재개발사업 절차

재개발사업 절차

재개발사업 준비 단계

1) 기본계획수립

2) 재개발정비사업 구역 지정

* 구역을 지정 신청 및 결정 : 주택재개발사업을 시행하기위해서는 도시계획으로 해당 지역을 지정, 고시한다.

  시장과 구청장이 입안해 시 도지사에게 신청, 시 도지사는 이를 결정 및 지정을 한다.

* 주택재개발정비사업 구역 지정 요건 : 주택재개발구역은 호수밀도 70%이상의 면적이 1.000제곱미터 이상인 지역 중에 아래의

  조건을 갖추어야 지정 가능하다.

(1) 노후불량 건축물의 수가 대상구역안에 건축물 총수의 2/3 이상의 경우라야 한다.

(2) 4m이상 도로에 접한 주택(접도율)이 구역 내 전체 주택의 30% 이하인 경우

(3) 대지로서 효용가치가 현저히 떨어지는 과소필지(주거지역은 90제곱미터이하)나 부정형, 세장형 필지가 대상구역내 필지50%

     이상인 경우

(4) 침수 등 재해위험지역으로 신속한 사업이 필요한 곳

 

3)조합설립 추진위원회 설립 인가

   재건축 추진위원회설립, 복수 추진위원회는 인정되지 않는다.

<추진위원회 설립요건>

* 토지 등의 소유자 4/5 이상의 동의를 얻고 정관을 작성하여 시장, 군수, 구청장에게 신청을 한다.

조합원 및 조합대의원회

* 조합원은 구역 안의 토지 및 건물의 소유자와 지상권자라야 한다.

  조합원이 100인 이상인 경우 조합원 수의 1/10 이상의 대의원회를 결성해야 한다.

  설립인가를 받은 조합은 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 법인등기를 마쳐야 한다.

 

재개발사업의 승인 단계

1 사업시행계획 승인

   사업계획승인 : 사업내용 (주택이나 복리시설의 규모 및 배치 등)을  확정하고 승인 절차를 거친다.

   구청장 및 시장은 신청일로 부터 5일 이내에 심의를 거친 후 30일 이내 결과를 통보를 해야 한다.

2 시공사 선정

   도정법(도시 및 주거환경 정비법)에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능하게 함.

- 시공사 선정 절차 및 유의점

  조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정한다.

- 시공사 보증

  재개발사업을 통해 조합원에게 분양되는 주택은 시공사 부도 및 조합원들의 피해를 방지하기 위해 사업에 참여하는 시공사의

  시공보증을 의무화 한다.

3 관리처분

- 관리처분계획에 따라 조합원은 청산 또는 분양신청을 결정한다.  또한 자산이 출자한 재산규모와 새로 얻게 될 주택의 가치를 

  산정해 환급 또는 추가 부담금을 결정 한다.

- 조합은 사업시행인가가 난 날로 부터 30일 ~60일 이내 분양 신청을 한다.  임차인 등 소유자 와의 권리절차도 이 기간에 권리

  주장을 해야 한다.  기간 내 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산 대상으로 분류하여 처리 한다.

 

-분양방법

 1인 1주택 분양원칙. 평형배정은 소유자산의 감정평가액을 기준으로 하며,  동, 호수는  추첨으로 배정한다.

- 관리처분계획 시 제출 서류 : 관리처분계획을 인가 받고자할 때에는 분양설계기준, 분양대상자 소유토지, 건축물의 명세와 사

   업시행일 기준의 가격, 보류지의 명세 등을 제출해야 한다.

- 관리처분계획 인가 : 조합은 분양신청기간 경과 후 관리처분계획을 시장에게 인가를 받음.

* 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거를 금지하고 있다.

 

재개발사업 완료 단계

1 이주 및 철거 착공

- 조합은 공사기간 주거문제 해결을 위해 임시 수용시설 및 주택임대자금 융자 등의 조치를 해야 한다.   이주비는 결국 조합원들

   의 부담비용이므로, 많다고 유리한 것은 아니다. 이주비 지급 후 6개월간의 이주기간이 시작된다.  이주가 대부분 마무리 되면

   곧장 착공을 시작한다.

2 분양 및 착공

- 관리처분에 따라 조합원의 분양을 마치고 남는 물량은 일반분양으로 정리를 한다.  공급초과분이 20세대 이상일 경우 일반분양

   20세대 미만인 경우 자격을 가진 자에게 임의 공급이 가능하다.

3 입주 및 조합해산(청산)

- 사용검가 (준공)

   건물이 완공된 후 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용 할 수 있도록 하는 절차를 거친다.

- 분양처분

  조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분활 절차를 거쳐 분양처분을 한 후 시장, 구청장에게 보고를 한다.

- 사용승인

  시장 등 사업계획승인권자가 시행, 동별 사용 검사 신청이 가능하며 사용 검사를 받으면 사용승인을 받은 것으로 간주한다.

- 청산

  청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때 그 차액에 상당하

  는 금액을 징수 또는 지급하는 절차를 거친다.

  조합청산 절차를 거쳐 사업을 종료 한다.