부동산금융

1 부동산금융의 개념

  금융이란 이자율이라는 것을 매게로 수용와 공급이 이루어지는 현상을 말한다.  즉 화폐의 수요와 공급에 의한 화폐만의 독립적 유통을 말한다.

부동산도 금융을매게로 부동산의 거래, 수요, 공급이 이루어 진다. 그런데 부동산은 인간의 기본적인 생활요소와 사회복지적 측면에서 모든 국민에게 공급되어야 할 재화임에도 불구하고,  가계의 경상소득이나 저축에 비하여 부동산 마련에 소용되는 자금의 규모가 상대적으로 크기 때문에 이를 지원하는 금융활동이 필요하게 된다. 부동산의 경우에서처럼 재화로부터 서비스의 향유(소비)와 구입대가지불(소비지출)이 시간적으로 괴리되어 있는 예를 찾기는 쉽지않다. 부동산으로부터 서비스의 흐름은 부동산을 구입(또는 신축)한 그 해에 그치지 않고 다소의 보수(補修)를 거쳐 수년 또는 그 이상의 시간에 걸쳐 계속된다. 그러나 신용제도가 발달되지 못한 사회제도 하에서는 부동산 구입대가를 일시지불 또는 불과 몇 차례에 분할지불하게 되므로 구입과 거의 동시에 거액의 자금이 집중적으로 필요하게 된다. 즉 부동산금융은 주로 토지 및 건물에 수반되는 부동산을 상대로 한 금융활동이다.

 

1) 부동산금융의 기능

  부동산(주택)금융은 크게 두 부으로 나뉘어 지는데, 하나는 주택개발금융이고, 다른하나는 주택소비금융이다.  이와 같이 부동산금융은 부동산개발 또는 구입을 위해 금융기관으로부터 차용되는 자금이다. 이러한 주택금융의 기능을 살펴보면, 아래와 같은 금융제도들이 있다.

(1) 주택거래활성화의 기능적인 역할을 한다.

(2) 자가주택 공급확대의 역할을 한다.

(3) 저축유도와 주택자금조성 역할을 한다.

(4) 경기조절의 기능을 한다.

(5) 주거안정의 기능을 한다.

 

2) 부동산금융의 형태

  현대 자본주의 국가들은 다양한 주택금융체계를 지니고 있다. 주택금융의 효율적 이용은 경제적 여유가 있는 다수의 사람들이 금융기관에 저축 혹은 예치한 돈을 주택자금을 필요로 하는 자에게 장기간 대부해 주는데 있다.  세계여러나라의 주택금융형태를 크게 4가지 종류로 구분할 수 있다.

(1) 직접적 경로를 통한 것으로서, 장래 주택자금의 마련을 친척, 친구, 혹은 주변의 사람들로부터 비려서 조달하는 형태이다,

(2) 계약적 경로를 이용한 것으로서, 장래 주택구입자금을 융자받기 위한 저축성 예금을 이용하는 방법이다.

(3) 장기예금 경로로서, 금융기관에 이미 저축된 각종 예금을 주택금융전담기관을 통해 장기간 융자받는 형태다.

(4) 저당대출은 은해을 통한 주택자금의 이용인데, 주택저당대출 금융기관이 부동산을 담보로 주택자금을 대부해 주고 동시에 부동산저

     당권을 다시 유통시켜 신용창조의 수단으로 활용하는 방법이다.

 

3) 한국주택금융공사의 보금자리론

  한국주택금융공사는 국내 주택시장에 선진국형 장기 모기지 상품을 도입할 목적으로 설립 되었으며, 이 공사에서는 보금자리론이 대표상품이다. 별도의 판매망이 없는 주택금융공사는 공사와 협약한 금융회사를 통해 상품을 판매하고 있다. 한국주택금융공사에 의한 장기 모기지론은 기존의 시중은행 주택자금대출과는 다른 특성을 가지고 있다. 우선 모기지론의 도입으로 주택자금대출의 대출기간이 장기화되고 있으며 또한 대출이 장기로 이루어지면서도 대출금리는 기존의 장기 대출금리보다 오히려 낮아져 장, 단기 주택대출상품 간 이자율 스프레드가 줄어들고 있는 것으로 나타난다.

(1) 대출만기는 10, 13, 20, 30년으로 대출만기시 연령은 만75세 이내.  연령에 따라 만기는 다르다.

(2) 대출금리는 고정금리이며, 만기조건에 따라 각각 공사에서 제공하는 기준금리 적용, 차입자가 이자율 할인옵션을 선택하여 대출원

     금의 0.5%를 취급시점에 지급 시 대출금리를 0.1% 할인.

(3) 상환조건은 매월 원리금 균등분활상환 또는 매월 원금 균등분할상환기간에 따라 대출원금의 비율은 4가지로 나뉘어 진다.

(4) 조기상황수수료는 1년 이내2.0%, 3년 이내1.55%, 3년 이내1.0%이다.

 

4) 국민주택의기금의 기능

주요기능                                                                                

(1) 주택건설 지원을 통한 주택재고 확보   

(2) 무주택 서민의 네집 마련 기회제공

(3) 국민 주거수준 향상

(4) 주택시장 안정 기반구축

(5) 주거가격차의 완화 및 주거공간 구성

 

5) 청약저축, 청약예금, 청약부금 비교

  청약저축, 청약예금, 청약부금은 실시지역이 전국과 시,군지역으로 나누어지며, 가입대상도 무주택세대주와 만 20세이상의 개인으로 나누어지고, 저축방식도 매월 일정액과 일정금액예치, 매월 일정액 불입이 있다.  청약주택은 국민주택규모의 공공기관이 건설, 민간에서 소, 중, 대와 민간에서 건설하는 국민주택 규모 이하로 나뉘어진다.  취급은행도 기금취급은행, 시중은행으로 나뉘고, 1순위 대상도 매월1회씩24회 이상 납부자, 가입기간 2년이상의 평형별 예금금액, 2년 이상의 지역별 예치금액 이상.

 

6) 부동산금융의 과제

  부동산금융은 크게 주택부문과 토자부문으로 나뉘지만 대체로 주택부문을 지칭한다. 물론 나라마다 악간씩 다르지만, 주택가격은 일반적으로 개인의 연소득의 수배에 이르므로 월소득에서 주택구입을 위한 저축을 해 나간다 하더라도 순수한 자력만으로는 주택을 마련하려면 상당기간의 세월이 소요된다. 따라서 새로이 형성되는 가구의 주택문제가 심각한 사회정책문제로 대두되지 않을 수 없다. 그러한 배경 때문에 부동산금융에서 중요한 비중을 차지하는것이 주택금융이며, 그 내용은 일반적으로 주택의 건설, 개량 등을 위한 자금의 대여와 괸리를 말하고, 넓은 의미로는 대기조성 및 건축자재생산을 위한 시설운영자금의 대여관리까지도 포함된다.

 

  부동산금융은 그 성격상 일반 상업금융과 차이가 있다. 이런 상업금융이 대부분 단기고리이고 자금의 회전속도가 빠른 데 비하여 부동산금융은 장기 저리이고 자금의 회전속도가 느리다. 이와 같은 특성으로 말미암아 민간기업은 주택금융업에 개입하기를 꺼리는 경향이 있으며, 특히 자본의 한계효율이 높은 국가는 이런 형상이 더욱 두드러진다.  정부주도형 주택금융체제를 유지하는 국가는 정부에서 보조적기구를 설립하여 간접적으로 민간주택금융을 지원하고 있다. 부동산금융은 주로 개인을 금융대상으로 하고, 채무불이행의 위험이 크기 대문에 부동산금융에 있어서 문제가 되고 있는 재원의 확보대출의 장기저리와 대출채권의 유동화 및 신용제도의 확립 그리고 저당제도를 중요하게 다루고 있다.

 

7) 고정금리 저당대출

  고정금리 저당대출(FRM : Fixed Rate Mortgages)은 대출의 존속기간에 걸쳐 주택구입에 필요한 비용을 예측하게 해 준다는 것이 장점이며, 전체 대출기간 동안 고정된 이자율을 적용하는 저당대출이다.

 

8) 변동금리 저당대출

  변동금리 저당대출(ARM : Adjustable Rate Mortgage)은 고정금리 저당대출이 대출자에게 주는 이자율 위험을 차입자에게 전거하기 위한 목족에서 출발한 것으로 현재 유형이 운용되고 있다. 이 변동금리 저당대출은 일전기간마다 대출이자율과 원리금을 지표의 변동에 따라 조정하는 방식의 저당대출로서, 대출자와 차입자가 금리변동에 대한 위험에 노출되는 것을 방지한다. 변동금리 저당대출은 물가연동형 저당대출과 변동금리 저당대출, 가치상승 참가부 저당대출, 저당담보증권으로 나뉘어 진다.

 

9) 부동산투자신탁의 종류

REITs(리츠)는 투자대상에 따라 지분형 부동산신탁투자, 모기지형 부동산 투자신탁 및 혼합형 부동산투자신탁으로 구분된다.

 

10) 유동화 투자펀드와 부동화 투자펀드

(1) 유동화 투자펀드   (2) 부동화 투자펀드    (3) 신디케이션과 프로젝트 파이낸싱

 

1) 부동산투지신탁

(1) 부동산투신탁의 의의

  부동산투자신탁(RETIs)제도란 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산소유지분이다.  주택저당담보증권(MBS)에 투자하거나 부동산 대출 등으로 운영하여 얻는 수익을 투자자에게 되돌려 주는 제도를 말한다. 이러한 간접투자기구가 투자자로부터 자금을 마련하여 투자한 후 결과에 따라 투자자에게 돌려주는 것을 말한다. 소유펀드 업무는 판매회사, 자산운용회사 및 수탁회사가 수행한다. 리츠회사는 투자자로부터 자금을 모으는 기능을 함께하지만 동시에 이를 운용케하여 수익을 창출, 전달하는 기능을 한다. 즉 리츠란 부동산에 투자하는 뮤츄얼펀드라고 할 수 있다. 리츠회사의 지분은 주식의 형태로서 주식시장에서 자유롭게 거래되도록 한다.

 

(1) 부동산투자신탁의 종류

부동산투자신탁(不動産投資信託, RETIs : Real Estate Investment Trusts)의 종류는 투자대상, 환매의 가부 및 기한연장 등에 따라 분류할 수 있다.

첫째, 투자대상에 따른 분류이다. 리츠는 투자대상에 따라 지분형 부동산투자신탁, 모기지형 부동산 투자신탁 및 혼합형 부동산투자신탁으로 구분된다.  지분형 부동산투자신탁이란 총 투자신탁의 일정비율 이상이 부동산 소유지분으로 구성된 리츠를 말한다.  따라서 지분형 부동산투자신탁회사의 주 수입원은 임대료가 된다. 모기지형 붇오산투자신탁은 모기지형 부동산관련 대출에 운영되고 있거나 주택저당담보증권에 투자된 리츠를 말한다. 따라서 모기지형 혼합형 부동산투자신탁회사의 수입원은 임대료나 모기지관련 수입이 된다.

 

둘째, 환매의 가부에 따른 분류이다. 유가증권을 대상으로 하는 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁)제도와 마찬가지고, 리츠 역시 개방형과 폐쇄형으로 구분이 가능하다. 개방형리츠란 리츠회사가 투자자의 환매요구에 언제든지 응하는 형태를 말한다. 반면에 폐쇄형 리츠란 투자자가 직접 리츠회사에 대하여 환매요청을 할 수 없고 그 대상 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태를 말한다.

 

셋째, 기한연장 여부에 따른 분류이다. 기한연장 또는 기한한정 여부에 따라 리츠는 무기한 리츠와 기한 리츠로 구분된다.  무기한 리츠란 존속기한이 정해져 있지 않은 리츠를 말하며 기한부란 일정기한 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠를 말한다.

 

1) 부동산투자펀드

(1) 부동선투자펀드의 개념

  투자펀드란 자본을 투자자들로 부텨 공모 또는 사모방식으로 조성하여, 대리인인 펀드메니저를 통해 자본시장에서 운용함으로써 수익을 창출하고 이를 투자자에게 배분하는 간접투자 방식을 말한다. 부동산펀드는 투자형태 측면에서는 자본투지와 대출투자로, 그리고 시장형태 측면에서는 유동화된 공개시장과 유동화가 불가능한 사모시장으로 나눌 수 있다.  또한 펀드 유형별 운용관리회사도 자산관리회사, 자산우용회사, 부동산투자신탁회사로 분류하고 있다. 부동산투자펀드는 그 투자대상이 부동산 또는 부동산증권을 대상으로 하는 투자펀드로서 자산특성에 따라 유동화 투자펀드와 부동산투자펀드로 구분할 수 있다.

 

                       공개시장                                    사모시장

1 자본투자 : 1) 공모부동산 투자회사                     1) 직접투자

                    2) 공무부동산 간접투자기구               2) 사모부동산투자회사

                                                                         3) 사모부동산 간접투자기구

 

2 대출투자 : 1) 공모부동산 간접투자기구               1) 직접대출

                    2) 상업용부동산 저당증권                  2) 사모부동산 간접투자기구

 

2) 유동화 투자펀드와 부동화 투자펀드

(1) 유동화투자펀드

  유동화투자펀드는 투자대상자산이 부동산을 기초로 한 증권을 운용 대상으로 한 펀드를 말한다. 부동산자산을 기초로 한 증권으로는 자산담보부증권이나 주택저당증권 등이 대표적이라고 할 수 있는데 증권화를 통해 투자위험을 분산시키고, 자신의 위험부담수준에 막게 지분을 확보함을써 많은 투자자들이 참여할 수 있게 한다는 면에서 장점을 갖고 있다. 유동화증권이 자본시장에서 다른 증권과 거래됨으로써 투자자 입장에서는 포트폴리오 구성을 통한 위험관리가 가능하다. 또한 많은 투자자들이 시장거래에 참여한으로써 자본시장에 반대거래를 회수하기가 용이해지고 차익거래의 실현이 가능해 실수요자뿐 아니라 투기자, 혜지 및 차익거래자가 폭넓게 유동화 투자펌드에 참여함으로써 시장을 두텁게 하는 데 기여한다.

 

(2) 부동화 투자펀드

  부동화투자펀드는 투자대상자산이 부동산 그 자체이거나, 부동산 개발 프로젝트를 운용대상으로 한 펀드이다. 주요 운용대상은 빌딩 등 상업용 부동산, 주택금융상품에 투자하거나 컨소시엄을 구성하여 건설 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 것이 대표적 사례라 할 수 있다. 상대적으로 부동화 투자펀드의 경우에 유동화 투자펀드에 비해 참여자가 소수이거나 금융기관 등으로 제한될 수 있고, 운용대상 자산에 대한 투자기간이 장기이고, 위험을 헤지할 수 있는 반대 포지션을 확보하거나 위험관리목적의 포트폴리오 관리가 어려운 점이 있다. 따라서 그에 상응하는 투자수익을 확보할 수 있어야 펀드가 형성될 수 있다.

 

(3) 신디케이션과 프로젝트파이낸싱

  신디케이션은 부동산투자회사법의 부동산투자회사와 같은 성격으로 외국에서 이루어지는 방식이다. 프로젝트파이낸싱은 대주가 특정 경제단위에 대해 대출을 하고 대출은 그 경제단위의 현금흐름과 수익을 우선적으로 하여 대출상환자금으로 한다. 대츨에 대한 담보금 그 경제단위의 자산으로 하는 금융이다. 부동산개발사업에 많이 활용하고 있다. 이는 기업금융과는 다르다.

 

프로젝트 파이낸싱의 특징

첫째, 비소구금융이다

둘째, 부외적 금융이다.

셋째, 이해당사자 간의 위험 배분이다.