2017년 부동산시장 전망

한경비즈니스 인터뷰기사

1. 간단한 약력과 현재 어떻게 활동하고 계신지 간단히 소개 부탁드립니다.

부자연구소 소장 조던(김장섭)
1000만 원으로 시작하는 재개발 투자 (명진출판사) 2007년 저 뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관 저자 (살림 Life) 2009년 저 실전임대사업투자기법 (플러스마인드) 2012년 저 대한민국 부동산의 미래 (트러스트북스) 2016년 저 현 MBC eCONOMY 칼럼리스트 현 스카이데일리 칼럼리스트현 텐인텐 카페 전문가 칼럼리스트 현 행복재테크 카페 객원 칼럼리스트

2. '필명'에 담긴 뜻과 '필명'을 쓰시는 이유가 궁금합니다.

조던은 원래 미국의 3대 재즈피아니스트 듀크조던을 아이디로 쓰다가 듀크를 빼고 조던으로 쓰고 있습니다. 딱히 재즈를 좋아한다거나 그 사람을 존경해서 지은 것은 아니고 그냥 쓰다보니까 필명이 되었습니다.

3. 2017년 부동산 시장은 어떠한 흐름일 것으로 전망하며, 왜 그렇게 생각하시는지.(종합전망)

저는 우선 2017년에 대해서 전망을 하지 않습니다. 왜냐하면 장기적으로 어떻게 될 것인가에 대한 비전은 있는데 단기적으로 어떻게 될 것인가에 대한 것은 알 수 없기때문입니다. 장기적인 것은 무엇이냐? 우리나라의 부동산 시장은 정점을 찍고 내려오는 중이라는 것이 장기적인 전망입니다. 그러니 차별화된 부동산 전략이 필요합니다. 주택을 사고 팔 것을 반복하려고 마음 먹은 것이 아니라면 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 입지가 좋은 곳에 왜 투자를 해야 하냐면 앞으로 정점을 찍고 내려오는 부동산 시장에서 지역별로 차별화가 나타날 것이기 때문입니다.우리나라의 인구적인 요소만을 본다면 예측할 필요가 없습니다. 왜냐하면 저출산 고령화는 이미 구미선진국과 일본이 겪었기 때문입니다. 고령화는 사람들이 많이 태어났고 그들이 한꺼번에 늙었기 때문에 벌어지는 현상입니다.

그럼 왜 한꺼번에 많이 태어났을까요?

전쟁 때문이죠. 전쟁은 제2차 세계대전으로 그것이 끝난 것이 1945년입니다. 그러면서 전세계적으로 1948년쯤부터 베이비붐 세대가 출현하게 됩니다. 2차 세계대전 참전국이라면 모두 겪은 것이죠. 누가 있을까요? 일본, 미국, 영국, 프랑스, 독일, 이탈리아, 호주, 캐나다 등등이 될 것입니다. 우리나라는 그럼 베이비붐이 세대가 어떤 세대일까요? 우리나라는 1953년에 6.25 전쟁이 끝났고 1955년생부터 1963년생까지를 베이비붐 세대라고 합니다. 그러니 구미선진국과 일본이 베이비붐 세대가 겪은 고령화를 우리나라는 20년 후에 겪게 되는 것이죠. 그럼 왜 20년 후냐? 우리나라는 1971년생 즉 X세대가 베이비붐 세대보다 더 많이 태어났기 때문에 전쟁의 간극은 10년인데 고령화가 본격적으로 일어나는 것은 20년이 지난 시점이 됩니다. 그럼 이미 베이비붐을 겪은 나라 중 부동산 가격이 어떻게 되었는지에 대한 것을 보면 우리나라가 앞으로 부동산이 떨어질지 오를지에 대해 나오겠죠. 물론 정답지가 있습니다. 그러니 예측할 필요가 없습니다. 정답은 일본만 빼고 전부 올랐다는 것입니다.

이코노미스트의 Graphic Detail중 Location, Location, Location(http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices)에 들어가보면 영국, 호주, 미국 할것 없이 2000년 이후 부동산 가격이 폭등하는 것을 볼 수 있습니다. 그럼 일본은 어떻게 되었을까요? 일본은 떨어졌습니다. 그럼에도 불구하고 오른 곳은 있습니다. 일본의 부촌과 역세권이죠. 역세권에서 5km이내에 들어오는 부동산만 8% 가량 올랐고 나머지는 모두 떨어졌습니다. 그러니 아주 안 좋은 경우에도 오르는 부동산은 있다는 것이 결론 입니다. 그래서 이것을 우리나라 부동산에 대입해 본다면 이런 결론이 납니다. 장기적으로 봤을 때 안전한 부동산은 서울의 2호선 역세권과 강남4구 정도일 것이다 라는 것이죠. 왜 2호선 역세권이냐?

서울에 우리나라 100대 대기업 중 64개가 분포해 있습니다. 그 중에서도 광화문을 비롯한 시청인근과 강남역 인근에 거의 대부분의 본사가 분포해 있습니다. 앞으로는 주택의 과잉공급으로 인해서 서울과 수도권에 공급이 많이질 것입니다. 그러니 직장과 가까운 곳 위주로 이동이 쉬워질 것이란 얘기죠. 그래서 그 두 곳(시청, 강남역)을 모두 지나가는 지하철이 2호선 역세권입니다. 게다가 웬만한 대학교들도 2호선에 많이 분포되어 잇습니다.

서울대, 연대, 이대, 서강대, 한양대, 홍대 등등 그렇기 때문에 대학생, 직장인 할 것 없이 주택의 수요가 풍부한 곳이 2호선입니다. 그러니 제일 안 좋은 일본의 경우에도 살아남는 것이 2호선 역세권과 강남4구 정도가 될 것입니다. 단기적인 전망은 하지 않습니다. 왜냐하면 맞지 않기 때문이죠. 가장 호황은 지금이 호황입니다. 왜냐하면 베이비붐 세대는 본격적으로 은퇴하지 않았고 70년대 생은 아직 직장 다니며 4인 가구를 꾸리고 있으며 에코세대인 80년대 생들 또한 한창 결혼을 해서 전, 월세에 들어갈 시기이기 때문에 현재 우리나라는 호황입니다. 그럼 그전도 당연히 호황이었겠죠. 그런데 그 때도 부동산에 불황은 있었습니다. 1997년 IMF 위기도 있었고 2008년 금융위기도 있었습니다. 장기적으로는 호황인데 왜 단기적으로 그것도 반복이 되어서 불황이 일어났을까요?

첫번째는 외부적인 변수가 큽니다.

우리나라의 부동산과는 전혀 관계없이 동아시아의 위기 때문에 일어난 IMF는 주택의 가격을 끌어내렸습니다. 2008년도 금융위기 당시에도 충청권까지 분양권의 전매제한을 해야 할 정도로 전국이 들썩였습니다만 2008년도 금융위기가 닥쳐서 떨어졌죠. 그러니 단기적으로 불황이 온 것입니다. 그런데 이것을 예측할 수 있을까요? 갑자기 신흥국의 위기가 오는 것은 예측할 수 없습니다. 그러니 단기적인 전망은 틀리겠죠.

두번째로 주택이 공급과잉이 일어나면 떨어질 수도 있습니다.

노태우 정권때 1기 신도시를 지으면서 50만 호 주택건설을 했을 당시 주택이 단기적으로 떨어진 적이 있습니다. 사실 인구적으로만 본다면 떨어지면 안 되는 시기였는데도 불구하고 너무 많은 물량은 떨어집니다. 다음으로 2012년도에 주택가격이 떨어져 하우스푸어가 생겨났는데 그 때도 주택의 공급적인 측면으로 본다면 2008년도에 많이 지어져 떨어졌어야 했음에도 불구하고 떨어지지 않다가 공급이 거의 끊기다시피한 2012년도에 하우스 푸어가 생겼죠. 그때 18만 호정도 지어졌습니다. 오히려 많이 지어진 때에는 안 떨어지고 공급과잉이 체감할 때쯤에 떨어졌죠. 단기적으로 본다면 2016년도에 50만 호 가까이 지어졌고 2017년과 2018년도 2년에 걸쳐서 80만호 이상이 공급되니 그 이후에 위험해질 가능성이 있습니다. 그러니 내년에 당장 떨어지지 않는다 하더라도 단기적으로는 위험해질 가능성이 부동산 시장에는 항상 상존합니다. 때문에 단기적인 전망은 어차피 해도 틀리게 되는 것이죠. 그러나 현 상황이 그리 좋지는 않습니다.

4. 2017년 부동산 시장의 악재(위험요소)는 무엇이며, 체크 포인트는 무엇인가요.

=예1) 미국 금리, 미국 금리가 00 이상으로 상승하고, 국내 금리가 인상을 시작하는 시점을 주시해야 한다. 이유는 ~ )

=예2) 전세가격, 전세가격이 4주간 떨어지거나 올랐을 때를 예의 주시해야 한다. 이유는 ~ )

체크포인트라면 저는 외국인들의 동향을 봐야 할 것 같습니다.

제일 큰 부동산 폭락이 IMF와 2008년도 금융위기에서 축발된만큼 그들의 움직임이 우리나라의 일시적이나 국지적인 위험이 아니라 큰 위험을 예측해볼만 하다고 보고 있습니다.

외국인의 동향은 크게 네 가지입니다.

첫째 주식, 채권을 외국인이 팔고 나가느냐?

둘째 우리나라 환율이 올라가느냐?(원화가치가 떨어지느냐?)

세째 외환보유고가 감소하느냐?

네째 우리나라 무역흑자가 적자로 돌아서느냐?

이렇게 네가지 입니다.

그렇게 보는 이유는 미국 연준에서 얼마전 금리를 0.25% 올렸습니다.

그럼 얼마가 되었죠?

0.5%에서 0.75%가 되었습니다.

그런데 옐런 연준 의장은 세 차례 금리 인상이 있을 거라고 얘기했습니다.

그럼 얼마가 될까요?

0.25%씩 올리면 1.25%가 되겟죠.

그럼 우리나라의 기준금리와 똑같아 집니다.

우리나라도 1.25%이죠.

그럼 외국인들이 투자했던 자금을 빼서 나갈 것이기 때문에 우리나라의 금리를 올려야 된다고 얘기합니다.

그런데 과연 그럴까요?

우리가 외국인들을 붙잡으려면 과연 얼마나 금리를 올려야 할까요?

1%쯤 올리면 됩니까?

아닙니다.

금리로 외국인을 잡으려면 택도 없습니다.

왜냐하면 얼마전까지 우리나라 환율이 달러당 1100원이었죠.

그런데 지금은 1200원입니다.

몇 % 올랐죠?

9.16%입니다.

외국인이 그냥 우리나라에 투자했다면 앉아서 얼마의 이득을 보았건 환율로 9.16% 손해본 상황입니다.

그러니 여기서 외국인들을 붙잡으려면 한은은 벌써 10% 이상의 금리를 올렸어야 합니다.

그런데 그냥 지켜보고 있는 중이죠.

얼마전 한은은 1%의 금리가 오르면 가계부채의 부담이 9조원 늘어난다고 했습니다.

그만큼 국내 경기상황이 녹녹치 않은 모양새입니다.

그런데 국내 주식시장에서 외국인들은 오히려 국내주식을 사고 있습니다.

세가지 지표중에서 외국인이 국내 주식을 손절매하고 채권을 급히 팔아치우는 모양새가 되어야 위기의 징후가 되는데 환율은 오르고 있지만 아직은 외국인이 국내 증시나 채권에서 대규모 인출이 일어난다고 볼 수는 없습니다.

그러니 큰 위험은 아직 없다고 보는 것이 맞습니다.

그럼 우리나라에서는 미국금리가 오르면 돈을 뺀다고 난리를 치고 금리를 올려야 된다고 보는데 왜 아직 금리를 올리지도 않고 외국인들도 빠져나가지 않을까요?

일단 신흥국이나 선진국의 투자환경이 좋지 않습니다.

우리나라의 신용등급이 S&P 기준으로 AA입니다.

미국이 AAA입니다.

그럼 미국이 더 안전하네요.

그럼 미국의 10년 국채금리는 얼마일까요?

2.5%입니다.

한국은요?

2.1%입니다.

이미 국채금리에서 역전이 일어났습니다.

그래도 외국인은 아직 한국에서 돈을 빼지 않았죠.

그럼 한국에서 돈을 뺀다고 칩시다.

다른 외국은 어떨까요?

국채금리가 한국보다 낮은 나라들이 많습니다.

스페인 1.5%, 이탈리아 2%, 일본 0.06%, 독일 0.3%입니다.

돈을 빼도 투자할 곳이 없습니다.

게다가 우리나라는 위의 웬만한 나라들보다 신용등급이 높습니다.

일본은 A+이고 부정적입니다.

그럼 안전할까요?

우리나라의 무역흑자가 계속해서 나고 외환보유고가 떨어지지 않으면 외국인들이 자금을 빼 나가서 국가부도의 위기가 일어나지는 않을 가능성이 크죠.

국가부도 위기쯤은 되어야 우리나라 부동산이 위험해집니다.

그런면에서 현재 우리나라는 아직 위험하다고 볼 수는 없습니다.

다만 위에서 말한 네가지 지표가 흔들린다면 크게 위험해질 수 있습니다.

외국인의 동향인 채권, 주식의 매도여부, 외환보유고 감소 여부, 환율 상승 여부, 무역흑자에서 적자로 돌아서는 현상 말이죠.

5. 2017년 부동산 시장의 기회요인이 있다면 무엇인지.

기회요인은 없습니다.

망하지 않을 부동산을 사는 것이 장단기적으로 유망합니다.

서울의 2호선 역세권, 강남4구 지역입니다.

6. 2017년 부동산 투자 시 주의 사항이 있다면.

무리하지 않고 장기적으로 투자를 하는 것이 최선입니다. 어차피 재테크에서 주택으로서는 돈을 번 적이 없습니다. 증거가 없죠. 다만 증거가 있는 것이 토지와 주식입니다. 토지와 주식을 여유자금을 가지고 투자를 하되 유망한 지역과 주식에 장기적으로 분산투자하며 절대 팔지 않는다면 노후보장은 될 것입니다. 장기적인 안목을 가지고 2017년도에도 노력을 한다면 부자가 될 수 있다고 봅니다.