토지의 용도변화

못 쓰는 땅을 잘 쓰는 땅으로 !

2. 투자에 있어서는 통과도로가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이지만, 그 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾거나 낼 수 있는 땅을 매수해야 하는 것이다.

① 건축법상의 도로 : 건축허가를 받아서 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로에 2m이상이 접해야 한다. 다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 내의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화된다. 또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다.

막다른 도로의 길이가 10~35m인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나 막다른 도로의 길이가 35m이상인경우는 폭 6m(다만, 수도권을 제외한 읍.면지역은 4m)이여야 한다. 단, 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다는 점에 유의해야 한다.

② 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)

(1) 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것 (2) 건축허가권자가 허가 시 지정 공고한 도로일 것 (3) 폭 4m이상으로, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것 (4) 지목이 '도로'이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것 (5) 실제로 사용 중인 현황도로일 것

위 와같이 도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입을 할 수 있는 사실상의 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시·군계획예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다.

③ 맹지에 도로 내는 법

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다. 맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승낙을 받는 방법이다.

(1) 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로 지정고시 (2) 사도법에 의한 사도개설 (3) 인접토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설 (4) 진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용

3. 구거의 하천[구거]점용허가에 의한 도로 개설

해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 해당관청에 기부체납하고, 도로로 인정 받아 사용하는 방식이다. 농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농어촌공사)의 점용허가를 받아야하는데, 실제로 가능하다

4. 민법상 주위토지통행권의 설정

토지의 용도에 필요한 범위내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는 과도한 비용이 들 것으로 예상되는 경우에는 도로와 토지(맹지)의 중간에 있는 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지통행권이라 한다. 소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리 지을 수 있지만 실무상 접근은 쉽지 않다.

5. 통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권설정으로 도로개설

경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농로를 이용해야 한다. 이러한 농도나 임도는 오랜 기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고 있는 셈이다. 이것을 관습법상의 지역권이라 한다.

이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면 물권으로 인정받는다. 지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다.

이와 같이 부동산에 관심이 있는 초보자들이 꼭 알아두어야 할 부분으로 간과해서는 안될 부분이다.