주택 임차인이 주택을 인도(입주)받아 전입신고(상가임차인은 사업자등록신청)를 마치면, 그 다음날(0시)부터 제3자에 대하여 대항력을 취득한다. 이 대항력을 갖춘 임차인이 계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 참고).
이와 같이 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 담보물권과 유사한 우선변제(배당)권을 인정하고 있는데, 경매나 공매절차에서 대항력요건을 언제까지 유지하고 있어야 하는지와 관련하여 대법원판례를 보면,
‘주택임대차보호법 제8조(소액최우선변제대상자)에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 임차인이 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 이 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원판례 2007다17475 배당이의사건)’고 판시하고 있다.
즉, 경매나 공매절차에서 임차인이 대항력을 인정받기 위해서는 최소한 해당 경매사건의 배당(배분)요구종기일까지 전입신고 등 대항력요건을 유지하여야 한다. 만약 부득이한 사정으로 인하여 배당요구종기일 전에 주민등록을 이전해야 한다면, 관할법원에 임차권등기명령을 신청한 후 그 결과가 임대인에게 통보된 이후에 이전하면 대항력은 유지된다. |