부동산소유권의 범위

1-1. 토지소유권의 상하의 범위

(1) 정당한 이익이 있는범위

   토지의 소유권은 '정당한 이익이 있는 범위내'에서 토지의 상하에 미친다. 따라서 지표뿐만 아니라 일정한 범위의 지상의 공간이나 지하의 지반에도 소유권의 효력이 미친다. 따라서 토지소유자의 승낙이 없는 송전선의 가설이나 터널의 굴착 등은 방해제거의 대상이 된다.  이는 토지소유권이 지표의 이용에 필요한 범위 내에서 지상, 지하에 미친다는 것이며, 그 범위 밖에서 타인의 이용을 금지할 수 없다는 취지이다. 예컨데 항공기의 토지상공 통과는 토지소유권의 침해가 되지 아니한다.

또 미채굴의 광물은 토지소유권의 범위에 속하지 않는다. 광업법에 의하면 일정한 종류의 광물에 대해서는 이를 채취, 취득할 수 있는 권리를 부여하는 권능을 국가가 갖기 때문에 토지소유권의 효력이 미치지 않는 것이다.

 

(2) 지하수

   지하수에 대한 특별한 규정은 없으나 토지의 구성부분으로 보고 토지소유권의 객체가 되는 것이 원칙이다. 따라서 자연히 용출하는 지하수는 원칙적으로 그 토지의 소유자가 자유로이 사용할 수 있다.  이러한 지하수를 필요한 용도로 사용하는 '원천源泉'이나 '수도'가 타인의 건축 기타의 공사로 인하여, 단수, 감수(減水) 기타 용도에 장애가 생긴 때에 용수권자는 원상회복과 손해배상을 청구할 수 있다(제236조). 또 지하수를 토지소유자 뿐만아니라 이웃 시람들도 이용하고 있는 경우에, 그 지하수를 이용하는 상린자들은 각자수요의 정도에 따라 타인의 용수를 방해하지 않는 범위내에서 각각 용수할 수 있다(제235조).

 

1-2 상린관계

(1) 의의

   부동산은 동산과 달이 서로 인접하고 물리적으로 연속하여 존재한다.  따라서 서로 인접하는 부동산 상호간 특히 토지 상호간의 이용을 조절할 것을 목적으로 하는 법률관계가 필요한데 이를 상린관계(相隣關係)라 한다.  상린관계는 한편에서는 부동산소유권의 제한이지만, 다른 한편으로는 부동산소유권의 확장이다.  이러한 상린관계로부터 발생하는 권리는 '상린권'이라 한다.

 

(2) 성질

1) 상린권은 계약을 요하지 않고 부동산 소유권자에게 당연히 인정된다.  이러한 상린권은 소유권에 종속하는 법적 지위에 불과

    할 뿐 독립된 물권이 아니므로, 등기를 요하지 않고 독립하여 포기하거나 소멸시효에 걸리지 않는다.

2) 상린관계에 관한 민법 규정은 지상권과 전세권에도 준용되며(제290조, 제319조), 토지 임대차에 대해서도 준용된다(통설).

3) 상린관계는 부동산의 이용을 조절하기 위한 소유권의 제한 및 확장이므로 상린관계에 관한 규정은 임의 규정이다. 따라서 당

    사들이 민법의 규정과 다른 특약을 하는 것은 유효하다.

4) 상린관계는 기능면에서 지역권과 유사하지만, 목적, 성립, 인접성, 적용, 소멸시효, 설정한계는 상린관계와 지역권에서 약간의

    차이를 보인다.

 

(3) 생활방해의 금지와 인용

1) 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음악, 진동 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에

    고통을 주지 않도록 적당한 조치를 할 의무가 있다.(제217조 제1항)

2) 한편 이웃 거주자는 생활방해의 상태가 이웃 토지의 통상이 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다(제217조 제2

    항) 인용의무의 한도는 객관적인 사회통념에 의해 판단된다.

3) 생활방해가 인용의무의 한계를 넘는 경우에는 소유권 기타 물권에 기한 물권적청구권을 행사하여 적당한 조치나 방해금지를

    청구할 수 있으며, 손해가 발생한 때에는 불법행위에 기한 손해배상을 청수할 수 있다(대판 1974.12.24. 68다1489)

 

(4) 건물의 구분소유자간 상린관계

1) 수인(數人)이 아파트. 빌라, 연립주택 등과 같이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부에 대하여 소유권을 가지고 있는 것을 건

    물의 구분소유권이라 한다.

2) 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물 중 고용(共用)하는 부분은 각 구분소유자

    의 공유로 추정한가(제215조 제1항)

3) 공용부분의 분할청구는 공유자 전원의 합의로만 할 수 있으며, 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분

    의 가액에 비례하여 분담한다.

4) 우리사회의 구분소유권에 관한 규정만으로는 이를 규율할 수가 없어 1984년에 '집합건물이 소유 및 구분소유에 관한법률' 이

    제정되었다. 이에 대한 상세한 내용은 제4편 민사특별법에서 상세한 내용을 알 수 있다.

 

(5) 인지사용권과 주위토지통행권

1) 인지(隣地)사용권

   토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 또는 이를 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있으나, 인지의 거주에 들어가려면 이웃 사람의 승낙이 있어야 한다(제216조). 이로 인해 손해가 발생한 경우 이웃은 배상을 청구할 수 있다.

 

2) 주위의 토지통행권

   어느 토지와 공로와의 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어서 토지를 통행하거나 또는 통로를 개설하지 않고서는 공로(公路)에 출입할 수 없는 경우, 또는 공로에 통행하려면 과다한 비용을 요하는 때에는 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다(제219조). 이 경우에 다른 토지를 이용하거나 또는 통로를 개설할 때에 통행지 또는 통로 개설지에 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행지 소유자에게 손해를 주었을 때에는 그 손해를 배상하여야 한다. 토지의 분할 또는 일부양도로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 있을 때에도 공로에 출입하기 위해 다른 분할자(또는 양수인)의 토지를 통행할 수 있는데, 이 경우에는 보상의무가 없다(제220조)

판례

이미 그 소유에 필여한 통로가 있는 경우에는 이통로를 사용하는 것 보다 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다(대판 1982.6.22.82다카102)

 

(6) 수도 등 시설관

1) 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 이 경우 손해 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설하여야 하고, 인접토지 소유자의 청구에 의하여 손해를 배상하여야 한다(제218조제1항)

2) 이러한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다(제218조 제2항)

 

(7) 물에 관한 상린관계

1) 자연적 배수

  토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막아서는 안된다(제211조). 고지소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 막지 못한다. 흐르는 저지에서 막힌 때에 고지의 소유자는 특별한 관습이 없는 한 자비(自費)로 소통에 필요한 공사를 할 수 있다(제222조).

판례

  낮은 곳의 토지 소유자가 자신이 토지에 성토하여 지반고를 높이거나 제방을 쌓았기 때문에 존전에 높은 곳으로부터 자연히 흘러오는 우수(雨水)의 흐름을 막게 되었다면 이는 위 승수의무를 위반한 것이다(1995.10.1394다31488)

 

2) 인공적 배수

  원칙적으로 인공적 배수를 위해 타인의 토지를 사용하는 것은 금지 된다. 따라서 토지소유자는 처마물이 직접 이웃에 낙하하지 않도록 적당한 시설을 해야 한다(제225조).  토지소유자가 저수(貯水), 배수(排水), 또는 인수(引水)하기 위하여 공작물을 설치한 경우에 공작물의 파손 또는 폐쇄로 타인의 토지에 손해를 가하거나 가할 염려가 있는 때에는 타인은 그 공작물의 보수, 폐쇄의 유통 또는 예방에 필요한 청구를 할 수 있다(제223조).

 

3) 여수(餘水)급여 청구권

  토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 않고서는 가용(家用)이나 토지이용에 필요한 물을 얻기 곤란한 때에 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수의 금여를 청구할 수 있다(제228조).

 

4) 유수(流水)의 이용권
  구거(溝渠) 기타 수류지의 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수류나 폭을 변경하지 못한다.  다만 대안의 토지가 수류소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수류의 폭을 변경할 수 있으나, 그 하류는 자연의 수로에 일치하도록 하여야 한다(제229조). 수류지의 소유자가 언(뚝)을 설치할 필요가 있는 때에는 그 언을 대안에 접촉하게 할 수 있다. 그러나 이로 인한 대안 소유자의 손해는 보상하여야 한다. 대안의 소유자는 수류지의 일부가 자기 소유인 때에는 그 언을 사용할 수 있는데, 그 이익을 받는 비율로 언의 설치, 보존의 비용은 분담해야 한다(제230조)