토지 투자 및 고르는 법

토지가 뜬다! 투자 가치 높은 알짜배기 토지 고르는 법

 

 

요즘 토지에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다.

토지는 다른 부동산 상품에 비해 진입장벽이 높기도 하지만, 아파트, 오피스텔, 상가 등에 비해 경쟁이 덜하고 상대적으로 높은 수익을 거둘 수 있다고 평가받고 있습니다.

 

토지 투자의 핵심은 토지의 실제 가치를 알아보는 눈입니다.

사람마다 기호의 차이는 분명히 있겠지만 일반적으로 선호하는 인기 있는 토지는 어떤 특징이 있는지 살펴보겠습니다. 전원주택을 지으려는 분들에게도 유용한 정보가 될 것입니다.

 

시대에 따라 선호하는 토지가 바뀐다

 

토지의 가치는 시대에 따라 변해 왔습니다.

1990년대까지는 주택지의 가치를 판단할 때 일조권을 가장 우선시했지만 1990년대 중반부터는 조망권을 중요시했습니다.

 

지방의 전원주택지는 기호의 변화가 더욱 두드러집니다.

물론 지역 개발계획이나 발전요인 등도 중요하지만, 토지의 개별적인 요인을 판단하려면 별도의 기술이 없으며, 꾸준히 정보를 수집하고 관심을 가져야 합니다. 예를 들어 강원 영서지방의 토지는 매매가가 꾸준히 상승하고 있습니다.

최근 여가에 대한 관심이 높아지면서 ‘거주의 편리성’보다는 ‘개성과 독립’이 중요시되어 이 지방 토지의 인기가 오른 것입니다. 하지만 가격이 10년 이상 제자리걸음을 하거나 오히려 떨어지는 토지도 있습니다. 아무리 뜨는 지역이라도, 토지의 개별요인을 분석하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있죠.

 

진입로를 살펴보세요

 

토지의 가치는 그곳까지 들어갈 수 있는 도로에 따라 크게 달라집니다. 그러므로 토지를 볼 때는 꼭 도로를 확인해야 합니다.

 

건축법에 따르면, 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접하지 않은 토지에는 건축을 할 수 없습니다. 다만 지방자치단체마다 부설 주차장을 만들 의무가 없는 건축물에 대한 규정이 다르므로, 관할 시·군·구청의 주차관리과에 별도로 문의하는 것이 좋습니다. 만약 서울시 및 대도시 지역에서 단독주택을 지을 경우라면, 연면적 50㎡(약 15평)를 초과하면 부설 주차장이 필요합니다.

 

지적도의 도로와 실제 도로가 일치하지 않는 경우라면 해당 시·군·구청의 건축과에 그 토지와 도로의 지번을 첨부하여 집을 건축할 수 있는지 직접 문의하는 것이 좋습니다. 그것이 가장 정확한 방법입니다.

 

주변 하천이나 개울을 살펴보세요

 

만약 전원주택지 주변에 물이 있다면 토지의 가치가 올라갑니다. 주변의 하천이나 개울을 판단하는 방법은 이렇습니다.

 

첫째, 생활용수를 원활하게 찾을 수 있는지 살펴보세요. 지하수라도 좋습니다. 도시지역 외의 상수도는 대부분 지하수에 의존하고 있으며, 국토의 70% 이상이 산인 우리나라는 어느 곳이든 지하수를 파면 생활용수를 얻을 수 있습니다.

 

둘째, 주변에 ‘볼 만한 물’, 또는 ‘놀 만한 물’이 있는지 살펴보세요.

 

셋째, 하천이나 개울의 수량을 판단해 보세요. 지적도에 하천이나 개울이 있더라도 실제로는 물이 전혀 없는 경우도 가끔 있습니다. 수량은 계절에 따라 달라지므로, 현장답사를 할 때는 최고 수량과 최저 수량을 가늠해 보아야 합니다.

 

넷째, 하천이나 개울의 오염 정도를 살펴보세요. 개울 바닥의 돌에 이끼가 끼어 미끄럽다면, 물이 깨끗해 보이더라도 일단 오염의 신호라고 봐야 합니다. 마을 사람들과 대화하며 자연스럽게 물어보거나 개울을 따라 상류로 올라가며 오염원이 있는지 확실하게 살펴보아야 합니다.

 

토지의 방향을 살펴보세요

 

토지는 남향이 좋습니다. 요즘은 건축자재나 건축 및 냉난방 기술이 많이 발전되어 남향이 예전만큼 중요하지는 않지만, 아직도 방향은 토지나 건축물의 가치를 이야기할 때 빠지지 않는 항목입니다.

 

일반적으로 건축을 할 때 건물 뒤로는 산을 놓고 앞으로는 물을 놓습니다. 주변에 산이 없는 토지는 흔치 않으므로 주변 산을 기준으로 넓은 범위에 걸쳐 경사 방향을 판단하면 됩니다.

 

기피 시설 유무 등 주변 환경을 점검하세요

 

지역 여건이 좋고 토지의 가치가 아무리 우수해도, 주변에 치명적인 유해요소가 있으면 기대수익이 낮아질 것입니다. 대표적으로 기피하는 환경으로는 축사, 시멘트나 레미콘 공장 등이 있습니다. 이외에도 사람들이 꺼리는 환경은 많이 있으니 주변 환경을 꼼꼼히 살피고 그 토지의 가치에 어떠한 영향을 미칠지 미리 가늠하는 것이 좋습니다.

 

일반적으로 공동묘지와 화장터를 포함한 무덤도 사람들이 좋아하지 않습니다. 하지만 시골 어디에도 무덤 없는 토지는 찾아보기 힘듭니다. 주변에 공동묘지나 화장터가 있다면 모를까 무덤인 경우에는 집이나 건물을 지을 때 나무를 심거나 토목이나 조경공사를 해서 보이지 않도록 하는 것도 좋은 방법입니다.

 

마을과의 거리 및 위치를 살펴보세요

 

토지는 인근 도시지역에서 들어가는 접근성도 중요하고, 마을 안에서의 입지도 중요합니다. 일반적으로 전원주택지는 너무 고립되지 않으면서도 적당히 독립적인 곳이 인기가 높습니다.

마을에서 너무 멀리 떨어지면 전기나 가스 등 편의시설과도 멀어지고, 예측하지 못한 위험으로부터도 안전하지 못하죠. 그렇다고 마을의 한복판에 있으면 호젓한 여유를 누릴 수 없습니다. 최고의 입지는 마을을 위에서 내려다볼 수 있는 자리입니다. 약간의 조경공사를 하면, 내집 마당에서는 마을이 보이지만 마을에서는 내 집 마당이 보이지 않는 나만의 요새를 만들 수도 있습니다.

 

토질과 지반 상태를 살펴보세요

 

지반이 조경이나 건축에 문제가 없는지 살펴보아야 합니다. 간혹 지반이 너무 약해서 공사할 때 토사가 흐르거나, 또는 지반이 암반이어서 기초공사가 곤란한 경우도 있습니다.

 

전원주택부지로는 토질이 농사에 적합하면서도 바위가 많은 토지가 최고입니다. 바위는 지름 2m 안에서 클수록 좋습니다. 전원주택을 지을 때 축대공사용으로 조경석을 쓰면 비용이 만만치 않습니다. 특히 지름이 1m 이상인 바위는 1개에 수십만 원을 호가하는 경우도 많습니다. 그런데 내 땅에 그만한 크기의 바위가 많이 나온다면 상당한 이익이죠.