부동산경, 공매
부동산경매제도와 공매
1 부동산경매제도의 의의
개인 사이에 행하여지는 경매를 사경매라고 하고, 국가기관이 행하는 경매를 공경매 또는 공매라 한다. 공경매는 국가 공권에 의해 금전채권의 실현을 목적으로 하는 강제 환매제도로 여기에서는 민사집행법의 강제이행절차에 의한 경매와 국세징수법의 체납처분에 의한 공매 두 종류가 있다. 그리고 부동산경매는 크게 강제경매와 임의 경매로 대별할 수 있는데, 이를 살펴보면 다음과 같다.
먼저 강제경매는 민사소송법 중 제 3절 부동산에 대한 강제집행(제599조-제666조)에 근거하여, 채무자가 채무명의에 따른 급부 의무를 임의로 이행하지 않는 경우에 집행문이 부여된 채무명의, 송달증명원, 확정증명원, 부동산 등기부등본 등을 구비하여 부동산소재지 지방법원에 경매신청을 하는 것이다. 즉 채무자 소유의 가재도구, 기계도구, 상품 등의 유체동산이나 부동산을 강제적으로 매각하도록 법원에 신청하여 채권을 금전으로 지급받아 금정채권의 만족을 얻는 강제집행 방법이다. 임의경매는 민사소송법 제5장(제204조-212조)에 근거하여 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후 이행기에 채무자가 이행을 하지 않을 경우 담보권실행을 위하여 경매신청을 하는 것으로 채무명의가 필요하지 않다.
또한 채권자는 임의 경매를 통해 채무자의 재산을 강제로 제3자에게 팔고 그것의 대가로 자신의 채권을 돌려 받게 된다. 강제경매와 임의경매가 통합되기전에는 경매신청의 요건, 압류의 효력발생, 경매개시결정에 대한 이의, 이해관계의 범위, 이해관계인에 대한 경매개시일의 통지, 경락인의 소유권취득시기, 잉여없는 경우의 경매절차취소, 채무자가 경락인이 될 수있는지의 여부 등에서 차이점이 있었다. 통합된 후에도 역시 경매개시의 요건과 개시결정에 대한 이의에 있어서는 역시 차이점이 있다. 임의 경매는 채무자가 변제기간 안에 채무나 소유의 부동산을 조사한 후에야 비로소 경매를 신청할 수 있으나, 강제경매는 먼저 소장을 법원에 제출하여 승소판결을 받고 다시 채무자 소유의 부동산을 조사한 후에야 비로소 경매를 신청할 수 있다는 점이 다르다.
부동산경매제도의 절차
1) 경매개시결정 2) 경매개시결정 기입등기의 촉탁 3) 경매개시결정문의 송달 4) 배당요구의 종기결정 및 공고 5) 매각(입찰)
6) 매각(입찰) 및 매각결정(낙찰) 기일의 지정, 공고, 통지 7) 매각(입찰)의 실시 8) 매각결정(낙찰)절차 9) 매각(낙찰)대금의 납
부 10) 배당절차 11) 소유권이전등기 등의 촉탁 12) 부동산인도 명령
2 부동산경매와 공매의 의의와 비교
1 부동산경매와 공매의 의의
경매는 법원, 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)가 시행하고 있다. 이러한 시행주체의 다른점과 함께 경매와 공매는 다소 차이가 있다. 경매는 민사집행법에 의한 것이며, 공매는 국세징수법에 근거하여 국세, 지방세 등과 조세에 준하는 공과금 등의 징수를 목적으로 압류한 재산을 강제 환가하는 조세체납처분의 최종단계로 재산환가처분을 말하는 것이다. 한정된 시간 안에 돈을 납부해야 하고, 집을 비우는 명도의 책임을 경락받은 사람이 직접 이행해야 하는 거 등은 암류재산공매와 같게 나타난다.
그러나 비업무용 부동산의 공매와 법원경매는 상당한 차이점이 있다. 대표적인 것이 대금납와 명도책임이다. 대금납부는 공매가 6개월에서 길게는 5년까지 나누는 방식을 택하는 반면, 경매는 납부기한을 정하고 그 기한 내에 어느 때라도 대금납부를 하도록한다. 명도책임에서 경락이나 낙찰로 1차 소유권을 매수자가 집을 비우는 책임은 경매와 한국자산관리공사의 압류재산공매에만 있다. 한국자산관리공사 비업무용 재산공매의 경우, 집을 비우는 일은 한국자산관리공사가 대신해 준다.
또한 매각방식도 달라 법원의경매는 경매입찰을 통해서만 부동산을 거래하는데, 만약, 유찰이 되었을 때는 다음번 경매를 기다려 다시 시도하도록 하고 있다. 그러나 비업무용 부동산의 공매는 일단 유찰된 경우에는 다음 공매공고 전까지 아무 때나 한국자산관리공사를 찾아가면 수의계약이 가능하다. 공매에서 비업무용 부동산을 낙찰받은 경우, 그 부동산을 사용하고 싶을 때는 보통 돈의 1/3정도가 입금되면 가능하지만 소유권 이전등기는 모든 대금을 완납하거나 납부보장책을 제공해야만 가능하다.
경매와 공매의 차이점
경매
근거법 : 민사집행법
행정기관 : 법원
매각방법 : 입찰
물건 : 물건 선택의 폭이 넓고, 취득허가 절차 편리
단점 : 권리분석이 어렵고, 대금납예측이 어렵다.
대금납부 : 보증금, 잔금 일시불
공매
근거법 : 국세징수법
행정기관 : 한국자산관리공사(KAMCO)
매각방법 : 입찰, 수의계약
물건 : 비업무용부동산이 많고, 법원경매보다 비싸다.
단점 : 비업무용물건은 규제가 많고, 압류재산은 명도소송을 해야한다.
대금납부 : 분할납부가능