제3. 매도청구원의 행사
|
| 1. | 매도청구권자(매도청구소송의 원고)
집합건물법은 매도청구권자를 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건 축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(승계인 포 함) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 매수하도록 지정된 자로 규정되 어 있 어 재건축조합외에도 추진위원회나 조합원명의로도 매도청구권을 행사할 수 있었으나, 정비법 제39조는 매도청구권자를 ‘사업시행자’로 규 정하고 있 으므로 매도청구권자는 사업시행자인 ‘재건축조합’이 된다
|
| 2. | 상대방(매도청구소송의 피고)
| (1) | 합설립의 동의를 하지 아니한 자
매도청구소송의 상대방은 조합설립의 동의를 하지 아니한 자로서 이 는 조합설립동의서의 제출여부가 그 기준이 되는 것이고, 위 최고기간내에
재 건축에 참가하지 아니할 것을 회답하였거나 아무런 회답을 하지 아 니한 자 및 그 승계인이다. 그리고 매도청구소송이 제기된 이후 소유권 이 변경된 경우에는 소송수계절차를 하여야 하 고(이 경우 새로운 최고는 불필요하다). 매매계약 가등기의 경우에는 본등기를 경료하기 전까지는 소제기 당시의 등기부상 소유 명의자가 피고이며(소제기후 가등기에 기 한 본등기가 경료될 경우에는 소송수계를 하면 된다), 아파트신축사업 의시행자 가 아파트를 분양하여 수분양자가 잔금까지 모두 지급한 후 입 주하여 거주하고 있으나 소유권이전등기가 되지 않은 채 분양 자 명의로 소유권보존등기가 되어 있는 경우에도 매도청구소송의 피고는 수분양자 가 아니라 등기부상의 소유자인 분양자가 된다 또 한 재건축조합의 설립에 동의를 하였다가 설립인가 전까지 이를 철회한 자도 미동의자로 보아 매도청구소송의 피고로 된 다.
한편 종전에는 매도청구권이 집합건물법에 의한 권리였기 때문에 집 합 건물인 경우에만 인정되었으나, 정비법에서는 집합건물이 아닌 단독주 택이나 사가건물등의 여부를 묻지 않고 정비구역이나 정비구역외의 사 업시행구역내 건축물 및 부속토지의 소유자로서 조합설립의 동의를 하 지 아니한 자이면 매도청구권이 인정된 다.
| | (2) | 조합원 자격이 없는 건축물 또는 토지만 소유한 자
주택재건축조합의 사업시행의 방식은 정비계획의 수립에 기한 정비구 역 의 지정,고시를 받아 시행하는 경우와 정비구역외의 구역에서 시행하 는 경우로 나뉘어지고, 이에 따라 공동주택이 아닌 단독주택 의 건축 물이나 토지라도 정비구역에 편입되거나 그 지형여건이나 주변의 환경 으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 재건축사업시 행구역에 포함될 수 있게 되는 것이나, 주택재개발과 달리 주택재건축의 경우에는 여전히 조합원의 자격을 1)정비구역안에 소재 한 건축물 및 그 부속토지의 소유 자 2)정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자로 제한하고 있는 것이므로(정비법 제19조, 제2 조 9호 나목) 재건축사업시행구역내에 포함되어 있지만 조합원의 자격 이 없 는 건축물 또는 토지만 소유한 자가 발생하는데, 정비법 제39조는 이 경우에도 매도청구권을 인정하고 있다.
그런데 위와 같이 매도청구소송의 대상으로 되는 조합원의 자격이 없 는 건축물 또는 토지만 소유한 자의 경우에는 정비법상 조합원으로 가입할 방법이 없어 조합에 대하여 이를 매도하는 것 외에 는 다른 방법이 없는 것이고, 집합건물법 제48조에서 규정하고 있는 매도청구권의 전제로서 의 최고절차는 재건축에 참가 할 것인지으 여부를 최고하는 절차인 이상 위 조합원의 자격이 없는 사업시행구역내 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대하여는 최고 절차를 거치는 것은 모순이 되는 것으로서 그 경우 에도 초고절차를 거쳐야 하는지의 여부에 대하여 견해가 나뉠수 있으나 그 경우에는 최고절차는 필요하지 않다고 해석하는 것이 타당하다.
| | (3) | 제명 또는 탈퇴한 조합원
조합은 정관을 작성함에 있어 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사 항 을 포함시켜야 하는 바, 조합의 사업추진과정에서 정관에서 정한 절차에 따라 제명 또는 탈퇴(임의탈퇴틑 원칙적으로 허용되지 않으나 정관상 허 용되어 탈퇴한 경우)한 조합원에 대하여도 집합건물법 제48조를 준용하 여 매도청구권이 인정되고(서 울고법 1998.7.2선고97나23992판결, 서울지법 1998. 8. 23 선고 98나11894판결등), 제명 또는 탈퇴의 경우에는 집합 건물법상의 최고절차는 필요하지 않다고 해석하여야 한다.
대법원도 조합의 규약에 따라 조합원총회에서 제명을 결의한 후 제기 한 매도청구소송이 적법하다고 판시하고 있으며, 또한 대법원은 조합원 의 탈퇴에 대하여 동의한 조합원이라도 설립인가 이전이거나 (이는 탈퇴 라기보다는 동의의 철회로 보는 것이 타당하다) 재건축에 동의한 자를 조합원으로 포함시켜 변경인가를 받지 않는 경 우에는 조합규약등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 임의탈퇴가 가능하다고 판시 하고 있는 것으로서이에 따라 조합원 이 탈퇴한 경우에도 최고절차의 필요없이 매도청구권을 행사할 수 있다.
| | (4) | 매도청구권의 행사요건과 관련된 대법원 판결
| (1) | 수개의 동중 일부의 동에 대하여는 결의정족수(2/3)를 충 족하지 못 한 경우에도 적법하게 요건을 구비한 동의 미동의자에 대한 매도 청구권의 행사는 적법하다(대법원 2000. 6. 23. 선고 99다 63084 판결)
| | (2) | 매도청구권의 행사요건의 적법여부는 행사당시의 법령에 의 한 의결 요건을 충족하여야 하고, 행사이후 법이 개정되었더라도 개정전 요건 을 구비하지 못하는 이상 매도청구권의 행사가 소급 하여 유효하게 될 수는 없다(대법원 2000. 11. 10 선고 2000다24061 판결)
|
|
|
| 3. | 행사의 시기
| (1) | 행사의 기간
매도청구권은 회답기간 말료일로부터 2개월내에 행사하여야 하며, 위 2개월의 행사기간은 제척기간인 점에 유의하여야 한다.
| | (2) | 실무상의 제반문제
ο수회의 최고가 있는 경우
재건축결의요건을 충족한 이후 미동의자에 대하여 수차에 걸쳐 최고 를 한 경우에 대법원은 적법한 1차 최고를 기준으로 회답기간 만료 일로부터 2개월 이내의 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니 하면 그 효력을 상실한다고 판시하고 있다
ο회답기간전에 행사된 경우
사실심변론종결시까지 불참가의 회답을 하거나 회답기간이 만료되면 매도청구권의 행사는 적법한 것으로 보고, 이 경우 매매계약일은 소 장부본송달일과 회답기간이 만료된 날의 익일중 뒤에 도래한 날로 본다.
ο탈퇴 또는 제명의 경우
탈퇴나 제명의 경우에는 최고절차에 의한 회답기간이 없는 것이므로 매도청구원의 행사기간은 탈퇴 및 제명일로부터 2개월내로 보는 것 이 타탕하다고 본다(이에 대한 법원의 판결은 없는 상태 임).
ㅇ매도청구소송이 취하된 경우
매도청구소송을 제기하였다가 취하된 후 다시 소가 제기된 경우에는 다시 제기한 소제기 시점으로 보아 행사기간 도과여부를 판단한다
|
|
| 4. | 행사의 효과
| (1) | 매도청구권의 법적 성질
매도청구권은 형성권으로서 매매계약 성립이 의제되는 것이고, 매매 계 약이 성립되는 시점은 매도청구의 의사표시가 도달한 날일 되는 것으 로서 재판상 이를 행사할 경우에는 매도청구 의사표 시가 포함된 소장 또는 준비서면 부본의 송달일이 매매계약일자가 되며, 다만 소장부본 송달일에 회답기간이 만료되기 전인 경우에는 회답기간이 만료된 날의 익일이 매매계약일자가 되는 것으로서 통상 소제기 당시의 청구취지는 “피고는 원고에게 별지목 록 기재 부동산에 관하여 이 사건 소장부본송 달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 부동산 을 명도하라. 명도부분은 가집행할 수 있다”라고 기재하였다가, 시가감 정결과가 나온 이후에 청구취지를 “피고는 원고로부터 금 0000원을 지급받음과 동시에 별지목록기재 부동산에 관하여 0000. 00. 00.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명 도하라. 명도부분은 가집행할 수 있다”라고 변경한다.
| | (2) | 동시이행관계
매도인의 소유권이전등기 및 명도의무와 매도청구권자의 시가 상당 금 원 지급의무는 동시이행관계에 있다.
|
|
| 5. | 하자의 치유
매도청구소송의 제기당시에는 집합건물법 제47조 및 정비법 제16조에 의 한 결의요건이나 결의내용에 하자가 있어 유효한 재건축결의가 있다고 볼 수 없다가 매도청구권 행사에 따른 소송 중에 재건축 미동의자 의 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하거나 조합원총회에서 비용의 분담에 관한 사항등 재건축결의사항을 적법하게 다시 결의하여 유 효한 재 건축 결의가 있는 것으로 되는 경우에도 당초의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니 고, 단지 하자가 추완된 시점부터 비로소 종전의 결의가 유효하게 되거나 혹은 그 때 새로 운 재건축 결의가 있는 것으로 볼 여지가 있는 것 이므로 그 때 비로소 조 합의 매도청구권이 발생한 것이어서 새로이 집합건물법 제48조 소정의 최 고를 거친 다음 적법한 행사기간 안 에 행사되어야만 적법하다(즉, 소송진 행중 새로운 최고를 기준으로 회답기간 만료일로부터 2개월 내의 일자로 매도청구권을 행사하 는 것으로 청구취지 및 청구원인을 변경하면 적법한 매도청구권의 행사로 된다)
|
| 6. | 처분금지 및 점유이전금지 가처분
매도청구 및 명도소송을 제기함에 있어서는 그 집행의 보전을 위하여 부 동 산 처분금지 및 점유이전금지 가처분은 필수적인 절차라 할 것이며, 이는 조합의 조합원에 대한 신탁등기절차이행청구소송도 동일하 다. |