수목이 잇는 토지의 경매

樹木(수목)이 있는 토지를 낙찰받을 때 고려할 점

수목이 존재하는 토지를 낙찰받음에 있어 다음과 같은 점은 더욱 주의할 필요가 있다. 경공매에 부쳐지는 대상은 토지 뿐인데, 그 토지 위에 수목이 존재할 경우 과연 토지낙찰을 통해 지상의 수목까지 온전하게 취득할 수 있는 것인지, 아니면 그 수목으로 인해 오히려 토지사용에 어떠한 지장을 받는 것은 아닌지하는 점을 깊이 생각할 필요가 있다.  ■  수목이 존재하는 토지감정에 대한 이해  수목이 존재하는 토지가 경공매에 부쳐질 때의 토지감정은, 수목이 존재하는 상태를 전체적으로 평가하는 방식으로 이루어지는 것이 일반적이다. 예를 들어, 「제시목록(토지) 이외의 물건으로 본건 지상에 참나무 등 잡목이 생육 중」, 「본건 지상의 입목은 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가」라는 식이다. 경공매과정에서 수목이 존재하는 토지에 대한 감정평가는, 토지 위에 존재하는 수목의 존재를 반영해서 가액을 감정하면서도, 수목에 대한 가치를 별도로 산출하지는 않고 수목의 존재를 고려해서 전체적으로 토지가격을 산출하는 식의 두루뭉술한 평가가 이루어지는 것이 보통이다. 이는 현행 대법원 판례가, “경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하는데, 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰을 불허하여야 한다”고 하여(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정), 수목의 가액을 토지가격산정에 반영하지 않으면 위법하다고 보고 있다는 점과 함께, 수목에 대한 소유권귀속을 정확하게 알 수 없는 법원 등으로서는 만약 수목 소유권이 토지 소유자와 다를 경우를 예상해서 수목가격을 별도로 감정할 수 없는 현실적인 한계를 의식할 수 밖에 없기 때문이다. 즉, 수목에 대한 평가는 해야하지만, 경매대상도 아니고 더구나 토지소유자가 아닌 타인 소유의 수목에 대해 별도로 감정을 할 수는 없기 때문에 이런 두루뭉술한 평가가 이루어지고 있는 것이다.  결국 이렇게 토지를 낙찰받게 될 경우, 수목과 종전 토지의 소유권이 동일하면 수목의 소유권까지 함께 취득할 수 있겠지만, 소유권이 서로 다르다면 수목에 대한 소유권을 취득하지 못함은 물론이고 수목을 치우기 위한 소송까지 제기해야하는 번거로움을 겪을 수도 있다. 즉, 수목 소유자와 경매대상 토지의 소유자가 동일하다면, 민법 제256조의 부합이론에 따라 토지상의 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지를 낙찰받은 사람의 소유가 될 수 있지만, 반대로 수목 소유자가 토지의 소유자와 다르고, 수목의 소유자가 토지의 임차인 등과 같이 적법한 권원을 가지고 수목을 식재한 사람이라면, 토지가 낙찰되더라도 수목의 소유권은 여전히 임차인 등에게 있으므로, 추후 낙찰자가 온전하게 본건 토지를 이용하기 위해서는 수목의 소유자를 상대로 수목취거 및 토지인도 소송을 해야 할 수도 있는 것이다. ■ 수목으로 인한 법정지상권 성립가능성   더욱 주의해야 할 것은, 낙찰 중인 토지상에 입목등기부가 있다면 낙찰받은 토지가 법정지상권의 제한을 받을 가능성이 있다는 것이다. 수목이 입목에관한법률에 의하여 소유권보존등기를 받게 되면 그 수목의 집단을 立木(입목)이라고 하고, 이런 입목은 동산이 아닌 부동산으로 취급하면서, 입목이 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보고있다. 따라서, 수목에 대하여 입목등기부가 있는 경우에는 자칫 법정지상권이 성립되어, 이 수목 때문에 장기간 토지사용에 제한을 받게 될 여지가 있다.  예를들어, ① 입목의 소유자가 토지 소유자와 동일할 경우, 토지상의 저당권 설정 당시에 이미 입목이 존재하고 있었다면, 낙찰로 인하여 법정지상권이 성립될 수 있고, ② 입목의 소유자와 토지 소유자가 다를 경우에도, 종전에 토지 소유권과 입목 소유권이 동일인에게 귀속된 적이 있다면, 입목 소유자에게 (관습법상) 법정지상권이 인정될 여지가 있어, 이런 토지를 낙찰받을 경우 기존의 (관습법상) 법정지상권부담을 그대로 인수받을 수도 있다. 결국, 수목이 있는 토지낙찰을 고려함에 있어서는 입목등기부의 존재여부를 반드시 관할등기소에서 확인하고, 또 현장답사를 통하여 수목에 대한 소유권이나 점유권원 등을 반드시 면밀히 조사할 필요가 있다. -이상- <참고판결 및 법령> ▶ 입목에관한법률 제2조 (용어의 정의) ①이 법에서 "입목"이라 함은 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 의하여 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다. ②전항의 집단의 범위는 대통령령으로 정한다. 제3조 (입목의 독립성) ①입목은 이를 부동산으로 본다. ②입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 이를 저당권의 목적으로 할 수 있다. ③토지소유권 또는 지상권의 처분의 효력은 입목에 미치지 아니한다. 제6조 (법정지상권) ①입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ②전항의 경우에 지료에 관하여는 당사자의 약정에 따른다. 제10조 (등록원부의 열람, 등본·초본의 교부) 당해 수목에 대하여 이해관계있는 자는 입목등록원부를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 청구할 수 있다. 제12조 (입목등기부의 비치) 각 등기소에 입목등기부를 비치한다. ▶ 입목에 관한 법률 시행령 제1조(수목의 집단) 「입목에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조에 따른 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지의 일부분에 생립(생립)하고 있는 모든 수종의 수목으로 한다. ▶ 민법 제256조 (부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.