담보부 부실채권(NPL)과 양도소득세
양도소득세 절세 방안의 하나로 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 취득하여 양도차익과 양도차손을 상계시키는 방법을 활용할 것입니다.
부동산 담보부 부실채권(NPL)을 낮게 구매한 후 경매로 참가하여 1순위 근저당권 금액 만큼 입찰을 하여 낙찰을 받고 양도시에는 양도가액을 부동산 담보부 부실채권(NPL) 구매 가격보다 조금 높게 양도하여 양도차손이 발생하게 하는 방법일 것입니다(이는 낙찰가액이 취득가액이 되므로 부동산 담보부 부실채권(NPL) 보다 낙찰가액이 월등히 높고 경매 취득에 따른 취득가액은 낙찰가액이 되기 때문입니다). 양도차익과 양도차손은 상계가 가능하므로 양도세 절세가 가능합니다.
예를 들어 1순위 근저당권이 1억 설정된 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 5천만원에 구매하여 경매에 참가하여 1억원에 낙찰 받았다면 1억원에 대한 낙찰대금과 배당금액 1억원을 상계시키면 경매로 부담하는 금액은 없고 실제로 5천만원에 구입한 부동산이 취득가액이 1억원이 되므로 8천만원에 양도하면 실제 매각차익은 3천만원이지만 법적 취득가액은 경매 낙찰가액이 취득가액이므로 양도가액 8천만원에서 낙찰가액 1억원을 차감하면 2천만원의 양도차손이 발생하게 됩니다. 만약 이전에 양도차익이 2천만원이 발생하였다면 부동산 담보부 부실채권(NPL) 매각에 따른 2천만원의 양도차손과 상계하면 실질적으로 부담하는 양도세는 없습니다.
그러나 최근의 기획재정부 예규에 따르면 근저당권을 양수 후 경매에 참가하여 고가로 응찰한 해당 경매가액은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 실제로 부담한 근저당채권 인수가액과 실질 경매대금의 합계로 보고 있습니다.
관련 예규는 다음과 같습니다(재산2015-19, 2015.06.18)
· 질의
(사실관계)
○ NPL 인수 및 부동산 취득·양도 과정
06.11.14. 11.12.26 12.2.8 13.2.28 13.5.14 14.6.17
───◆─────◆─────◆─────◆─────◆─────◆────
근저당권 설정 확정채권 임의경매 확정채권 임의경매 양도
-채권최고액 1차양도* 개시결정 2차양도** 경락(취득)
91,600천원-
* ㈜백두한은행 → 한라산제100차유동화전문유한회사
** 한라산제100차유동화전문유한회사 → 홍길동(납세자)
○ NPL(Non-Performing Loan)* 투자거래 흐름도
| 유동화전문회사 | → | 홍길동 | → | 유동화전문회사 |
(NPL) | 백두산은행에서 인수 후 경매개시 | 5백만원에 취득 | 86백만원에 배당 | ||
(쟁점부동산) | 8회 유찰로 최저 입찰가액 3백만원 | 88백만원에 입찰․경락 * 상계로 실질부담 2백만원 | 10백만원에 양도 |
* 대출금과 이자상환이 3개월 이상 연체된 부실채권
* 경매시 감정가액은 60백만원, 공부상 판매시설이나 현황은 공용통로임
(질의내용)
○ 담보부 부실채권(NPL, Non-Performing Loan)을 유동화전문회사 로부터 인수한 자가 해당 NPL에 따른 부동산 경매에 응찰하여 경락받은 부동산을 양도한 경우의 취득가액
· 회신
양도소득세 과세대상 부동산의 양도차익을 계산할 때, 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 등 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 응찰하여 낙찰 받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액이 되는 것입니다. 그러나 귀 과세자문의 사실관계와 같이, 8회 유찰로 최저 입찰가액 3백만 원의 유동화자산인 해당 부동산에 담보된 근저당채권(86백만원)을 인수한 자(이하 “갑”이라 함)가 해당 근저당권을 원인으로 개시된 해당 부동산의 경매 과정에서 다른 응찰자가 최저 입찰가액 수준으로 응찰하거나 또는 다른 응찰자가 전혀 없음에도 불구하고 현저히 높은 가액(88백만원)에 응찰하여 경락받음으로써 배당 1순위인 자기의 근저당채권(86백만원)과 상계하여 실질 경매 대금 2백만원에 해당 부동산을 취득한 후 다시 10백만원에 양도한 경우에는, 해당 경매가액(88백만원)은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 갑이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액(5백만원)과 실질 경매대금(2백만원)의 합계액으로 하는 것입니다.
따라서 앞으로는 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 활용한 양도차익과 양도차손 통산에 따른 과세분쟁이 발생될 가능성이 많아졌다고 볼 수 있습니다.
결국 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 구매 후 경매로 취득한 부동산에 대한 취득가액이 낙찰금액인지 아니면 부동산 담보부 부실채권(NPL) 매입가액인지가 쟁점이 될 겁니다.
물론 과세관청의 해석은 법적 효력이 없지만 관할 세무서는 기획재정부의 해석대로 세법 집행을 하기 때문에 추후 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 매입 후 경매로 참여한 후 양도하는 경우에는 낙찰금액을 취득가액으로 인정하지 않을 가능성이 높아졌다고 할 수 있습니다.
이러한 분쟁은 불복 및 소송을 통해서 해결할 수 밖에 없을 것으로 판단됩니다.
불복을 행하는 기관은 조세심판원이기 때문에 그 동안의 결정 사례를 분석하면 조세심판원은 낙찰금액을 취득가액으로 인정해 주지 않을 가능성이 높으므로 결국 위와 같은 분쟁 사례가 실제로 발생된다면 소송으로 해결할 수밖에 없을 겁니다.
대법원 판결이 나오거나 취득가액을 낙찰금액이 아닌 부동산 담보부 부실채권(NPL) 구매가액으로 한다고 세법을 개정하여야 해결 될 것으로 판단됩니다.