이자는 비용처리가 안되는 이유

양도세는 취득가액보다 양도가액이 더 클 때 그에 대한 양도차익에 대하여 내는 소득세다. 기본적인 계산구조는 양도가액에서 취득가액을 빼고 이에 따른 필요경비를 추가로 빼서 양도차익을 구한다. 이 때 세법상 필요경비로 인정해주는 자본적 지출액은 부동산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 경비 등이다. 그 밖에도 부동산 취득 시 발생한 취등록세, 부동산 중개수수료 등이 포함된다.

하지만 부동산을 취득할 때 차입한 금액에 대한 이자비용은 필요경비로 인정되지 않는다는 것을 유념해야 한다.

이자비용을 필요경비로 인정하지 않는 이유
그 이유는 소득세법에서 열거하고 있는 “자본적 지출액”, “양도비용”, “취득가액”의 어느 것에도 속하지 않기 때문이다. 이자비용이 필요경비로 인정되기 위해서는 취득가액에 해당되어야 하나 소득세법상 취득가액은 “타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세 및 기타 부대비용을 가산한 금액”으로 하고 있어 차입을 통한 이자비용은 원칙적으로 필요경비로 인정되지 않고 있다.

또한 양도차익과 이자비용에 대하여 그 인과관계가 명확하지 않기 때문에 필요경비로 인정하지 않고 있다. 대출을 받아서 부동산을 구입하고 이로 인하여 양도차익이 발생하였기 때문에 양도차익과 이자비용에 인과관계가 있다고 생각하기 쉬우나 부동산을 차입해서 구입했을 경우나 그냥 자기자금으로 구입했을 경우나 양도차익은 동일하게 발생하기 때문에 그 인과관계를 설명할 수 없다.

부동산 투기억제 목적
끝으로 부동산 투기억제 등의 정책적 목적으로 이자비용을 필요경비로 인정하지 않고 있다. 만약 이자비용을 필요경비로 인정해준다면 너도나도 할 것 없이 은행에서 돈을 빌려 부동산을 구입할 것이고 부동산값이 폭등하고 가계부채가 심해질 수 있기 때문에 정책적으로 이자비용을 필요경비로 인정해 주지 않고 있다.

하지만 부동산의 신축 시 소요된 금융비용을 준공 시까지 발생한 이자를 건설자금이자로 보아 취득가액에 산입할 경우 이를 인정해주고 있다. 이 때에도 취득가액에 산입하기 위해서는 건물 신축 시까지 발생한 이자만을 취득가액으로 인정하기 때문에 신축 이후에 발생한 이자는 필요경비로 산입할 수 없다.