각 1주택을 보유한 사람끼리 혼인하여 1세대가 2주택자가 되는 경우가 있다. 이렇게 일시적 2주택자가 된 경우에는 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(1주택자 비과세 적용대상에 한함)은 양도소득세가 비과세 된다. 그런데 일시적인 2주택자라도 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.


▶혼인으로 인한 2주택자라도 양도세 과세되는 경우

① 혼인하는 자의 동일 세대원의 소유주택
② 혼인한 상태에서 배우자에게 매매하는 경우
③ 혼인한 후 1세대 2주택이 된 상태에서 근무상 형편으로 세대 전원이 출국한 경우
④ 혼인 전에 아파트 분양권을 소유한 채 결혼한 경우 (분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하여 주택으로 보지 않음)
⑤ 갑이 1주택을 소유하고 갑과 을이 다른 1주택을 공유하던 중 갑과 을이 혼인하여 갑의 단독소유주택을 양도한 경우
(단, 공동으로 상속받은 자가 1주택을 보유한 자와 혼인하고 5년 이내에 양도하는 주택은 비과세혜택을 적용 받을 수 있음)