민법상 지상권은 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’로써 등기된 권리를 말한다(민법 제279조). 그런데 법정지상권은 등기된 권리는 아니지만, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 마치 등기된 지상권과 같은 효력을 인정한다.
법정지상권의 요건은 ①토지에 (근)저당권을 설정할 당시에 건물(수목, 공작물)이 있고 ②토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이었다가 ③경매를 통해서 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에 성립하게 된다(민법 제305조). 토지와 건물 소유자가 다르게 되는 원인이 경매가 아니라 매매나 증여 등 다른 원인일 때에는 관습법상 법정지상권이라고 한다.
그러므로 대지(토지)에 근저당권이 설정된 이후에 건물을 신축하였거나, 수목을 식재한 경우나 미등기건물을 취득했을 때에는 위 ①과 ②의 성립요건에 부합하지 않기 때문에 법정지상권이 성립할 수 없다.
법정지상권(관습법상 법정지상권)이 성립한다는 것은 건물(수목, 공작물) 소유자가 합법적으로 토지를 사용 수익할 수 있다는 의미이며, 건물 소유자가 건물을 철거당하지 않을 권리가 있다는 것이다. 다만, 법정지상권이 성립하더라도 존속기간(견고한 건물이나 수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 공작물 5년) 동안 토지를 사용하는 대가인 지료(토지사용료)를 청구할 수 있고, 지료는 당사자간에 합의에 의하여 결정하는 것이 원칙이며, 합의가 성립되지 않을 때에는 법원에 청구할 수 있다. 지료지급이 확정된 후에 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조).
법정지상권이 성립할 수 있는 토지상의 물건에는 `건물, 수목, 공작물(工作物 - 인공적 작업에 의하여 만들어진 물건중 토지에 정착된 물건)`만이고, 이동이 가능한 컨테이너박스나 토지에 정착한 물건이라고 보기 어려운 비닐하우스 등은 법정지상권 성립할 수 없다는 것이 대법원판례이다(대법원판례 90도2095호). |
