임대차의 존속기간

최장기간의 제한

1.원칙

임대차 기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못하고, 만약 당사자가 20년을 넘는 기간을 약정한 때에는 20년으로 단축 된다.

2.예외

석조, 석회조, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 체염을 목적으로 하는 토지임대차는 20년이라는 최장기의 제한을 받지 않는다.  다만 영구적인 기간은 허용되지 않는다.

3.최단기간의 제한

민법의 임대차에는 최단기제한에 관한 규정은 없다. 그러나 주택임대차보호법에서는 기산의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 최단기의 제한을 규정하고 있다. 상가건물임대차보호법에서는 최단기간 1년을 보장하고, 5년 한도 내에서 갱신요구권을 인정하고 있다.

4.계약에 의한 갱신

임대차 계약은 당사자의 합의에 의해서 10년의 한도 내에서 갱신할 수 있고, 갱신은 몇번이고 반복할 수 있다(제651조).

5.갱신청구

건물 기타 공작물의 소유 또는 식물, 체염, 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 지상물이 현존한다면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있다.  임대인이 계약갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제643조, 제283조).

6.묵시의 갱신(법정갱신)

1)임대차 기간이 만료한 후에 임차인이 계속 사용, 수익을 하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이러한 묵시의 갱신이 있는 경우에는 기간약정이 없는 경우와 같은 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있다(제639조).

2)묵시의 갱신이 있는 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(질권, 저당권, 보증 등)는 기간이 만료하여야 소멸된다. 그러나 제3자가 제공한 보증채권은 소멸하지 않는다(대판 1977.6.7.76다951)

7.계약기간을 약정하지 않은 경우

임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 그러나 계약해지의 효력은 상대방이 통고를 받은 날로부터 다음과 같은 일정기간이 경과해야 발생한다(제635조).

임차권의 목적물                                          해지유예기간

토지, 건물 기타 공작물                              임대인이 해지통고를 한 경우 : 6개월

                                                           임차인이 해지통고를 한 경우 : 1개월

동산                                                                         5일

8.처분능력 또는 권한이 없는 자의 단기임대차

  임대차는 물건의 이용에 관한 관리행위이며 처분행위가 아니므로, 처분의 능력 또는 권한이 없는 자도 임대차 계약을 할 수 있다. 그러나 처분의 능력이나 권한 없는 자가 임대차를 하는 경우에 장기의 임대차를 하는 경우에는 실질적으로 처분행위를 한 것과 같은 결과가 되므로, 그 존속기간이나 계약갱신을 할 수 있는 기간에 대해 일정한 제한을 두고 있다. 이러한 처분권한이 없는 자에는 부재자의 재산관리인(제25조), 권한이 불명확한 대리인(제118조), 제한능력자의 휴견인 등이 있다.

                                                  임대차의 목적물                           존속기간                    계약의 갱신

    토지                   식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조및 이와                      10년                        

                                   비슷한 건축물을 목적으로 한 토지                                                             기간만료 1년 이전

                                                기타의 토지                                            5년        

                                             건물 기타 공작물                                         3년                           기간만료 3개월 이전

                                                    동산                                                  6개월                        기간만료 1개월 이전

9.임대차의 효력

임차인 : 권리=  임차물을 사용, 수익하는 권리, 비용상환청구권, 계약갱신청구권, 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 차임감액청구권, 보증금

                     반환청구권

            의무= 임차물반환의무, 임차물보관의무, 차임지급의무, 임차권을 무단양도 전대하지 않을 의무, 공동임차인의 연대의무

임대인 : 권리= 차임지급청구권, 차임증액청권,목적물반환청구권, 법정담보물권, 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

            의무= 비용상환의무, 목적물의 사용, 수익하게 할 의무, 담보책임