부동산의 물권변동

법률행위에 의한 부동산물권변동

(1) 물권변동의 요건

  부동산의 물권변동에 관하여 성립요건주의를 취하고 있으므로, 물권행위와 등기가 있어야 물권변동의 효력이 발생한다. 이 경우에는 부동산등기법상 유효한 등기어야 하고, 물권적 합의의 등기가 일치하여야 한다. 예컨데, 갑의 토지 저당권설정의 합의를 하고, 을의 토지에 저당권설정등기를 한 경우라면 물권변동의 효력이 발생하지 않는다.

 

<판례>

  미등기 무허가 건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 경료하지않는 한 그 물건의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다. (대판 2008. 10. 27, 2006다9000)

 

(2) 민법 제186조의 적용범위

  부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그효력이 발생한다고 하는 민법 제 186조는 법률행위로 인한 부동산물권(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등)의 변동에 적용된다. 다만, 부동산물권 중 점유권과 유치권은 그 성질상 등기를 필요치 않는다. 그러나 제187조에서는 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동에 관해 등기없이 그 효력이 발생한다고 규정하고 있어서, 일정한 물권변동의 경우에 186조의 적용을 받는가, 제187조의 적용을 받는가 하는 것이 문제가 된다.

 

1) 재단법인의 설립에 있어서 출연재산의 귀속

  다수설은 재단법인을 보호하기 위해 등기없이도 제48조가 정하는 시기(재단법인 설립시 또는 출연자 사망시)에 당연히 재단법인에 귀속한다고 해석하지만, 판례는 출연자와 법인 사이에는 등기없이도 법인설립과 동시에 재단법인에 귀속하지만 법인이 취득한 부동산을 가지고 제3자에게 대항하기위해서는 등기를 하여야 한다고 한다. (대판 1979. 12. 11. 78다481)

2) 물권행위의 원인행위인 채권행위가 취소되거나 해체되어 실효한 경우에 이미 발생한 물권변동의 복귀가 문제가 된다. 이 경우 물권행위의 무인설을 취하는 견해에 의하면 물권변동의 효력은 원인행위의 영향을 받지 않게 되므로 말소등기를 해야 복귀한다고 한다. (소수설, 판례)

 

3)소멸시효의 완성과 물권의 소멸

수수설(상대적소멸설)은 시효의 완성으로 부동산물권이 당연히 소멸하는 것이 아니고 시효의 이익을 받을 자가 상대방에게 권리소멸을 주장하여 말소등기가 행해질 때 비로소 부동산물권이 소멸한다고 하는데, 다수설(절대적소멸설) 및 판례는 말소등기 없이도 시효의 완성으로 부동산물권은 당연히 소멸하는 것으로 본다.

 

4) 부동산물권의 포기

권리의 포기는 법률행위이므로 부동산물권의 포기로 인한 물권변동은 등기를 하여야 효력이 발생한다는 견해가 다수설이다.

 

(3) 등기를 갖추지 않은 부동산 매수인의 법적 지위

1)부동산을 매수하여 점유를 취득하였으나 아직 등기를 하지 않은 경우를 목적부동산의 매도인은 취득자가 이전등기를 갖출 때까지 법률상 소유자로 취급한다. 따라서 소유자에 대한 강제집행이 있는 경우에 취득자가 소유권을 주장하거나 이의를 제기할 수 없다. (판례)

2) 다만 소유권이전등기를 갖추지 않은 부동산 매수인도 목적부동산을 인도받아 점유하고 있다면 점유로서 보호를 받는다.

 

(4) 등기의 형식적 유효요건

등기가 유효하기 위해서는 그 등가가 법률상 절차를 밟아 적법하게 행하여 져야 하고(형식적 유효요건), 또는 그 등기가 물권행위와 부합하는 것이어야 한다. (실질적 유효요건).

 

1) 관할등기소의 등기

등기가 유효하기 위해서는 일단 등기가 존재하여야 하고, 그 등기는 관할 등기소에서 하여야 한다. 관할위반의 등기는 무효다.

2) 제3자의 불법행위 등으로 불법말소 된 등기는 실채관계에 부합하지 않는 것이어서 무효이므로, 말소등기된 권리는 소멸하지 않고 회복등기가 행해지면 말소전의 등기와 동일한 순위의 효력을 갖게 된다.

 

3) 중복등기

부동산의 중복등기(이중등기)는 주로 소유권보존등기의 경우에 발생하는 문제다.

* 소유권보존등기명의인이 동일인인 경우에는 1부동산 1용지의 원칙상 먼저 행해진 등기가 유효하고, 뒤에 행해진 등기는 무효이다. (대판 1981. 10. 24. 80다3265)

* 소유권등기명의인이 동일인이 아닌 경우에도 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한, 원칙적으로 뒤애 된 소유권이전등기는 1부동산1용지주의를 택하고 있는 부동산등기법 아래서는 무효이다.  따라서 후보존등기는 특별한 사정이 없는 한 그 등기용지상 등기가 모두 말소되면서 페쇄된다.

 

<판례>

동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래서는 무효라고 해석함이 상당하다. (대판1990. 11. 27. 87다카2931)