2018년 부동산위기론

1. 배경, 풍선효과 부작용과 대안

2. 부동산 시장 위기인가, 기회인가

3. 2018년 위기론   

   일부 시장에서는 2018년 위기론을 두고 갑론을박하고 있다. 몇 년 사이에 급증한 분양물량이 2년 뒤부터 악성 미분양으로 쌓이고 고령화와 가계부채급증으로 주택 구입에 많은 제약으로 부동산 시장이 침체될 것이라는 주장과 주택 시장의 현실을 전혀 파악하지 못한 비관론자의 이야기라는 주장이 팽팽하게 대립하고 있다. 2018년 부동산 위기론은 전혀 근거가 없지 않다. 정부에서는 향후 부동산 시장이 조정 받을 가능성이 높다고 판단하고 있다. 지난 11.3대책으로 과열시장을 타겟으로 분양권 전매제한 기간 연장, 청약1순위 요건 완화 등 규제를 내놓은 것도 이런 가능성이 있기 때문이다.  그러한 요인으로는 최근 몇 년간 공급한 분양 물량이 넘쳐서 미분양 물량이 급증할 것이란 우려이다. 현 정부 출범이후 각종 부동산 부양책으로 시장이 살아날 것을 예상한 건설사에서 아파트 분양물량을 쏟아냈다. 사실 지난해 전국에서 새로이 인허가 받은 주택이 역대 최고치를 기록했다고 한다. 순수 아파트 물량만 49만가구로 정부가 예상한 평균 공급량인 27만 가구를 22만 이상 초과했다.

 

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  한국개발연구원의 분석에 따르면 2018년 준공후 미분양 물량이 2만가구 가량 늘어날 것으로 예상하기로 한다. 공급이 늘고 수요가 감소한다면 미분양분은 더 빠르게 늘기 마련이다. 이런 미분양 주택의 증가는 주택시장에 부정적인 결과를 가져오게 된다. 최근 지방에서는 공급과잉으로 고민하고 있는 지역이 나타나고 있다. 게다가 주택 구매에 나서는 인구가 감소한다는 것이다. 고령화와 주택시장의 구조가 우리와 비슷한 일본은 부동산 침체와 가계소득 감소가 겹치면서 주택가격 하락세가 상당기간 유지되었던 기억이 있다. 주택 보유 비율이 높은 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면 부동산 시장에는 악재가 될 소지가 높다. 은퇴이후에 노후 자금의 유용을 위하여 보유한 부동산을 처분하게 되면, 시중에 처분 물량이 늘어나서 가격이 떨어질 우려가 있다고 한다. 우리나라의 베이비 붐 세대는 수 년 전부터 현직에서 은퇴하여 서서히 늘어날 것이라고 한다. 또한 2018년 이후에 부동산 경기가 침체되면 부양을 위한 처방이 없다고 한다. 이미 현재 기준금리가 연1.25%인 상황에서 더 낮출 여지가 없으며, 경기부양을 위해 사용했던 DTI와 LTV 규제완화는 가계부채 급등의 원인으로 더 이상 추진하기에는 어려움이 있다는 것이다. 그럼에도 불구하고 위기론에 반박하는 반론도 만만치 않다. 2000년 후반부터 주택 경기가 불황에 접어들어 수도권에서 공급물량이 워낙 없었기 때문에 최근 공급물량은 충분히 소화할 수 있는 물량이라는 것이다.

  또한 베이비붐 세대이후 자녀세대가 주택시장에 신규로 진입하고 있으며, 1~2인 가구의 증가로 소형주택 수요가 늘어나고 있고, 1989년 이전에 지은 노후 주택이 상당히 많아서 한동안 재건축과 재개발을 통해 교체 수요가 충분하다는 것이다. 특히나 기성세대와 노년층은 과거 부동산 활황기를 통해 얻은 학습효과로 자산으로 부동산을 보유하고자하는 욕구가 강해서, 여유자금을 통한 재테크 차원에서 부동산 투자에 나선다는 점도 꼽고 있다. 한 가구가 가지고 있는 순자산 규모는 3억6천만원으로 조사되는데, 부동산 자산이 차지하는 비중이 74%라고 한다. 또 한 가지 주목한 만한 보고서가 있다. 한국감정원에서 올해 1월부터 7월까지 한국을 포함한 8개국 주택가격 변동률 지표를 분석한 결과 독일의 상승률이 11.46%로 가장 높았던 반면 한국은 1.37%로 가장 낮았다고 한다. 캐나다가 9.7%로 2위를 차지했고, 중국 9.4%, 미국 4.7%, 일본도 2%의 상승률을 보인반면 상대적으로 낮은 상승률을 보였다는 것이다. 비록 우리 부동산시장이 최근 과열 양상을 보인 것이 사실이나, 주요국 상승률과 비교하면 매우 낮은 수준이라는 것이다. 물론 그들과 비교해서 더 오를 것이라고 분석하는 것은 상당히 무리가 있겠으나, 쉽게 떨어지지 않을 것이란 예측은 가능하다.