집 두채, 양도세 줄이려면… 양도 주택 비과세 요건은 어떤 경우든 '2년 보유'
집 두채, 양도세 줄이려면… 양도 주택 비과세 요건은 어떤 경우든 '2년 보유'
Q: 집 두 채를 갖고 있는데, 먼저 산 아파트를 팔려고 한다. 집이 두 채 이상이면 집을 팔 때 적지 않은 양도소득세를 내야 하는 걸로 알고 있는데, 세금을 줄일 방법은 없는지 궁금하다.
A: 일반적으로 1세대가 1주택을 보유하고 있고 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이면 팔 때 양도소득세가 비과세된다. 주택 수를 계산할 때 본인뿐만 아니라 같이 살고 있는 부모나 자식 등이 보유한 주택도 합산한다.
1세대가 보유한 주택 수가 2채면 각각의 주택을 언제 샀는지 확인해보자. 만약 첫 번째 주택을 산 날로부터 1년 이상 지난 후에 다른 주택을 사고 그 다른 주택을 산 날로부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 파는 경우(일시적 2주택)에는 1세대 1주택으로 간주한다. 양도세 부담 없이 팔 수 있다는 얘기다. 단, 해당 주택의 보유 기간은 최소한 2년 이상이어야 하고 파는 사람이 비거주자이거나 매매가가 9억원을 초과하는 고가 주택은 양도세 비과세를 적용받을 수 없다.
만약 3년 내에 첫 번째 주택을 팔지 못했다면 그 후에는 양도세를 내야 한다. 이 경우 파는 금액과 샀던 금액의 차이가 적게 나는 주택을 먼저 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다. 결혼으로 집이 2채가 된 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 각각 1주택을 가지고 있는 남녀가 결혼으로 일시적으로 집이 두 채가 된 경우 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 세금 부담 없이 팔 수 있다. 이 경우 역시 보유 기간 2년 이상 등의 비과세 요건은 충족해야 한다.
부모를 모시기 위해 세대를 합쳐 집이 두 채가 된 경우에도 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있다. 단, 부모 중 한 명은 60세 이상이어야 하며, 해당 주택의 보유 기간도 2년 이상이어야 한다.
상속 주택과 기존 일반 주택을 보유한 경우 기존 주택을 먼저 팔면 상속 주택은 주택 수에 포함되지 않아 비과세를 적용받을 수 있다. 반대로 상속 주택을 먼저 팔면 2주택자로 간주돼 양도소득세를 내야 한다.
[배치열 우리은행 WM자문센터 세무사]